Investidores institucionais estão se concentrando em moradias multifamiliares para aluguel como um ativo estável de proteção contra a inflação, segundo relatórios da indústria de investimentos financeiros sul-coreana em 25 de julho. Embora a infraestrutura tenha ganhado preferência sobre o imobiliário tradicional durante uma inflação prolongada, os imóveis multifamiliares agora estão recebendo altas avaliações como ativos com estabilidade semelhante à da infraestrutura. A mudança ocorre enquanto especialistas alertam para riscos de estagflação — desaceleração econômica simultânea e alta de preços — que podem enfraquecer o poder defensivo do imobiliário convencional. O Fundo Monetário Internacional (FMI) reduziu sua previsão de crescimento econômico global para 2026 de 3,1% para 3,0% nos últimos meses, citando choques de energia decorrentes da guerra do Irã.
Imobiliário enfrenta vulnerabilidade em ambiente de estagflação
O setor imobiliário é tradicionalmente conhecido como um ativo de proteção contra a inflação porque a renda de aluguéis tende a subir junto com os preços. No entanto, essa fórmula nem sempre se sustenta nos mercados reais. Quando a inflação se intensifica, as taxas de juros de referência frequentemente sobem ao mesmo tempo. O aumento das taxas pressiona as taxas de capitalização (cap rates) do imobiliário, que atuam como um fator que reduz os valores dos ativos. A cap rate é um indicador que avalia retornos de investimentos imobiliários — ela mostra quanto pode ser ganho em 1 ano com investimento em imóveis comerciais. Ela é calculada dividindo-se a renda líquida de 1 ano gerada pelo imóvel pelo preço de compra. Imóveis com boa localização e baixo risco de investimento têm uma cap rate pequena, enquanto propriedades em áreas periféricas ou regiões de alto risco exibem cap rates altas. Uma alta na cap rate de um imóvel específico significa que o preço daquela propriedade caiu. Em outras palavras, o efeito do aumento da renda de aluguéis do imobiliário a partir da inflação pode ser menor do que a queda no preço do ativo causada por cap rates mais altas, o que implica que os efeitos de defesa contra a inflação podem ser diluídos substancialmente. A função de proteção do imobiliário contra a inflação é mais eficaz em uma fase “Goldilocks”, em que o crescimento econômico e aumentos estáveis de preços aparecem juntos. Em contraste, em um ambiente de estagflação, no qual a desaceleração do crescimento e o aumento dos preços ocorrem simultaneamente, o poder defensivo do imobiliário pode enfraquecer significativamente. Especialistas em macroeconomia e investimentos vêm alertando recentemente para riscos de que a economia global vivencie estagflação. Se tensões militares entre os EUA e o Irã se prolongarem, aumentos nos preços de energia podem disparar uma expansão simultânea da volatilidade em preços, taxas de juros e mercados financeiros. O FMI reduziu ligeiramente a perspectiva para a economia global deste ano devido a choques de energia da guerra do Irã. A previsão do FMI para a taxa de crescimento econômico global deste ano apresentada em abril era de 3,1%, mas recentemente foi reduzida para 3,0%.
A demanda por multifamily permanece firme devido às características de bem essencial
Imóveis multifamiliares recebem avaliações de estabilidade relativamente altas em comparação com outros segmentos do imobiliário. Eles são considerados destinos de investimento excepcionais porque a sensibilidade à economia é baixa e é possível gerar fluxo de caixa estável. Em primeiro lugar, multifamily é um tipo de imóvel residencial, tornando-se um bem essencial que necessariamente é requerido independentemente das condições econômicas. Durante recessões, a demanda por moradia não encolhe de forma significativa, então a demanda por aluguel mantém características estáveis. As condições de mercado também são favoráveis para multifamily. Nos EUA, como as taxas de hipoteca subiram para aproximadamente 7%, a demanda por alugar em vez de comprar uma casa diretamente está aumentando rapidamente. Segundo a empresa governamental de hipotecas Freddie Mac, os EUA, a taxa média das hipotecas fixas de 30 anos nos EUA está em 6,58%, acima de 0,03 ponto percentual em relação à semana anterior. Esse é o maior nível desde 21 de agosto do ano passado, há 11 meses. O impacto veio do aumento das tensões na região do Oriente Médio devido ao conflito armado entre os EUA e o Irã, além das preocupações crescentes com a inflação impulsionadas pela recuperação dos preços internacionais do petróleo. Os rendimentos dos Treasuries dos EUA, que servem de base para as taxas de hipoteca, também mostram tendência de alta. Com a alta das taxas de juros ampliando o peso dos custos de juros, forma-se uma estrutura em que a demanda migra para o mercado de habitação para aluguel. Essa análise dá suporte a um fluxo de caixa estável para ativos de multifamily. De acordo com o Relatório 2026 sobre Insights para Compradores de Imóveis da Bank of America, 58% dos entrevistados citaram “altos preços das casas” como a maior barreira para a aquisição de imóveis. O número subiu de 46% no ano passado. Além disso, 47% dos entrevistados citaram “altas taxas de hipoteca”, que subiram de 40% no ano anterior. Outro fator que investidores institucionais têm focado recentemente é o “custo de reposição”. Quando a inflação eleva os custos de construção e os custos de materiais, o custo de fornecer novos imóveis residenciais também aumenta em conjunto. Nesse caso, ativos existentes já assegurados podem aproveitar o efeito de valorização à medida que a escassez aumenta. Um executivo de um LP disse: “Ativos de multifamily localizados em regiões em que a nova oferta é limitada são avaliados como a classe de ativos que recebe os maiores benefícios do aumento dos custos de reposição”, acrescentando: “Como era esperado, os retornos em ativos imobiliários caíram em comparação com o passado; investimentos de crédito com base em empréstimos ou em loan-to-value (LTV) que reduzam o risco também são mencionados como alternativas em vez de investimentos em equity no imobiliário”.
Perguntas Frequentes
Por que investidores institucionais estão vendo moradias multifamiliares para aluguel como uma proteção estável contra a inflação?
Imóveis multifamiliares são imóveis residenciais classificados como bens essenciais, necessariamente exigidos independentemente das condições econômicas. Durante períodos de queda na economia, a demanda por moradia não diminui significativamente, então a demanda por aluguel mantém características estáveis. O aumento das taxas de hipoteca nos EUA (chegando a 6,58% para empréstimos fixos de 30 anos em 25 de julho) está levando mais pessoas a escolher aluguel em vez de compra de casa, criando uma demanda firme por ativos de multifamily.
Como o aumento do custo de construção afeta ativos multifamiliares existentes?
Quando a inflação eleva os custos de construção e os custos de materiais, aumenta o custo de fornecer novos imóveis residenciais. Ativos multifamiliares existentes já assegurados ganham maior escassez e valorização relativa. Ativos de multifamily localizados em regiões em que a nova oferta é limitada recebem os maiores benefícios do aumento dos custos de reposição, segundo avaliações de investidores institucionais.
