Vừa mới phát hiện điều gì đó thú vị trong lĩnh vực công viên giải trí đáng để phân tích. Six Flags vừa bán bảy công viên hoạt động kém hiệu quả của mình cho EPR Properties trong một thương vụ trị giá 331 triệu đô la bằng tiền mặt, và phản ứng của thị trường thực sự khá rõ ràng về tình hình hiện tại.

Vì vậy, chuyện đã xảy ra như thế nào - Six Flags đang loại bỏ sáu công viên giải trí khu vực cộng với một công viên nước. Trên bề mặt, bạn sẽ nghĩ đây là một chiến thắng cho Six Flags, đúng không? Cổ phiếu tăng 5%. Nhưng nếu thực sự xem xét các con số, mọi thứ nhanh chóng trở nên kỳ lạ.

Những công viên này đã tạo ra 260 triệu đô la doanh thu và 45 triệu đô la EBITDA điều chỉnh cho Six Flags vào năm ngoái. Chúng chiếm 9,5% tổng lượt khách của toàn công ty và 5,7% tổng EBITDA điều chỉnh. Nhưng họ chỉ nhận được 331 triệu đô la cho chúng. Đó là một mức chiết khấu khá lớn khi bạn xem xét giá trị doanh nghiệp tổng thể của Six Flags khoảng 7,35 tỷ đô la.

Điều thực sự gây ngạc nhiên là EPR Properties - một REIT chủ yếu sở hữu rạp chiếu phim và các địa điểm giải trí - lại là người mua. Đây không phải là chiến lược điển hình của họ chút nào. Họ có rất ít tiếp xúc với các công viên chủ đề. Và điều thú vị là: cổ phiếu của họ thực sự giảm 4% sau tin này, mặc dù thương vụ này dự kiến sẽ làm tăng lợi nhuận của họ.

Nhưng nếu phân tích kỹ hơn, EPR có thể thực sự là người chơi thông minh hơn. Họ đang mua các bất động sản với mức chiết khấu sâu đặc biệt vì hiện tại không có nhiều người mua cho các công viên khu vực trên thị trường này. Các nhà vận hành lớn không muốn đụng vào chúng, các quỹ tư nhân tránh xa, và ngay cả các công ty như Herschend, vốn có vốn để đầu tư, cũng đang bận rộn với các thương vụ mua bán khác.

Bối cảnh cũng rất quan trọng. Six Flags đã gặp khó khăn nghiêm trọng kể từ khi sáp nhập Cedar Fair cách đây vài năm. Đó là dự kiến tạo ra các hiệu ứng synergy và kết hợp những điểm mạnh của cả hai hoạt động. Thay vào đó, cổ phiếu đã giảm 68% kể từ khi thương vụ hoàn tất. Họ đã đóng cửa Six Flags America và dự định thoái vốn khỏi California's Great America. Vì vậy, việc bán các tài sản hoạt động kém hiệu quả này thực sự hợp lý - tốt hơn là tập trung vào các công viên có thể tạo ra lợi nhuận thực sự.

Đối với EPR, đây có thể là một khoản đầu tư khôn ngoan. Ngay cả trong kịch bản tồi tệ nhất, họ có thể bán lại các bất động sản này cho một nhà vận hành thực sự trong vài năm tới khi thị trường phục hồi. Họ đang mua các tài sản bất động sản với hạ tầng hiện có và nhận diện thương hiệu, dù thương hiệu đó hiện đang gặp khó khăn.

Vậy ai thực sự thắng cuộc? Có lẽ cả hai bên, chỉ vì những lý do khác nhau. Six Flags chấm dứt việc mất tiền trên các tài sản này và có thể tập trung vào các công viên mạnh hơn. EPR mở rộng danh mục đầu tư với mức chiết khấu và có khả năng lựa chọn trong tương lai. Phản ứng ban đầu của thị trường có thể đã bỏ lỡ khả năng cả hai bên đều có thể thắng lớn trong thương vụ này.