Оптовая недвижимость: ваш план действий для начала

Что такое оптовая торговля в недвижимости? Это стратегия, при которой вы находите объекты ниже рыночной стоимости, заключаете с ними контракт, а затем передаете этот контракт покупателю за наличные — зарабатывая разницу. В отличие от традиционных агентов по недвижимости, которые выставляют дома через множественные листинговые сервисы, оптовики работают вне рынка и действуют быстро.

Как на самом деле работают цифры

Вот как выглядит реальная сделка по оптовой торговле на практике:

Оптовик обнаруживает проблемный объект и договаривается о покупке за $200,000. Спустя несколько дней он связывается с покупателем за наличные, готовым заплатить $215,000. Контракт передается, и оптовик зарабатывает $15,000 за организацию связи.

Согласно отраслевым данным, оптовики обычно зарабатывают от $3,000 до $20,000 за сделку — хотя есть и крупные сделки. Важна и скорость. Поскольку покупатели за наличные закрывают сделки быстро, весь процесс происходит быстрее, чем при традиционной продаже.

Настоящая работа за оптовой торговлей

Люди часто задаются вопросом, почему и продавцы, и покупатели просто не связываются напрямую. Ответ: оптовики берут на себя основную работу.

Они ищут проблемные и вне рынка объекты через рекламу в соцсетях, вывески в районе и прямой контакт с владельцами. Как только находят сделку, оценивают её, ведут агрессивные переговоры и имеют ограниченное время, чтобы найти покупателя за наличные. Поэтому успешные оптовики заранее создают списки покупателей, прежде чем подписывать контракт.

Что вам действительно нужно, чтобы начать

В отличие от других подходов к инвестированию в недвижимость, оптовая торговля требует минимальных начальных вложений. Однако есть несколько важных элементов:

Правовая база
Большинство штатов не требуют лицензии оптовика, но требования могут различаться. Бюджетируйте до $1,000 на услуги опытного юриста по недвижимости для составления вашего договора купли-продажи и подготовки документации. Правильное оформление помогает избежать дорогостоящих ошибок.

Залоговые деньги
При подписании договора купли-продажи вам может понадобиться внести залог — от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов, чтобы показать свою серьезность. Важно: если условия контракта окажутся невыгодными, вы можете потерять эти деньги, если не найдете покупателя.

Сеть покупателей и маркетинг
Это обязательно. Необходим постоянный маркетинг — онлайн-реклама, прямые рассылки, холодные звонки — стоимостью в несколько тысяч долларов в месяц. Одновременно стройте отношения с активными покупателями за наличные и инвесторами. Найти подходящий объект — это только половина дела, без готовых покупателей ничего не получится.

Программное обеспечение и инструменты
Бухгалтерские платформы, CRM-системы и программное обеспечение для управления контрактами стоят около $100-$200 в месяц. Они помогают организовать лиды и отслеживать сделки.

Наставничество
Общайтесь с местными группами инвесторов в недвижимость. Наблюдение за работой опытного оптовика по нескольким сделкам значительно ускорит ваше обучение.

Оптовая торговля против перепродажи домов: в чем разница

Оптовики никогда не берут объект в собственность — они чистые посредники. Перепродавцы домов покупают объекты, делают ремонт и перепродают с прибылью. Многие перепродавцы работают с оптовиками, чтобы избавиться от утомительного поиска и приобретения. Понимание этой разницы поможет вам понять свою роль.

Честные преимущества и ограничения

Плюсы

• Низкие требования к капиталу по сравнению с другими стратегиями недвижимости
• Не нужны проверки кредитоспособности
• Можно заниматься неполный рабочий день, совмещая с другими делами
• Минимальный финансовый риск за сделку

Минусы

• Залоговые деньги могут исчезнуть, если не удастся найти покупателя
• Поиск сделок и построение отношений с покупателями требуют серьезных временных затрат
• Регуляции штатов значительно различаются — в некоторых юрисдикциях оптовая торговля сильно ограничена
• Потенциал дохода уступает другим стратегиям, например долгосрочной аренде

Подходит ли вам недвижимостьная оптовая торговля?

Не всем подходит оптовая торговля. Для успеха нужно быть решительным, настойчивым и комфортно чувствовать постоянное построение отношений. Вы — по сути, переговорщик и связующее звено — не всем это по силам.

Самый разумный первый шаг? Найдите местного оптовика, который согласится показать вам реальные сделки. Вы быстро поймете, подходит ли вам такой стиль работы и цели. Если да, то относительно низкий порог входа позволяет протестировать рынок без больших финансовых рисков.