Предисловие
В интервью мы побеседовали с Адамом Попатом, генеральным директором (CEO) компании SettleMint. Во время обсуждения мы говорили о передовой национальной инициативе Саудовской Аравии по токенизации недвижимости, а также о других связанных аспектах и различных подходах к токенизации недвижимости. Делясь своими идеями с blockchainreporter.net, Адам Попат отметил, что гармонизация регулирования, инфраструктура блокчейн и дробное владение готовы изменить рынки недвижимости и ускорить глобальное внедрение токенизированных активов.
Раздел интервью
Вопрос 1. Запуск Саудовской Аравией самой ранней национальной инфраструктуры токенизации недвижимости — что делает это событие важной вехой для мирового внедрения блокчейна и недвижимости?
Во всем мире большинство инициатив по токенизации недвижимости сталкиваются с неопределенностью в регулировании, фрагментированными реестрами и отсутствием юридической окончательности. Саудовская Аравия решила эти проблемы с самого начала, встроив инфраструктуру блокчейн прямо в национальную систему недвижимости, законодательства и регулирования.
Что действительно делает это событие важной вехой, так это не только сама технология, но и то, как Королевство согласовало работу ключевых государственных участников под единым, скоординированным национальным видением. Токенизация недвижимости работает в масштабах только тогда, когда регистры земель, регуляторы, политики и операторы рынка движутся синхронно, и именно это произошло здесь.
Важно отметить, что на сегодняшний день ни в одной другой стране мира подобное не достигнуто в таком масштабе. Впервые обычные граждане вовлечены в экосистему токенизированной недвижимости, что позволяет широкому участию и открывает огромную ценность, которая ранее оставалась неликвидной и недоступной. Это само по себе устанавливает новый мировой стандарт для внедрения блокчейна в недвижимость.
Помимо Саудовской Аравии, эта инициатива имеет более широкое значение, поскольку демонстрирует, как распределённые реестры могут выйти за рамки пилотных проектов и поддерживать легитимное владение, регулируемые рынки и массовое участие. В результате это ускоряет глобальное внедрение блокчейна и создает повторяемый эталон.
Вопрос 2. Какие ключевые регуляторные и технические вызовы стояли перед SettleMint при переходе от концепции к практической национальной инфраструктуре для работы токенизированного рынка недвижимости с RER-REGA?
На регуляторном уровне основной задачей было обеспечить, чтобы токенизированные активы не рассматривались как параллельные представления, а были полностью закреплены за суверенным реестром недвижимости под управлением REGA. Это означало разработку платформы так, чтобы цифровое владение, передачи и дробление точно соответствовали существующим законам о недвижимости, процессам реестра и регулятивному контролю, обеспечивая юридическую окончательность, а не символическую цифровизацию.
С технической стороны вызовом было создание инфраструктуры блокчейн, способной функционировать как важнейшая национальная инфраструктура. Это требовало интеграции разрешенного, управляемого распределенного реестра с Реестром недвижимости (RER), при сохранении его статуса как окончательного источника правды. Система должна была соответствовать строгим требованиям по безопасности, производительности, аудируемости, устойчивости и контролируемому управлению.
Это было реализовано с помощью платформы Digital Asset Lifecycle Platform от SettleMint, которая обеспечивает базовый слой для моделирования активов недвижимости, управления их полным жизненным циклом и внедрения регулятивных и операционных контролей по умолчанию. Платформа позволила выпускать, передавать и управлять цифровыми активами в соответствии с процессами реестра, при этом сохраняя строгий контроль доступа, аудируемость и управление обновлениями, необходимые для национальной системы.
Роль SettleMint заключалась в преобразовании регулятивных намерений в исполняемую инфраструктуру: обеспечение сохранения полномочий и надзора REGA и RER, а также предоставление масштабируемого слоя оркестрации блокчейна, который мог бы поддерживать национальное внедрение, доверие рынка и долгосрочную расширяемость.
Вопрос 3. Чем отличается модель «реестра как истина» от существующих пилотных проектов по токенизации?
Большинство существующих пилотных проектов по токенизации работают по модели параллельных реестров, где токены создаются и торгуются на блокчейне, а официальный земельный реестр остается вне цепочки и является авторитетным источником. В таких случаях токен — это лишь представление интереса, а юридическое владение все еще требует отдельной сверки с реестром.
Модель «реестра как истина» кардинально меняет этот подход. Национальный реестр недвижимости остается единственным, авторитетным источником информации о владении, а токенизация тесно интегрирована в рабочий процесс реестра, а не работает параллельно ему.
В этой модели любое выпускание, передача или дробление токенов регулируется правилами реестра и регулятивным контролем, что гарантирует, что перемещение токенов напрямую отражает юридически признанные изменения владения. Нет двойных систем и неопределенности о том, какая запись имеет приоритет. Это обеспечивает юридическую окончательность, доверие и масштабируемость.
Вопрос 4. В то время как рынок недвижимости и капитала Саудовской Аравии теперь открыт для иностранных инвесторов, что может сделать токенизация для практического снижения барьеров, мешающих прямым иностранным инвестициям (FDI)?
Несмотря на то, что Саудовская Аравия недавно открыла свои рынки недвижимости и капитала для иностранных инвесторов, токенизация помогает устранить многие практические препятствия, которые все еще замедляют или ограничивают прямые иностранные инвестиции.
Во-первых, токенизация снижает входные барьеры за счет дробного владения. Вместо необходимости крупной единовременной инвестиции в один актив, иностранные инвесторы могут участвовать с меньшими суммами и создавать диверсифицированные портфели по активам, регионам и уровням риска.
Во-вторых, токенизация упрощает и ускоряет процессы. Цифровизация владения, передач и расчетов в рамках регулируемой системы сокращает ручные операции, длительные циклы расчетов и операционную неопределенность — ключевые препятствия для трансграничных инвестиций.
В-третьих, закрепление токенизированных активов за национальным реестром недвижимости под регулятивным контролем повышает доверие и юридическую ясность. Иностранные инвесторы уверены, что их права на владение обеспечены, подлежат аудиту и полностью соответствуют местному законодательству.
Все эти факторы превращают формальный доступ к рынку в практическое, масштабируемое участие, делая недвижимость Саудовской Аравии более доступной, прозрачной и привлекательной для глобального капитала.
Вопрос 5. Как дробное владение обещает изменить возможности инвестирования для розничных инвесторов и глобальных институтов?
Дробное владение меняет границы инвестирования, отделяя стоимость актива от права инвестора и вводя новые уровни ликвидности, доступа и прозрачности.
Для розничных инвесторов оно значительно снижает минимальные пороги входа, позволяя участвовать в высококачественных, доходных активах, ранее недоступных. В сочетании с вторичным рынком это дает возможность ребалансировать портфель или выходить из позиций без ожидания полного распродажи активов, что повышает ликвидность и диверсификацию.
Для глобальных институтов дробное владение позволяет точно распределять капитал по различным активам, регионам и уровням риска. Активные вторичные рынки дополнительно повышают эффективность капитала, позволяя динамично регулировать экспозицию, управлять рисками и улучшать ликвидность балансовых отчетов.
Для застройщиков дробное владение облегчает и ускоряет привлечение капитала. Обращаясь к более широкой глобальной базе инвесторов и обеспечивая постоянное формирование капитала вместо разовых продаж активов, застройщики могут снизить концентрацию финансирования и ускорить сроки реализации проектов.
Для министерств и регуляторов цифровое дробное владение обеспечивает актуальные, аудируемые данные о рыночной активности. Транзакционные данные, распределение владения и потоки капитала могут контролироваться в реальном времени, что способствует лучшему формированию политики, контролю рисков и принятию решений на основе данных.
Вопрос 6. Платформа включает контроль прав собственности через блокчейн, смарт-контракты, платежи с эскроу и AVMs. Как эти элементы совместно повышают доверие инвесторов и прозрачность?
Комбинация контроля прав собственности через блокчейн и смарт-контрактов создает надежную основу доверия и уверенности в исполнении. Записи о владении в блокчейне защищены от изменений и легко проверяемы, а смарт-контракты автоматизируют передачи, соблюдение правил и распределение доходов. Это снижает ручное вмешательство, уменьшает споры и дает инвесторам ясное представление о том, как управляются владение и транзакции.
Платежи с эскроу-условиями усиливают доверие, поскольку связаны с передачей актива: средства высвобождаются только при выполнении заранее оговоренных условий, что обеспечивает справедливое и синхронное завершение расчетов и значительно снижает риск контрагента и риск расчетов для всех сторон.
Автоматизированные модели оценки (AVMs) добавляют уровень прозрачности, предоставляя непрерывные, основанные на данных оценки стоимости и эффективности активов. Вместо периодических или непрозрачных оценок инвесторы получают почти в реальном времени информацию о рисках и ценах, что позволяет принимать более обоснованные решения. В совокупности эти элементы создают прозрачную, аудируемую и безопасную для инвесторов экосистему.
Вопрос 7. Учитывая акцент Саудовской Аравии на соответствие активов шариатским принципам, как SettleMint гарантирует соответствие этим принципам наряду с глобальной совместимостью?
SettleMint поддерживает шариатское соответствие активов Саудовской Аравии, предоставляя технологии, которые позволяют структурировать, обеспечивать соблюдение и контролировать соответствие, оставаясь при этом совместимыми с международными рынками.
Соответствие шариату достигается на уровне активов и контрактов. SettleMint позволяет токенизировать реальные активы и права собственности, что дает возможность структурировать продукты на основе одобренных шариатских моделей, таких как партнерство, совместное владение или лизинг с обеспечением активами, под контролем признанных шариатских советов.
Соответствие обеспечивается через программируемые правила, встроенные в смарт-контракты. Права собственности, распределение прибыли, ограничения на передачи и критерии допуска инвесторов могут быть реализованы в цифровом виде, что помогает обеспечить соблюдение условий на протяжении всего жизненного цикла активов, а не только ручным контролем.
Гарантированность и прозрачность усиливаются за счет прозрачных, неизменяемых записей. Регуляторные одобрения, сертификаты шариата и история транзакций могут фиксироваться и проверяться в реальном времени, что поддерживает постоянный контроль со стороны регуляторов и ученых.
При этом архитектура, основанная на стандартах и не привязанная к конкретным блокчейнам, позволяет интегрировать шариатские активы с международными системами хранения, расчетов и отчетности. Это обеспечивает возможность участия саудовских активов в глобальных рынках капитала без нарушения местных требований.
Вопрос 8. Почему стандарты совместимости, такие как eIDAS 2.0 и W3C Verifiable Credentials, важны для инвестиций и доверия через границы?
Стандарты совместимости, такие как eIDAS 2.0 и W3C Verifiable Credentials, создают совместную, доверенную основу для цифровой идентификации и соответствия требованиям в разных юрисдикциях, что крайне важно для трансграничных инвестиций.
Они позволяют взаимное признание идентичностей и удостоверений, сокращают повторяющиеся процессы KYC и onboarding, а также обеспечивают юридическую и криптографическую гарантию подлинности инвесторов, эмитентов и посредников. Это значительно повышает доверие и надежность при перемещении капитала через границы.
Платформа Digital Asset Lifecycle Platform (DALP) от SettleMint дополняет эти стандарты встроенными модулями соответствия, которые интегрируют проверку идентичности, соответствие инвесторов и регулятивные контрольные механизмы прямо в рабочие процессы активов. Поддержка стандартных удостоверений и программируемых правил соответствия помогает обеспечить соблюдение требований в разных юрисдикциях и масштабировать активы в глобальные инвестиционные системы.
Заключительные слова
Рамочная система токенизации недвижимости в Саудовской Аравии знаменует собой важный переход от экспериментальных пилотов к масштабной инфраструктуре на базе блокчейна. Как подчеркнул генеральный директор SettleMint, интеграция, регулирование и технологии блокчейн задают мировой стандарт для токенизированных реальных активов (RWA). Более того, это открывает новые возможности для розничных инвесторов, институтов и трансграничных капиталов, позволяя участвовать с уверенностью и прозрачностью.
