Навигация по вопросам владения домом у коренных американцев: Полное руководство по программам кредитования

Коренные американцы продолжают сталкиваться с существенными препятствиями на пути к владению жильем. Согласно данным Бюро переписи населения США, уровень владения жильем среди коренных американцев и алaskan-аборигенов в 2023 году составил 51,6% — снижение по сравнению с 53,4% в 2022 и 55,1% в 2021 году. Это один из самых низких показателей владения жильем среди всех этнических групп в Америке.

Корень проблем глубоко укоренился: системные барьеры, ограничительные федеральные политики на протяжении всей истории, ограниченный доступ к финансам, высокий уровень бедности, нехватка рабочих мест и недостаточная инфраструктура — особенно в отдаленных племенных сообществах — давно мешают коренным американцам на пути к владению жильем.

Однако растущая экосистема специально разработанных программ ипотечного кредитования, инициатив федеральной поддержки и расширенных консультационных услуг через Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) теперь предлагают реальные пути вперед. Кроме того, Федеральные банки по жилищному кредитованию (FHLB) — сеть из 11 региональных учреждений, сотрудничающих с членами-кредиторами для предоставления доступного финансирования недвижимости — активно разрабатывают новые программы для расширения доступа к владению жильем в племенных сообществах.

Понимание ситуации: доверительные земли и федеральная поддержка

Рамки, регулирующие право собственности на землю коренных американцев, включают сложные юридические структуры. Подавляющее большинство земель коренных американцев находится в федеральной доверительной собственности, при этом правительство США держит более 56 миллионов акров в доверительном управлении для блага многочисленных племен и их членов. Эта схема, несмотря на уникальные сложности, также создает особые возможности для поддержки жилья через специализированные федеральные программы.

Из 574 признанных федеральным правительством племен и организаций алaskan-аборигенов, их члены имеют доступ к нескольким ипотечным программам, специально разработанным для реализации их целей владения жильем. Эти программы позволяют приобретать, ремонтировать, строить и рефинансировать недвижимость на племенной земле.

Основные ипотечные программы для коренных американцев-покупателей жилья

HUD Раздел 184 Гарантийная программа ипотечных кредитов для индейцев

Запущенная в 1992 году в рамках Закона о жилищном и общественном развитии, программа Раздел 184 стала прямым ответом на разрыв в ипотечном кредитовании, затрагивающий сообщества коренных американцев. Эта инициатива предоставляет гарантии по займам, покрываемым на 100% HUD, стимулируя национальных и региональных кредиторов выдавать ипотечные кредиты для квалифицированных заемщиков из числа коренных американцев.

Офис гарантии кредитов HUD, действующий в рамках Офиса программ для коренных американцев, поддерживает партнерские отношения с сетью кредитных учреждений по всей стране для расширения доступа к финансированию. Карен Хестон, специалист по ипотечным кредитам в BOK Financial — компании, известной одной из самых обширных банковских операций, ориентированных на коренных американцев, с племенными партнерствами в 15 штатах, — лично помогла осуществить множество сделок по Разделу 184.

«Осведомленность способствует увеличению использования программы», — отмечает Хестон. «Все больше коренных американцев используют кредиты по Разделу 184 по мере распространения информации о программе». Эта тенденция особенно заметна в Оклахоме, где проживает второе по численности населения коренное американское сообщество в стране, что подчеркивает важность программы в районах с высокой концентрацией.

В настоящее время программа действует в 38 штатах, она не привязана к конкретному племени, хотя недвижимость должна находиться в зоне, признанной подходящей. Квалифицированные заемщики могут использовать эти кредиты для покупки существующих домов, строительства новых объектов, проведения ремонтных работ, сочетания покупки и ремонта или рефинансирования текущих ипотек. Заинтересованные заявители должны выбрать одобренного кредитора из официального каталога участников HUD.

Раздел 184A для коренных гавайцев

Аналогично структуре Раздела 184, программа Гавайского жилищного кредита (Section 184A) имеет такие же критерии соответствия, но специально ориентирована на сообщества коренных гавайцев. Эта программа позволяет квалифицированным заемщикам строить, покупать или восстанавливать жилье на гавайских землях. Как и в случае с Разделом 184A, кредиты по этой программе обеспечиваются гарантией HUD на 100%, что защищает кредиторов от риска дефолта.

Программа прямых кредитов для коренных американцев

Управляется Департаментом по делам ветеранов (VA), программа Прямых кредитов для коренных американцев (NADL) ориентирована на особые потребности ветеранов. Квалифицированные ветераны, являющиеся коренными американцами или состоящие в браке с коренным американцем, могут получить финансирование для покупки, строительства или восстановления домов, расположенных на федеральной доверительной земле.

Программа также поддерживает рефинансирование с целью снижения текущих ставок по ипотеке. Ветераны, желающие получить сертификат соответствия (COE), могут подать заявку онлайн через портал VA. Координаторы NADL предоставляют консультации по электронной почте или по телефону с понедельника по пятницу, с 8:00 до 18:00 по восточному времени.

Программа прямых кредитов USDA для сельских районов (Section 502)

Для жителей подходящих сельских племенных сообществ программа USDA «Прямой жилищный кредит для семей» — широко известная как Section 502 — предлагает целенаправленную поддержку. Разработанная для семей с низким и очень низким доходом в сельских районах, одобренных USDA, эта программа предоставляет временную помощь по платежам, чтобы помочь заемщикам обеспечить безопасное и достойное жилье.

Потенциальные заявители могут проверить свою пригодность через сайт USDA по вопросам доходов и недвижимости или связаться с местными представителями USDA.

Freddie Mac HeritageOne

Freddie Mac разработала специализированный ипотечный продукт для квалифицированных коренных американцев, желающих приобрести жилье в племенных районах. Для получения права на участие необходимо быть членом признанных федеральных племен, подписавших меморандум о взаимопонимании (MOU) с Freddie Mac, или быть участником программы HUD по Разделу 184. Этот продукт сочетает гибкие условия с индивидуальной поддержкой для членов племенных сообществ.

Стратегические рекомендации для потенциальных покупателей жилья из числа коренных американцев

Рынок жилья характеризуется высокой конкуренцией, ограниченностью запасов и нехваткой доступных объектов, что создает сложные условия для всех покупателей. По словам специалистов, таких как Хестон, покупатели из числа коренных американцев должны начинать изучать доступные программы поддержки жилья как можно раньше.

Хотя программы помощи с первоначальным взносом существуют во всех 50 штатах для квалифицированных покупателей, многие штаты реализуют специальные инициативы, специально предназначенные для поддержки владения жильем коренными американцами. Эти программы могут компенсировать расходы на первоначальный взнос и другие связанные с жильем затраты. Кроме того, местные и региональные финансовые учреждения часто предлагают собственные грантовые программы, специально разработанные для заемщиков из числа коренных американцев.

Обращение к специалисту по кредитованию на ранней стадии упрощает весь процесс покупки жилья. Кредиторы могут разъяснить условия программ, объяснить доступные варианты и ускорить процесс подачи заявки. Такой проактивный подход помогает избежать задержек и повысить шансы на успешное одобрение кредита и завершение сделки.

Сочетание специальных федеральных программ, расширенной поддержки консультаций HUD и увеличения участия FHLB свидетельствует о значительном сдвиге в сторону устранения исторических барьеров. Для коренных американцев, рассматривающих возможность владения жильем, этот расширенный набор инструментов — в сочетании с персонализированным руководством опытных кредиторов — создает реальные пути к достижению этой важной цели.