Понимание того, являются ли взносы HOA налоговыми вычетами: Полное руководство 2025

Когда вы владеете недвижимостью с товариществом собственников жилья (ТСЖ), возникает важный вопрос: можно ли списать взносы ТСЖ с налогов? Ответ не универсален. Для владельцев первичного жилья, которые живут в доме постоянно и не используют его для бизнеса, взносы ТСЖ остаются личными расходами и не подлежат вычету. Однако, если ваша недвижимость приносит доход через аренду или в ней организован домашний офис, вы можете иметь право на значительные налоговые льготы. В этом руководстве подробно разбираются ситуации, когда статус налогового вычета для взносов ТСЖ применим, и как правильно оформить эти вычеты.

Понимание взносов ТСЖ и их назначения

Товарищества собственников управляют жилыми комплексами по всей стране, обслуживают общие территории, следят за соблюдением правил сообщества и собирают регулярные взносы с жильцов. Эти ежемесячные или ежегодные платежи обычно покрывают:

• Обслуживание и ремонт общих объектов
• Ландшафтные работы для общественных территорий
• Обслуживание инфраструктуры и удобств
• Страхование общих территорий
• Охрану и безопасность
• Организацию мероприятий и активностей сообщества

По словам экспертов по налогам, таких как Карен Уоллес, ассистент-профессор бизнес-школы Willumstad, применимость налогового вычета для взносов ТСЖ полностью зависит от классификации использования вашей недвижимости — личное или доходное.

Когда можно списать взносы ТСЖ: два основных варианта

Первый путь: Владельцы арендуемой недвижимости

Для инвесторов с арендной недвижимостью вопрос о налоговом вычете для взносов ТСЖ обычно решается положительно. Возможность списания зависит от вашего режима использования:

Полное списание

Если вы владеете недвижимостью исключительно для сдачи в аренду, обычно вы можете списать всю сумму взносов ТСЖ как допустимые расходы бизнеса по аренде. Сертифицированный специалист по личным финансам Тру Тамплин объясняет, что поскольку эти взносы напрямую обслуживают недвижимость, приносящую доход, они считаются необходимыми бизнес-расходами. Вы укажете полный вычет по взносам ТСЖ в форме Schedule E (Form 1040), которая является частью документации по дополнительным доходам и убыткам.

Частичное списание

Многие владельцы арендуют недвижимость неполный рабочий день и используют её для личных целей в другое время. В таких смешанных случаях возможность списания взносов ТСЖ зависит от порога личного использования. IRS определяет «личное использование» как превышение:

• 14 дней в налоговом году, или
• 10% от общего числа дней аренды по рыночной цене

Процент списания соответствует вашему арендному использованию. Например: у вас есть недвижимость с ежегодными взносами в размере 1200 долларов, и вы сдавали её в аренду ровно шесть месяцев. Тогда вы можете списать 50% взносов ($600) в форме Schedule E. Расчет напрямую связан с количеством арендных дней — если вы сдавали 60 дней из 365, списывайте 60/365 от общей суммы.

Обратитесь к публикации IRS 527 для полного руководства по аренде жилых помещений перед подачей вычетов.

Второй путь: Вычет за домашний офис

Самозанятые профессионалы и владельцы бизнеса иногда упускают из виду возможность: можно ли списать взносы ТСЖ как расходы на домашний офис? Ответ — да, при условии выполнения определенных требований IRS.

Квалификация домашнего офиса

Ваш рабочий кабинет должен быть:

• Регулярно и исключительно предназначен для деловых целей
• Основным местом для административной работы
• Возможно, где хранится инвентарь (с конкретной документацией IRS)

Важно: сотрудники с формой W-2 не могут претендовать на этот вычет — только самозанятые и владельцы бизнеса. Тамплин подчеркивает, что списание взносов ТСЖ через домашний офис требует прямой связи с вашей деловой деятельностью.

Расчет суммы вычета

Вычет пропорционален вашему бизнес-использованию. Например, вы заплатили 1200 долларов в год за взносы ТСЖ, а ваш офис занимает 20% всей площади дома:

• $1,200 × 20% = $240 вычисляемая сумма
• Указываете это в форме 8829 (Расходы на использование дома в бизнесе)

Расчет по площади означает, что если ваш домашний офис занимает 30% площади, вы списываете 30% взносов ТСЖ. Обратитесь к публикации IRS 587 для подробных требований и ограничений по использованию дома в бизнесе.

Таблица списания взносов ТСЖ по типу недвижимости

Ситуации, когда взносы ТСЖ не подлежат списанию

Даже при усложнении владения недвижимостью есть ситуации, когда налоговый вычет для взносов ТСЖ недоступен:

• Первичное жилье, используемое исключительно для личного проживания
• Дача, используемая только для отдыха и развлечений
• Специальные оценки ТСЖ на капитальный ремонт или улучшения (если не связаны напрямую с арендой)
• Удаленные работники с W-2, не являющиеся самозанятыми

Важно: вопрос — можно ли списать взносы ТСЖ для удаленных работников? Обычно — нет, если только вы не самозанятый. Статус занятости определяет право на вычет, а не место работы.

Правильное оформление: как правильно заявить вычеты по взносам ТСЖ

После того, как вы определили, что взносы ТСЖ подлежат списанию в вашей ситуации, правильная отчетность обеспечит защиту при проверке:

Для арендуемой недвижимости:

• Подайте Schedule E (Дополнительные доходы и убытки) вместе с формой 1040
• Укажите полную или пропорциональную сумму взносов ТСЖ вместе с другими операционными расходами
• Храните оригиналы счетов и подтверждающие платежи

Для вычета за домашний офис:

• Заполните форму 8829 (Расходы на использование дома в бизнесе)
• Документируйте расчет площади для бизнеса
• Поддержите доказательства использования пространства только для деловых целей

Обязательные документы:

• Сохраняйте оригиналы счетов и квитанций ТСЖ
• Храните договор аренды, если есть
• Ведите документацию по использованию офиса
• Храните все записи для проверки

Стратегии максимизации налоговых преимуществ взносов ТСЖ

Понимание, что взносы ТСЖ можно списать, позволяет оптимизировать налоговую нагрузку через целенаправленное планирование:

Оптимизация арендной стратегии Даже неполная аренда второй недвижимости открывает возможности для вычетов. Если вы сдаете недвижимость хотя бы часть года, рассчитайте точное соотношение аренды и личного использования для максимального списания.

Структурирование домашнего офиса Самозанятые должны создать выделенное, исключительно деловое пространство. Тщательно измеряйте площадь и документируйте деловые операции. Это напрямую увеличит ваш процент списания взносов ТСЖ.

Тщательное ведение документации Храните подробные записи — календарь аренды, журналы занятости, бизнес-учеты и подтверждения платежей ТСЖ. Эти документы докажут соответствие требованиям и обоснуют ваши расчетные вычеты.

Обращение к специалистам Сложность налогового законодательства, особенно в части определения права на списание взносов ТСЖ, требует профессиональной консультации. Налоговые консультанты помогают выявить скрытые возможности, разобраться в нюансах и соблюдать требования IRS по мере изменения правил.

Часто задаваемые вопросы о взносах ТСЖ и налоговых вычетах

Могут ли удаленные работники с W-2 списывать взносы ТСЖ? Нет. Можно ли списать взносы ТСЖ для работников с W-2, работающих удаленно? Ответ — нет. Право на вычет есть только у самозанятых или владельцев бизнеса с подходящим домашним офисом.

Что делать, если я сдавал дом в аренду три месяца в прошлом году? Рассчитайте долю аренды: три месяца — примерно 25% года. Тогда списывайте 25% годовых взносов ТСЖ в форме Schedule E, при условии соответствия рыночной арендной стоимости.

Можно ли списать специальные оценки на капитальный ремонт? Обычно — нет, если ремонт не связан напрямую с арендой. Оценки за обслуживание могут подойти, а за улучшения — обычно нет. Обратитесь к налоговому специалисту для вашей ситуации.

Как взносы ТСЖ влияют на налог при продаже? Обычные взносы ТСЖ не влияют на расчет капитальных затрат. Однако специальные оценки на капитальный ремонт могут увеличить вашу базу стоимости, что снизит налог на прирост капитала.

Следуют ли правила федеральных налогов за правилами штата? Многие штаты следуют федеральным рекомендациям, но есть отличия. Проверьте требования налогового органа вашего штата или проконсультируйтесь с местным специалистом, чтобы подтвердить, что взносы ТСЖ подлежат списанию в вашем штате.

Итоговая перспектива: можно ли списать взносы ТСЖ?

Для большинства владельцев первичного жилья взносы ТСЖ — личные расходы без налоговых преимуществ. Однако для двух групп это особенно важно: владельцев арендуемой недвижимости и самозанятых с домашним офисом. Инвесторы могут списывать полные или пропорциональные взносы в зависимости от доли аренды. Самозанятые могут списывать бизнес-использование через правильное оформление формы 8829.

Эти правила сложны и требуют точности. Обратитесь к публикациям IRS 527 (аренда) и 587 (домашний офис). Консультируйтесь с налоговым специалистом, который учтет вашу конкретную ситуацию — задаете ли вы вопрос «можно ли списать взносы ТСЖ для моей аренды?» или рассматриваете преимущества домашнего офиса. Ведите подробный учет и храните платежные документы, чтобы подтвердить любые заявленные вычеты.

При правильном управлении недвижимостью и аккуратной документации взносы ТСЖ могут значительно снизить налоговую нагрузку, если вы имеете право. Не упускайте эту часто пропускаемую возможность для налоговой экономии.

Информация актуальна по состоянию на 13 мая 2025