Первое в Гонконге одобрение RWA в сфере недвижимости: «цифровой двойник» здания德林中环大厦, от «одного проекта» к эпохе

Автор: Лян Юй

Редактор: Чжао Йидан

В конце февраля 2026 года здание в центре Гонконга по адресу Вильямтон-стрит 92-96, выполненное в стиле «Гинза», переживает глубокий сдвиг — от физического пространства к цифровым правам. Эта коммерческая недвижимость, называемая «Делин Билдинг», ранее ценилась по цене более 25 300 гонконгских долларов за квадратный фут и находилась всего в пяти минутах ходьбы от Международного финансового центра; в ближайшем будущем её право собственности будет разделено на множество цифровых токенов, которые смогут свободно циркулировать в рамках нормативных требований.

26 февраля компания Делин Холдингс Групп (01709.HK) объявила, что два её продукта по токенизации реальных активов (RWA) получили «бесперечную ноту» от Комиссии по ценным бумагам и фьючерсам Гонконга (SFC). Это означает, что первый проект по недвижимости RWA в Гонконге официально прошёл регуляторное одобрение. Одним из одобренных объектов является ограниченный партнёрский фонд (LPF), владеющий зданием Делин в центре Гонконга, а также фонд, инвестирующий в такие частные компании, как Animoca Brands.

На глобальном уровне, категории базовых активов RWA уже весьма разнообразны — от частных кредитов и публичных акций до сырья. Однако в Гонконге ранее основное внимание уделялось токенизации финансовых продуктов. Несмотря на запуск в 2023 году программы пилотного цифрового гонконгского юаня, сотрудничество с Ripple по проектам токенизации недвижимости было редкостью. В результате, когда физический актив в центральной деловой зоне Гонконга действительно вышел на путь нормативной токенизации, индустрия сосредоточилась не только на техническом аспекте «выведения на блокчейн».

Это не просто инновация в корпоративном финансировании, а важный шаг в борьбе за лидерство в сфере RWA на глобальном уровне. Проект демонстрирует воспроизводимый нормативный подход и служит первым примером регуляторно подтверждённой «нормативной базы» для интеграции традиционной коммерческой недвижимости и цифровых финансов.

1. Как регулятор одобрил? Взгляд на «бесперечную ноту» и логику гонконгского одобрения

24 февраля 2026 года SFC выдала «бесперечную ноту», которая позволила Делин Холдингс реализовать два проекта по токенизации RWA. В письме указаны компании Делин Секьюритиз и Делин Диджитал Фондс, а также планы по распространению RWA токенов и токенизации долей управляемых фондов.

Выбор инструмента «бесперечная нота» отражает подход регулятора. Это не лицензия и не формальное разрешение, а выражение «не возражаю» по конкретному бизнес-плану. Такой подход обладает гибкостью — в условиях ранней стадии разработки RWA и отсутствия устоявшихся прецедентов, он позволяет регулятору одобрять инновационные проекты по отдельным случаям, сохраняя контроль над рисками.

С точки зрения регуляторной структуры, Гонконг придерживается принципа «одинаковый бизнес — одинаковый риск — одинаковые правила». Это означает, что если токен представляет собой ценную бумагу или долю фонда, то проект должен подпадать под регулирование «Закона о ценных бумагах и фьючерсах», соблюдать требования раскрытия информации и иметь лицензию. В проекте Делин, Делин Диджитал обладает лицензией класса 9 (управление активами), а Делин Секьюритиз — лицензией класса 1 (торговля ценными бумагами), что обеспечивает нормативную базу для продвижения токенизации.

Особое внимание уделяется тому, что оба одобренных актива — это структуры ограниченных партнёрских фондов (LPF). Владение зданием Делин и инвестиции в Animoca Brands через LPF — это признанные в Гонконге формы фондов. Токенизация здесь не создает новый класс активов, а представляет собой цифровое выражение существующих долей фонда. Такая «традиционная активность + технологическая оболочка» структура соответствует определению «токенизированных ценных бумаг», данному в циркуляре SFC 2023, где подчеркивается, что базовые активы остаются под действующими нормативами, а технологическая часть должна соответствовать дополнительным требованиям раскрытия и нормативного контроля.

По временной шкале, проект Делин был впервые объявлен в октябре 2025 года, а в феврале 2026 года получил «бесперечную ноту» — примерно за четыре месяца. Этот срок показывает баланс между аккуратностью и эффективностью регулятора. Для других участников рынка, желающих заниматься RWA, пример Делин служит образцом: необходимо определить правовой статус активов, обеспечить лицензионную деятельность, построить техническую инфраструктуру и защиту инвесторов, а затем вести предварительные переговоры с регулятором.

В техническом плане проект использует блокчейн-протокол HashKey Chain и XRP Ledger для выпуска токенов, а техническую поддержку обеспечивает компания Asseto Fintech. Это первый случай в Гонконге, когда в проекте недвижимости RWA применяется параллельная работа двух блокчейнов — с учетом нормативных требований и обеспечения ликвидности через публичные цепочки.

2. Почему именно «недвижимость в центре города»?

Делин Билдинг расположен по адресу Вильямтон-стрит 92-96, в центре Гонконга, в пяти минутах ходьбы от Международного финансового центра и семи минут от Landmark. Это здание в стиле «Гинза», приобретенное компанией Делин Холдингс в 2023 году за более чем 280 миллионов гонконгских долларов, с ценой более 25 300 долларов за квадратный фут. Почему именно эта недвижимость стала первым проектом по токенизации RWA в Гонконге? Есть несколько причин.

Во-первых, редкость активов и их ценностное согласие. Центр Гонконга — это ключевой деловой район с очень ограниченным предложением земли. Высококлассные коммерческие объекты считаются «жесткими активами» и пользуются доверием международных инвесторов. Их ценность устойчива во времени и пространстве, что создает надежную основу для привязки стоимости токенов. В цифровом финансировании доверие — это редкий ресурс, и недвижимость в центре города — его физический носитель.

Во-вторых, ясность прав собственности. Делин Билдинг — это единый объект с относительно простой структурой собственности, часть которой принадлежит напрямую Делин Холдингс, что исключает сложные ситуации с совместной или многоуровневой собственностью. Четкая структура прав собственности — важнейший шаг для токенизации и распределения долей. Согласно процедурам выпуска RWA, подтверждение прав собственности — первый и ключевой этап: только после юридического закрепления прав на земле можно осуществлять цифровое отображение активов.

В-третьих, умеренный масштаб. Стоимость покупки — около 280 миллионов гонконгских долларов, что делает здание достаточно крупным для привлечения институциональных инвесторов, но не слишком большим для пилотных проектов. Если бы сразу выбрали актив стоимостью в миллиарды, затраты на ошибку были бы слишком высоки.

Также важно, что проект использует не прямую передачу собственности, а токенизацию долей фонда LPF, владеющего зданием. Эта структура — хитрый ход: фонд, признанный в Гонконге, уже имеет легальную основу для передачи и деления долей. Через фонд можно избежать сложных процедур с передачей недвижимости и обеспечить стандартизацию активов.

С точки зрения инвестиций, цель токенизации — не просто привлечение финансирования, а создание инструмента для квалифицированных инвесторов, позволяющего легко вкладывать в ключевые активы Гонконга. Раньше для покупки целого этажа в центре требовались сотни миллионов долларов, что исключало большинство инвесторов. Токенизация долей фонда снижает порог входа до нескольких тысяч долларов, расширяя круг потенциальных участников.

С точки зрения развития отрасли, выбор активов для Делин проекта задает стандарты для будущих RWA: активы должны быть редкими, иметь ценностное согласие, ясную структуру собственности, умеренную оценку и возможность сегрегации через SPV или фондовые структуры. Такие активы могут стать следующими кандидатами для RWA как в Гонконге, так и на других рынках.

Обратите внимание, что второй одобренный актив — фонд, инвестирующий в Animoca Brands, — представляет собой другой тип RWA — токенизацию частных долей. В отличие от недвижимости, такие активы сложнее в оценке и менее ликвидны, но также могут быть разделены и переданы через токенизацию. Одновременное одобрение двух типов активов показывает, что регулятор Гонконга не ограничивается одним классом, а придерживается принципа «содержание важнее формы» и открыт для различных активов, соответствующих нормативам.

3. Взаимодействие правил материкового Китая и Гонконга

Реализация проекта Делин совпала с важным макроэкономическим событием: недавно Народный банк Китая и еще семь ведомств опубликовали «Уведомление о мерах по предотвращению и устранению рисков, связанных с виртуальными валютами» (далее — «Уведомление»), а также Комиссия по ценным бумагам и фьючерсам Китая — «Руководство по регулированию выпуска активов, поддержанных ценными бумагами, за границей» (далее — «Руководство»). Эти документы впервые дают официальное определение RWA токенизации в контексте Китая: использование криптотехнологий и распределенных реестров для преобразования прав собственности и доходов активов в токены и их последующей эмиссии и торговли.

«Уведомление» закрепляет принцип «одинаковый бизнес — одинаковый риск — одинаковые правила» и вводит строгий контроль за деятельностью внутри страны, связанной с RWA за рубежом. Аналитики называют это «одной стратегической схемой с двумя интерфейсами»: внутренний — с «черным списком» и ответственными цепочками, чтобы обеспечить безопасность финансов; внешний — с «нормативной структурой и инфраструктурой» для интеграции с глобальными рынками.

В рамках этой стратегии роль Гонконга становится все более ясной.

Одобрение проекта Делин показывает, что «выход за границу активов и их выпуск за границей» — это возможный и успешный путь. Даже если активы и операторы находятся за пределами материкового Китая, при соблюдении регуляторных требований Гонконга, такие проекты могут получить международное признание и привлекать капитал. Это снимает неопределенность для будущих схем «активы материка — выпуск в Гонконге — глобальные сделки».

Многие эксперты ожидают, что до уточнения регуляторных правил в материковом Китае, основное направление в 2026 году — это «выход за границу» для зарубежных активов, с помощью коммерческих механизмов. Гонконг обладает преимуществами: его правовая система общего права, возможность исполнения решений через арбитраж и суды, а также возможность их исполнения на материке — все это создает конкурентное преимущество по сравнению с другими оффшорными центрами, такими как Сингапур или Дубай.

4. Что еще планирует Гонконг в этом году?

Финансовый секретарь Гонконга неоднократно подчеркивал, что 2026 год должен стать «годом реализации» для цифровых активов и Web3 — не только на уровне пилотных проектов, но и с масштабируемыми, проверенными и устойчивыми рыночными решениями по стейблкоинам, RWA, хранению и торговле.

Для перехода от «отдельных случаев» к «экосистеме» необходимо развивать несколько направлений.

Первое — совершенствование инфраструктуры стейблкоинов. Они — «кровеносная система» RWA-экосистемы, обеспечивающая обмен ценностями и расчет. В Гонконге уже реализован «Закон о стейблкоинах», создана лицензия для эмитентов, первые лицензии ожидаются в марте 2026 года. Это обеспечит легальные каналы для входа и выхода средств, а также инструменты для расчетов на блокчейне.

Второе — систематизация глубины и ликвидности торгов. В рамках дорожной карты ASPIRe SFC обозначила приоритет — подключение к глобальной ликвидности через «общие ордербуки» и другие механизмы. Стратегия — превратить Гонконг из «отдельного острова» в «регуляторный вход» для глобальных ордеров и маркет-мейкеров, обеспечивая стабильность и масштабируемость.

Третье — регулирование ключевых узлов: брокеров, депозитариев, расчетных центров. Власти работают над новым лицензированием участников рынка цифровых активов, чтобы охватить всю цепочку — от торговли до хранения и кредитования. Это обеспечит «одинаковое регулирование» для всех сегментов, что важно при расширении продуктов — деривативов, кредитов, заемных средств.

Данные показывают, что институциональное участие уже активно растет: по состоянию на конец 2024 года, цифровые активы, хранящиеся в банках Гонконга, превысили 14 миллиардов гонконгских долларов, а объем токенизированных депозитов достиг 29 миллиардов. Это свидетельствует о формировании надежной базы для институциональных инвестиций.

Заключение: от «одного проекта» к эпохе

Токенизация Делин Билдинг — это не просто корпоративная инновация, а карта, показывающая, как Гонконг борется за лидерство в сфере глобальных RWA. Она четко иллюстрирует логику выбора активов, коммуникацию с регуляторами, техническую реализацию и контроль рисков.

Роль Гонконга в RWA обеспечивается через лицензирование и раскрытие информации, что позволяет управлять рисками и поддерживать эффективность регулирования. Это делает Гонконг «окном» для глобальных инноваций и способствует межрынковому взаимодействию в цифровой финансовой сфере.

Эта «игра» показывает, что под защитой регуляции самые смелые идеи реализуются именно на самых надежных и проверенных активах. Когда в центре Гонконга появляется «цифровой двойник» здания, можно предположить, что аналогичные процессы могут начаться и в других сферах — логистике, инфраструктуре, инфраструктурных активах по всему Большому заливу.

Вопрос для индустрии: кто станет следующим пионером на этой дороге, когда «нормативная карта» уже нарисована? Волна RWA только начинается, и для Гонконга успех заключается не в том, чтобы быть первым, а в том, чтобы превратить отдельные случаи в воспроизводимую экосистему, которая станет связующим звеном между Востоком и Западом в новой эпохе цифровых финансов.

(RWA Research Institute напоминает: токенизация — это технологический инструмент для повышения ликвидности активов, но не устраняет инвестиционные риски. Инвесторы должны внимательно оценивать качество базовых активов, кредитоспособность эмитентов и рыночные колебания. Статья основана на открытых источниках и авторитетных СМИ и не является инвестиционной рекомендацией.)

Источники:

1. Журнал «Финансы». (27 февраля 2026). Гонконг одобрил первый проект по недвижимости RWA. Соху.

2. Jinwu Finance. (26 февраля 2026). Проект по токенизации RWA компании Делин Холдингс (01709.HK) получил «бесперечную ноту» от SFC, что позволит реализовать токенизацию здания Делин и фонда Animoca Brands LPF. Securities Star.

3. Делин Холдингс. (26 февраля 2026). Добровольное уведомление о проекте токенизации RWA здания Делин и фонда Animoca Brands LPF. Securities Star.

4. Yuanda Securities (Гонконг). (26 февраля 2026). Делин Холдингс (01709.HK): достижение регуляторного рубежа в проекте RWA, включающего недвижимость в центре Гонконга и фонд Animoca.

5. ChainCatcher. (28 февраля 2026). Первый проект по недвижимости RWA в Гонконге одобрен, два продукта Делин Холдингс реализованы.

6. Zhitong Finance. (26 февраля 2026). Делин Холдингс (01709): токенизация RWA достигла регуляторного рубежа, включает недвижимость в центре Гонконга и фонд Animoca.