Рефинансирование HELOC: ваши Опции, когда ставки становятся слишком высокими

Ваш дом не просто укрытие — это потенциальные деньги, которые ждут, чтобы их использовали. Кредитная линия на основе собственного капитала (HELOC) позволяет домовладельцам занимать средства под стоимость их недвижимости, и цифры показывают, что эта стратегия процветает. Только в начале 2022 года американцы открыли более 807 000 HELOC на сумму $131 миллиард, что стало самым высоким уровнем активности с момента финансового кризиса 2007 года, согласно данным CoreLogic.

Но вот в чем дело: ставки по HELOC обычно превышают стандартные ставки по ипотечным кредитам, и когда ваши платежи с переменной ставкой возрастают, рефинансирование вашего HELOC может стать решением.

Понимание вашей отправной точки: Что такое HELOC?

Прежде чем рефинансировать HELOC, полезно знать, как он работает. HELOC функционирует как кредитная карта с высоким лимитом, обеспеченная капиталом вашего дома. В течение “периода заимствования” (обычно 10 лет) вы снимаете только то, что вам нужно, и платите только проценты. Как только это заканчивается, начинается период погашения — часто 20 лет — и вам придется возвращать основную сумму плюс проценты.

Проблема? Переменные ставки означают, что ваш ежемесячный платеж может вырасти с управляемого до ипотечного размера. Некоторые HELOC взимают ставки, превышающие 10%, в то время как типичные 30-летние фиксированные ипотеки в среднем составили менее 7% в 2023 году. Этот шок от ставки именно поэтому рефинансирование HELOC имеет смысл для многих заемщиков.

Можно ли действительно рефинансировать HELOC? Что требуют кредиторы

Не все имеют право на рефинансирование HELOC. Кредиторы оценивают три ключевых фактора:

Позиция по собственному капиталу в доме Большинство кредиторов ограничивают заимствование 80% от оценочной стоимости вашего дома. Если ваша существующая ипотека уже превышает этот порог, рефинансирование становится сложным.

Кредитный рейтинг FICO балл 670+ открывает двери для рефинансирования. Более низкие баллы не исключают вас полностью, но ожидайте более высоких ставок в качестве штрафа.

Соотношение долга к доходу Кредиторы внимательно изучают ваше общее долговое бремя по сравнению с доходами. Большинство требует DTI ниже 43%. Если вы перегружены долгами, одобрение рефинансирования становится маловероятным.

Три способа рефинансирования вашего HELOC

Предполагая, что вы преодолеете квалификационные барьеры, существует три основных пути:

Вариант 1: Перезапустить с новым HELOC

Самый простой подход напоминает рефинансирование ипотеки — заменить вашу старую HELOC на новую от вашего текущего кредитора или поискать лучшие условия в другом месте. Ваша новая кредитная линия погасит старую, сбросив ваш период заимствования и вернув вас к платежам только по процентам.

Компромисс: Хотя это облегчает временные финансовые затруднения, вы рискуете заплатить значительно больше процентов в долгосрочной перспективе, если пропустите платежи по основному долгу в течение нового периода заимствования.

Вариант 2: Конвертировать в ипотечный кредит

Вместо еще одного HELOC, возьмите кредит под залог дома — совершенно другое дело. Вы получаете одну единовременную сумму при закрытии, а не гибкую кредитную линию. Платеж? Вы начинаете немедленно, обычно по фиксированным ставкам с фиксированными платежами.

Ежемесячные сбережения могут быть скромными, но психологический эффект предсказуемых платежей и гарантированная дата окончания привлекают многих заемщиков, стремящихся выбраться из долгов.

Вариант 3: Объединить оба в вашу ипотеку

Объедините ваш HELOC и ипотеку в один рефинансируемый кредит. Эта консолидация упрощает оплату счетов, но несет в себе критическое предупреждение: Не делайте этого, если вы зафиксировали исторически низкую процентную ставку по ипотеке. Рефинансирование заставляет вас принять текущие рыночные ставки, что может привести к большему расходу по ипотеке, чтобы сэкономить на вашем HELOC.

Тем не менее, если ваш остаток по HELOC значителен, комбинирование все равно может быть выгодным. Замена ставки HELOC 10% на комбинированную ставку ближе к 7% может сэкономить тысячи, несмотря на незначительно более высокую процентную ставку по ипотеке.

Когда рефинансирование не является вариантом: альтернативы для изучения

Недостаточно капитала или плохой кредит блокируют традиционное рефинансирование? Попробуйте эти резервные решения:

Изменение кредита Свяжитесь с вашим кредитором о модификации существующих условий — снижении ставок, продлении сроков погашения или каникулах по платежам. Банки часто предпочитают модификации вместо изъятия имущества.

Личный кредит Онлайн-кредиторы, кредитные союзы и банки предлагают персональные кредиты для погашения HELOC. Вы получите фиксированные ставки и фиксированные платежи, хотя годовые процентные ставки обычно превышают ставки HELOC. Большие суммы могут превышать лимиты персонального кредита.

Стратегическое сокращение Продажа вашего дома остается ядерным вариантом, но это работает, если платежи стали действительно непосильными. Помните: ваш HELOC обеспечен вашим имуществом, что означает, что кредиторы могут обратить взыскание, если платежи прекратятся.

Итог

Рефинансирование HELOC превращает непосильный долг в управляемые платежи. Открытие новой кредитной линии, переход на фиксированную ипотечную ссуду или консолидация в вашу ипотеку зависит от вашего капитала, кредитного статуса и толерантности к риску. В случае сомнений проконсультируйтесь с ипотечным специалистом, чтобы определить лучший путь вперед.