Комплексна система податку на нерухомість Південної Кореї зазнала екстремальних циклів посилення та пом'якшення протягом своєї 22-річної історії, зумовлених змінами політичної адміністрації та ринковими умовами. За даними галузевих джерел, податковий режим, запроваджений у січні 2005 року за уряду Ро Му Хена, зазнавав неодноразових змін політики в наступних адміністраціях до 2026 року, причому податкове навантаження посилювалося в періоди перегріву ринку та послаблювалося під час економічних спадів або політичних переходів. Ця відсутність послідовності політики підірвала довіру громадськості та спричинила податковий опір і судові спори, оскільки уряд неодноразово застосовував реактивні заходи, а не встановлював довгострокову стабільність у системі оподаткування нерухомості.
Комплексний податок на нерухомість зазнає 22-річних змін політики, зумовлених змінами адміністрації
Комплексний податок на нерухомість був запроваджений у січні 2005 року за уряду Ро Му Хена на основі суспільної концепції власності на нерухомість. Спочатку податок стягувався з власників високовартісного майна за методом індивідуального агрегування для підвищення справедливості податкового навантаження та стабілізації цін на нерухомість.
У грудні того ж року система перейшла на агрегування за домогосподарствами, хоча податкові надходження залишилися нейтральними завдяки запровадженню ставки застосування податкової бази. Агрегування за домогосподарствами обчислює податки шляхом об'єднання вартості майна всіх членів домогосподарства, що призводить до вищих податкових баз і збільшення прогресивного податкового навантаження порівняно з індивідуальним агрегуванням.
У 2008 році уряд Лі Мьон Бака запровадив комплексні заходи податкового полегшення після рішення Конституційного суду про неконституційність агрегування за домогосподарствами, поєднані з напрямком політики зниження податків. Система повернулася до індивідуального агрегування, запровадила податкові відрахування для довгострокових власників та літніх платників податків, а також замінила коефіцієнт справедливої ринкової вартості, що суттєво зменшило загальне податкове навантаження. Перехід до індивідуального агрегування було зафіксовано як найбільший захід зі зниження податкового навантаження з моменту запровадження податку.
Під час уряду Мун Чже Іна у 2020 році, коли ціни на житло зросли через надлишкову ліквідність після COVID-19, були запроваджені високоінтенсивні регуляції, спрямовані на власників кількох будинків та корпорації, включаючи посилені податкові ставки для багатовласників та підвищення верхньої межі податкового навантаження до 300%.
Однак після приходу до влади уряду Юн Сок Йоля у 2022 році податкове навантаження різко зменшили шляхом зниження коефіцієнта справедливої ринкової вартості з 95% до 60% та підвищення сум відрахувань.
Система податку на приріст капіталу для власників кількох будинків, яка вважається ключовим регуляторним інструментом поряд із комплексним податком на нерухомість, також коливалася між суворими та ліберальними підходами залежно від адміністрації. Надбавка до податку на приріст капіталу для багатовласників, скасована за уряду Пак Кин Хе, була відновлена за уряду Мун Чже Іна разом із надбавками до податку на придбання, що посилило регуляторну інтенсивність. Наступний уряд Юн Сок Йоля знову призупинив дію надбавки до податку на приріст капіталу для багатовласників, повернувши загальну систему оподаткування багатовласників до чергової фази пом'якшення.
Законодавчі недоліки та ринкові ефекти навчання виникають через волатильність політики
Експерти діагностували, що комплексний податок на нерухомість став інструментом політичних суперечок, опинившись на передовій політики в сфері нерухомості. Пак Джун, професор Сеульського університету, заявив, що жоден податок не отримував одночасно таких очікувань і нападок, як комплексний податок на нерухомість, зазначивши, що ця податкова система, яка накладає обмежене податкове навантаження на осіб з високим рівнем активів, була поставлена в центр фронту нерухомості та зазнала концентрованих атак із провокаційною критикою, як-от «податкові бомби».
Неточні законодавчі підходи також сприяли проблемам. Кім Кьон Мок, адвокат у Bae, Kim & Lee LLC, пояснив, що коли наприкінці 1980-х років було запроваджено систему суспільної концепції землі, інституціоналізація відбулася без достатнього законодавчого обговорення або огляду наслідків політики, підштовхнута виправданням придушення спекуляцій. Він додав, що поспішна інституціоналізація неодноразово створювала підстави для податкового опору та негативної реакції з боку платників податків з високими сумами під час фактичного впровадження політики, що призводило до винесення Конституційним судом рішень про неконституційність.
Повторюваний процес швидких змін податкової системи між адміністраціями закріпив на ринку форму ефекту навчання в сфері нерухомості, що податкове навантаження зменшиться, якщо люди витримають. Кім Джин Ук, головний економіст Citibank Korea, у звіті визначив неодноразові зміни ставок податку на майно залежно від обставин як фактор, що послаблює урядову політику в сфері нерухомості. Це відображає, що коли довіра ринку до довгострокового збереження посилення податкового навантаження низька, ефект придушення попиту також може бути обмеженим.
Навіть після того, як уряд Лі Чже Мьона оголосив про впровадження надбавок до податку на приріст капіталу для багатовласників та липневих податкових реформ, включаючи комплексний податок на нерухомість, спостерігалися ринкові рухи, що робили ставку на те, що податкові системи пом'якшаться, якщо люди витримають, враховуючи досвід ринку за часів урядів Мун Чже Іна та Юн Сок Йоля.
Ю Чхоль Хьон, адвокат у Bae, Kim & Lee LLC, заявив, що навіть якщо уряд посилить податкові системи для багатовласників, щоб стимулювати продаж майна, багатовласники очікують, що податкові системи знову пом'якшаться, коли зміниться адміністрація або ринок нерухомості, ґрунтуючись на минулій урядовій політиці.
Експерти рекомендують довгострокову стабільність замість короткострокового контролю ринку
Експерти застерегли від використання систем оподаткування нерухомості як універсального рішення для економічного регулювання на тлі повторюваних податкових реформ при кожній зміні адміністрації. Вони наголосили на необхідності припинити короткострокові латочкові реформи, які неодноразово коригують публічні ціни та податкові ставки, і натомість встановити середньо- та довгострокові стабільні системи.
Короткостроковий контроль ринку та часті реформи відповідно до політичних потреб лише формують ринковий опір, тому забезпечення передбачуваності та послідовності податкових систем, які не коливаються зі змінами адміністрації, є нагальним для зменшення податкового опору та відновлення довіри до політики.
FAQ
Яких основних змін зазнав комплексний податок на нерухомість Південної Кореї з 2005 року?
Податок перейшов від індивідуального агрегування до агрегування за домогосподарствами у грудні 2005 року, повернувся до індивідуального агрегування у 2008 році після рішення Конституційного суду про неконституційність, був посилений у 2020 році з вищими ставками для багатовласників та верхньою межею навантаження у 300%, і знову послаблений у 2022 році, коли коефіцієнт справедливої ринкової вартості знизили з 95% до 60%.
Чому експерти кажуть, що політика оподаткування нерухомості Південної Кореї не має послідовності?
Експерти зазначають, що податкова система неодноразово чергувала посилення в періоди перегріву ринку та послаблення під час економічних спадів або змін адміністрації, створюючи ринковий ефект навчання, коли власники майна очікують, що податкове навантаження зменшиться, якщо вони почекають, що підриває ефективність політики та довіру громадськості.
