Проект реконструкции Sindorim D-Cube City компании Aegis Asset Management начинается с середины месяца после привлечения проектного финансирования в 490 миллиардов вон; целевая дата завершения — июль следующего года. Ранее в этом году проект преодолел кризис Event of Default (EOD) благодаря успешным переговорам по рефинансированию: сроки по кредиту были продлены до 19 мая, а в итоге в мае удалось получить новое финансирование. Реконструкция превращает бывшее помещение Hyundai Department Store по адресу 662 Gyeongin-ro, Guro-gu, Сеул, в многофункциональный комплекс, объединяющий торговые площади и офисные помещения, тем самым решая проблему вакантности, возникшую после ухода универмага, и повышая конкурентоспособность актива на участке прямо перед станцией Sindorim — запланированным хабом для линии GTX-B, которая должна открыться в августе 2031 года.
Aegis Asset Management превращает бывший Hyundai Department Store в многофункциональный офисный комплекс
Проект преобразует расположение бывшего Hyundai Department Store в составе Sindorim D-Cube City в объект, сочетающий торговую и офисную функции. Как сообщают 13-го числа финансовые источники отрасли инвестиций, Aegis Asset Management планирует начать реконструкционные работы с середины месяца, а завершение намечено на июль следующего года. В реконструированном здании будут размещаться торговые объекты на нижних этажах (цоколь 2F — 1-й наземный, частично цоколь 2F), пристройка и 6-й наземный этаж. Первоначальная идея создать бренд городского шопинг-молла группы Shinsegae «Starfield Village» на цокольном 2F — 1-м наземном этаже столкнулась с трудностями при реализации из‑за запросов жителей увеличить долю торговых площадей и ограничений на изменения внешнего вида. Этажи 3–5 будут переоборудованы под офисы, что укрепит офисную функциональность. Изначально план предусматривал размещение офисов на этажах 2–6, однако требования жителей по расширению торговых площадей уменьшили долю офисов.
Новые офисные помещения будут построены в формате «ground scraper». «Ground scraper» — это горизонтально развивающееся офисное пространство. В отличие от «sky scrapers», где люди разделены по разным этажам в высотных зданиях, «ground scraper» использует широкие площади этажей, чтобы максимизировать эффективность работы и сотрудничество. Собственная площадь на офисный этаж в D-Cube City достигает примерно 4 600 м² (примерно 1 400 пхён). После завершения реконструкции пространство будет обеспечивать офисы глобального стандарта, рассчитанные более чем на 300 сотрудников на этаж. Официальное название здания пока не утверждено. Однако предварительно его называют «Timewalk West», применяя офисный бренд Aegis Asset Management «Timewalk».
Станция Sindorim расположена там, где в августе 2031 года откроется линия GTX-B
Timewalk West расположен прямо напротив станции Sindorim. Станция Sindorim — пересадочный узел для линий метро 1 и 2 и региональный транспортный хаб, где запланировано открытие линии GTX-B. В районе станции отмечается высокий спрос со стороны жилого сектора и бизнеса. Линия GTX-B начала строительство в первой половине прошлого года; основные работы ведутся в направлении целевого открытия в августе 2031 года. Когда GTX-B откроется, время в пути от международного города Songdo до Sindorim сократится примерно до 15 минут. Sindorim сможет абсорбировать спрос арендаторов из биотехнологических, технологических и компаний передовых технологий, расположенных в Songdo. Кроме того, ожидается, что развитие Seoul Station и Yongsan International Business District сформирует «пояс» делового района, соединяющий Seoul Station, Yongsan, Yeouido и Sindorim.
Aegis привлекает проектное финансирование в 490 миллиардов вон после преодоления кризиса EOD
Проект реконструкции многофункционального объекта Sindorim D-Cube City возглавляет Timewalk West Corporate Restructuring Real Estate Investment Trust (REIT). Инвестором REIT выступает Aegis General Private Real Estate Investment Trust № 468-2: она владеет 76,7% обыкновенных акций и 23,3% конвертируемых привилегированных акций. REIT владеет 6 234 м² и зданиями над землей по адресу 692 Sindorim-dong, Guro-gu, Сеул. REIT подписал договор об управлении активами с Aegis Asset Management, чтобы инвестировать и управлять активами через приобретение недвижимости, управление, улучшение и отчуждение, девелопмент недвижимости и лизинг, распределяя прибыль между акционерами.
В начале этого года проект столкнулся с трудностями. Высокие ставки по кредитам и сжатие рынка финансов по недвижимости задержали рефинансирование, усилив опасения по EOD. 20 февраля REIT сообщил, что на кредитной сделке под залог многофункционального объекта Sindorim D-Cube City случился финансовый инцидент Event of Default. Рефинансирование не было завершено к существующему сроку погашения 19 февраля, из‑за чего не удалось погасить основную сумму кредита и проценты. В тот момент опасения рынка относительно возможных задержек проекта были значительными. Однако впоследствии REIT достиг договоренности с кредиторами о продлении срока по кредиту до 19 мая. REIT добивался новых схем финансирования, используя приоритетные права бенефициара в качестве обеспечения для погашения основной суммы и процентов по действующему кредиту, а также для получения необходимых средств на ключевые расходы по проекту; в итоге удалось организовать основной PF и нормализовать проект.
По кредитному соглашению, подписанному в мае, REIT привлек PF-кредиты на общую сумму 490 миллиардов вон от нескольких финансовых учреждений. Срок — 19 января 2028 года. Структура займа включает обязательства Tranche A на 356 миллиардов вон, Tranche B на 120 миллиардов вон и Tranche C на 14 миллиардов вон. Порядок погашения также установлен в очередности Tranche A, Tranche B, Tranche C. Специальная проектная компания (SPC) Heo Sam Sindorim No. 1 участвовала как кредитор Tranche A и оформила заем на 83 миллиарда вон. На основе этого займа выпускаются обеспеченные активами ценные бумаги. Чтобы усилить платежеспособность обеспеченных активами ценных бумаг, Heo Sam Sindorim No. 1 в мае подписала с Samsung Securities «Commitment Letter Regarding Private Bond Underwriting and Loan Receivable Purchase».
Наблюдатели отрасли рассматривают этот проект как точку поворота, которая восстановит конкурентоспособность D-Cube City — одного из ключевых многофункциональных объектов в юго‑западной части Сеула — не только за счет простой реконструкции. Поднимался вопрос о том, что проект может стать показательным примером превращения крупных торговых вакансий в офисные площади. В особенности у станции Sindorim высокий потенциал стать ключевым узлом транспортной системы Большого Сеула, когда откроется линия GTX-B. Официальный представитель финансово‑инвестиционной отрасли заявил: «После завершения PF-закупок неопределенность по проекту была существенно устранена», добавив: «Когда объект будет возрожден как смешанный актив, сочетающий торговые помещения и офисы, ожидается заметный рост арендной конкурентоспособности и стоимости актива».
