Фанлі Мей приймає криптовалюту для первинного внеску на нерухомість, тримай монети без необхідності їх продажу та купуй будинок.

Американський іпотечний гігант Fannie Mae незабаром дозволить покупцям житла використовувати криптовалюту як заставу для початкового внеску за іпотекою, не конвертуючи цифрові активи в готівку. Ініціативу спільно запустили Better Home & Finance та Coinbase Global; прийнятими криптоактивами є біткоїн і USDC, а покупці можуть зберігати обсяг своїх криптовалютних активів.

Двійна структура іпотеки: як криптоактиви замінюють традиційний готівковий початковий внесок

Цей план не передбачає, що криптовалюту напряму зараховують як готівковий початковий внесок. Натомість використовується інноваційна дволанкова структура: покупець одночасно подає заявку на дві позики:

Основна позика: стандартна житлова іпотека, яку гарантує Fannie Mae (на 15 або 30 років), подається через платформу Better

Криптозаставна позика: окрема позика, забезпечена біткоїном або USDC, які покупець тримає в якості застави; кошти, отримані за цією позикою, виконують роль, еквівалентну традиційному готівковому початковому внеску

Max Branzburg з Coinbase зазначив, що багато інвесторів у криптовалюту надовго відмовлялися від планів купівлі житла через занепокоєння потребою продавати й конвертувати цифрові активи в готівку. Цей продукт відкриває для групи «власників криптоактивів, але які не хочуть закривати позиції» новий прямий шлях у ринок нерухомості.

Сам Fannie Mae не видає кредити безпосередньо. Натомість він купує, пакує іпотечні позики та гарантує виплати інвесторам, забезпечуючи ліквідність і кредитне підтвердження для всього ринку.

Структура витрат і ключові умови ризику

Дволанкова структура тягне за собою відповідне зростання витрат. Покупцям доведеться одночасно сплачувати відсотки за основною іпотекою та криптозаставною позикою, тож загальна вартість запозичень буде вищою, ніж у традиційній схемі з одним кредитом. Відсоткова ставка за криптозаставною позикою може дорівнювати ставці за стандартною іпотекою Fannie Mae або бути вищою максимум на 1,5 процентного пункту.

Найкритичніша інновація цього продукту полягає у відмінності механізму ризику: якщо позичальник своєчасно вносить платежі, саме падіння ціни криптовалюти не запускає примусову ліквідацію. Виконавчий директор Better Вішал Гарг прямо заявив, що ті, хто сплачує вчасно, не мають хвилюватися через коливання курсу, що призведуть до втрати заставних активів. Це суттєво відрізняється від логіки ліквідації в традиційних маржинальних кредитах.

Варто зауважити: після внесення застави позичальник упродовж строку дії кредиту не може вільно торгувати вже закладеними криптоактивами, тож гнучкість володіння монетами відповідно обмежується.

Передумови ринку: 13% молодих покупців уже продавали криптовалюту, щоб внести початковий внесок

Згідно з повідомленням The Wall Street Journal, станом на 2025 рік близько 14% американських дорослих володіють криптовалютою, а майже 13% молодих покупців житла заявили, що продавали криптовалюту, щоб сплатити початковий внесок за нерухомість. Це свідчить, що цифрові активи стали ключовою складовою накопичення статків для нового покоління в США. Зміна політики напряму відповідає цій ринковій потребі, яку довго ігнорували.

Наразі масштаб ринку подібних продуктів із криптозаставною іпотекою все ще відносно обмежений. Компанія з фінтеху з Майамі Milo з 2022 року запустила подібний продукт, але обслуговує лише понад 100 клієнтів; зазвичай це іноземні покупці, які мають значні активи, проте з обмеженими традиційними кредитними історіями. Також небанківська кредитна установа Newrez уже почала приймати частину криптовалюти під час подання заявок на іпотеку. Новий продукт, підтверджений Fannie Mae, за масштабом і кредитним бекінгом далеко випереджає наявних конкурентів і може стати ключовим переломним моментом для прискорення розвитку цього ринку.

Питання та відповіді

Яким є конкретний принцип роботи програми Fannie Mae з крипто-початковим внеском?

Покупці подають заявку на стандартну іпотеку, гарантовану Fannie Mae, через платформу Better, а також забезпечують окрему «криптозаставну позику» шляхом застави біткоїна або USDC. Кошти, отримані за цією позикою, використовуються як еквівалент початкового внеску за нерухомість. Покупці можуть зберігати криптоактиви, але протягом строку дії кредиту не можуть вільно торгувати тими монетами, які вже внесли в заставу.

Чи вища вартість запозичень для крипто-початкового внеску, ніж для традиційного?

Так. Дволанкова структура передбачає одночасну сплату відсотків за основною іпотекою та криптозаставною позикою, тому загальна вартість буде вищою, ніж у схемі з одним традиційним початковим внеском. Відсоткова ставка за криптозаставною позикою може дорівнювати ставці за стандартною іпотекою Fannie Mae або бути вищою максимум на 1,5 процентного пункту.

Коли ціна криптовалюти різко падає, чи існує ризик ліквідації для іпотечного кредиту?

За поясненням виконавчого директора Better Вішала Гарга, доки позичальник своєчасно погашає заборгованість, коливання ринкової ціни криптовалюти саме по собі не спричиняє примусову ліквідацію; це має принципову відмінність від механізму традиційних маржинальних кредитів. Конкретний спосіб оцінювання застави та деталі контролю ризиків наразі все ще частково не оприлюднені повністю.