2026年1月7日，美國前總統川普於Truth Social平台發佈貼文，宣布將「立即採取措施，禁止大型機構投資者購買更多獨棟住宅」，並預告將於兩週後在達沃斯論壇上詳細闡述此一住房政策。他指責前總統拜登及國會民主黨人引發的「歷史性高通膨」，使美國夢「對太多人，尤其是年輕美國人而言，愈來愈遙不可及」。
政策衝擊
此項政策直接針對華爾街機構投資者在住宅市場中的角色。川普於社群媒體上明確表示：「住房是給人居住的，不是給企業囤積的。」
自2008年金融危機以來，美國房地產市場經歷了從個人買家到機構投資者主導的結構性轉變。像黑石這類私募股權公司、房地產投資信託（REITs）以及其他大型機構投資者，過去十年建立了龐大的獨棟住宅租賃投資組合。這些機構因被指控扭曲住房市場、推升房價而面臨愈來愈多批評。川普此次政策的直接目標正是這些機構投資者。
市場震盪
消息公布後，金融市場迅速反應。黑石集團股價於紐約證券交易所下跌 4.60%，盤中一度重挫 9.30%。其他主要私募股權公司股票也遭受重創。阿波羅全球管理公司下跌 4.57%，KKR & Co. 下跌 2.24%，貝萊德下跌 2.64%。美國最大獨棟住宅租賃營運商 Invitation Homes Inc. 股價盤中一度暴跌 10%，終場收跌 8.19%。
美國住宅建商同樣難以倖免。PHLX住房指數當日下跌 2.1%，創下自 2025年11月17日以來最大單日百分比跌幅。
加密貨幣市場的連鎖反應
當傳統房地產市場出現震盪時，資金往往會尋找替代性資產類別，加密貨幣可能成為此類資本流動的潛在受益者。截至 2026年1月9日，比特幣價格在過去 24小時內上漲 3.2%，以太坊上漲 2.8%。這種與傳統資產走勢背離的表現，顯示部分投資者可能正在重新評估資產配置。
房地產市場不確定性增加時，部分資金可能會流向加密貨幣市場，尤其是那些被視為「價值儲存」的資產。對於像Gate這樣的加密貨幣交易平台而言，這種市場變化帶來新的機會。Gate上主要加密貨幣的交易量在過去 24小時內增加約 15%，顯示市場活躍度正逐步提升。
政策深層邏輯
川普此次住房政策並非單一行動。他在貼文中明確表示將呼籲國會將其立法，並將於本月 19日至23日於瑞士達沃斯舉行的世界經濟論壇進一步討論美國住房計畫及可負擔性議題。此舉具有明顯政治考量。近幾個月來，民調顯示川普在經濟議題上的支持率下滑，愈來愈多美國人表達對可負擔性的憂慮。
面對即將決定共和黨是否能維持國會控制權的期中選舉，這位共和黨總統候選人面臨愈來愈大的壓力，亟需回應選民對生活成本的焦慮。
房地產市場的轉折點
若此政策得以落實，私募股權公司將失去其主要投資工具之一。自疫情以來，隨著美國商用不動產空置率飆升，這些公司已在累積損失。目前尚不清楚針對私募股權公司及其他大型機構投資者的禁令將如何設計或執行。
川普表示他正「呼籲國會將其編纂成法」。他未詳細說明政策內容、形式或其尋求國會修法的具體方向。川普表示將於兩週後在達沃斯論壇的演說中公布更多細節。
分析人士指出，若此政策實施，可能對美國房地產市場產生深遠影響。過去十年，私募股權基金、房地產投資信託及其他大型機構投資者已建立大量獨棟住宅租賃投資組合。主要私募股權公司愈來愈多將目光投向住宅及商用不動產，因為併購及IPO機會已減少。
資產配置的新視角
華爾街金融機構自2008年金融危機以來已購入數千棟獨棟住宅。此趨勢引起住房倡議團體及包括民主黨人在內的立法者批評，他們認為機構房東助長租金通膨。從更廣泛的資產配置角度來看，房地產市場的變化可能影響投資者整體風險偏好及多元化策略。當傳統資產類別面臨政策不確定性時，投資人往往會尋求相關性較低的其他資產。
加密貨幣，特別是具備稀缺性特徵的數位貨幣，在此環境下可能獲得更多關注。截至 2026年1月9日，Gate行情數據顯示，前十大市值加密貨幣中有七種於過去一週錄得正報酬，展現與房地產及股票市場不同的價格走勢。
政策宣布後，黑石集團市值一度蒸發逾 70億美元，而其管理資產規模則超過 1.1兆美元。此一對比凸顯政策訊號對市場情緒的放大效應。當達沃斯論壇於本月 19日開幕時，川普的演說可能不僅僅是住房政策，更將成為全球資本重新評估美國市場風險與機會的關鍵轉折點。
