Сравнение розничных REIT: почему эти два гиганта дивидендов побеждают в 2025 году

Розничные REIT укрепились после многих лет сомнений. Когда-то страдая от опасений по поводу каннибализации электронной коммерции и растущих процентных ставок, сектор совершил замечательное восстановление. За первые девять месяцев 2025 года REIT, ориентированные на розничную торговлю, показали среднюю доходность 6,9%, согласно Национальной ассоциации инвестиционных трастов в недвижимость (Nareit). Среди выдающихся - два крупных игрока: Realty Income (NYSE: O) и NNN REIT (NYSE: NNN). Оба имеют тысячи розничных объектов недвижимости и доказанную историю выплат для держателей акций. Но они используют разные подходы к росту и диверсификации.

Понимание привлекательности дивидендов REIT

Перед тем как перейти к сравнению, стоит отметить, почему REIT привлекают инвесторов, стремящихся к дивидендам. Налоговая структура требует, чтобы REIT распределяли не менее 90% налогооблагаемого дохода среди акционеров. Это делает их естественно подходящими для стратегий дохода. Realty Income и NNN REIT оба являются примерами этой модели, хотя их исполнение отличается.

NNN REIT: Меньше, Острее, Быстрее Растущий

NNN REIT управляет более концентрированным портфелем примерно из 3,700 объектов. Этот целенаправленный подход — сосредоточенный исключительно на розничной торговле в США — создает преимущество: новые инвестиции могут значительно ускорить темпы роста. Компания арендует объекты различным сегментам розничной торговли: магазинам удобств, центрам обслуживания автомобилей, ресторанам и развлекательным заведениям для семей.

Цифры за NNN

Недавние результаты показывают динамику. В третьем квартале NNN сохранил уровень заполняемости 97,5%, что сигнализирует о здоровом удержании арендаторов. Еще более впечатляющим является то, что скорректированные фонды от операций (AFFO) на акцию увеличились с $0,84 до $0,86 — мера, которая напрямую отражает наличные средства, доступные для распределения.

История дивидендов значительна. NNN увеличивала распределения на протяжении 36 последовательных лет. Увеличение в августе до $0.60 на акцию составило 3.4%. При этом руководство прогнозирует годовой AFFO между $3.41 и $3.45 на акцию, текущие выплаты хорошо покрыты. Акции в настоящее время приносят 5.9%.

Меньший объем активов означает, что NNN по-прежнему может идентифицировать и приобретать высокодоходные объекты. Для инвесторов, стремящихся к росту капитала наряду с доходом, это имеет значение.

Realty Income: Диверсифицированный, Установленный, Стабильный

Realty Income работает на совершенно другом уровне: более 15 540 объектов, генерирующих примерно 80% годовой арендной платы от розничных операций. Продуктовые магазины (11% портфеля ), магазины шаговой доступности (10% ) и другие ритейлеры, такие как Home Depot и Walmart, составляют основу. Промышленные объекты вносят 15%, а игорные и другие сектора заполняют оставшуюся часть.

Производительность и стабильность

Коэффициент заполняемости Realty Income составляет 98,7% — исключительно высоко. Компания продлила аренду с средним увеличением на 3,5%, демонстрируя ценовую силу даже в конкурентной среде. Скорректированный AFFO на акцию составил 1,09 $, что на 2,9% выше по сравнению с предыдущим годом.

Что касается дивидендов, Realty Income увеличивает выплаты ежеквартально более трех десятилетий, начиная с его IPO в 1994 году. Это не ежегодные увеличения — компания увеличивает свою ежемесячную выплату на акцию несколько раз в год. Последнее увеличение произошло в октябре, увеличив ежемесячную выплату с $0.269 до $0.2695. С учетом того, что годовой AFFO прогнозируется на уровне от $4.25 до $4.27 на акцию и годовые дивиденды составляют $3.23 на акцию, покрытие является прочным. Доходность составляет 5.7%.

Компромисс: Рост против Стабильности

Основное различие становится ясным через эту призму: Realty Income является крупным, устоявшимся субъектом, где новые приобретения недвижимости должны быть огромными, чтобы заметно повлиять на темпы роста. С уже более чем 15 000 объектов недвижимости в собственности, дополнительные сделки приносят дополнительные доходы. Для некоторых инвесторов эта предсказуемость является всей привлекательностью — медленный, надежный, диверсифицированный доход.

NNN REIT, напротив, остается гибким. Его меньший объем означает, что новое вложение капитала может более драматично повлиять на рост. Компенсацией является меньшая диверсификация — это исключительно розница в США без промышленного участия.

Почему розничные REIT пережили и процветали

Обе компании доказали, что хорошо управляемые розничные REIT могут пережить трудности. Они инвестируют в объекты, сдаваемые в аренду бизнесам, относительно защищенным от экономической волатильности: продуктовым магазинам, аптекам, автозаправочным станциям, ресторанам быстрого обслуживания. Когда электронная коммерция угрожала розничной торговле в первые годы пандемии, эти арендаторы оставались необходимыми. Когда процентные ставки резко возросли в 2022-2023 годах, обе компании продемонстрировали устойчивость благодаря ценовой власти и качеству арендаторов.

Инвестиционное решение

Выбор между ними зависит от ваших приоритетов. Realty Income привлекает инвесторов, которые отдают предпочтение стабильности, диверсификации и проверенному опыту управления на протяжении десятилетий. Его доходность 5,7% обеспечивает стабильный доход с меньшей волатильностью.

NNN REIT подходит для инвесторов, которые комфортно чувствуют себя с более концентрированным вложением в розничную торговлю США, стремящихся к более высокому потенциалу роста от развивающейся, но сильной платформы. Его доходность в 5.9% скромно выше, а его меньший размер предполагает больший потенциал роста, если исполнение останется сильным.

Оба продемонстрировали исключительную дисциплину в отборе арендаторов и управлении арендами. Оба увеличивали дивиденды более 30 лет — достижение, отражающее финансовую силу и стратегическую проницательность. Похожие доходности делают решение менее связанным с уровнем дохода и больше с траекторией роста и предпочтениями диверсификации.

Для инвесторов, ставящих на первое место потенциал общей доходности, а не чистую стабильность, NNN REIT выглядит более выгодным. Его сосредоточенный фокус на высококачественных розничных объектах в США, в сочетании с возможностью расширения портфеля, предполагает значительное увеличение капитала наряду с устойчивыми дивидендами. Realty Income остаётся более безопасным вариантом — идеален для тех, кто уже достаточно богат, чтобы ставить надежность выше быстрого роста.