市場成交主力仍為自住剛需

本文轉自：解放日報

上海二手房市場賣家重燃漲價預期，業內提醒理性交易

市場成交主力仍為自住剛需

戚穎璞

本記者 戚穎璞

張江程序員小余，在金橋租住的小區裡盯了一套房快一年，總價700多萬元。他本想趁著清明假期去看房，結果打開App一看：直接跳漲50萬元。“這還怎麼談？”

這不是個例。上海樓市“新七條”出台後，3月二手房成交量創下5年新高，不少買家躍躍欲試。清明假期，春光正好，正是看房好時節。但一些買家卻發現：看中的房子，要麼突然漲價，要麼根本談不動。

掛牌價悄然上漲

夏女士看中郊區一套不到100平方米的老公房，前一晚剛談到200萬元，第二天賣家坐地起價205萬元。她哭笑不得：“我以為以現在的行情，大部分房東會降價出售。現在漲價，難道是在‘掩護’鄰居出貨？”後來她換了目標，拿下一套1995年建造、建築面積93平方米的老房子，成交價格190萬元。

小許是剛畢業3年的“滬漂”，春節前看中位於普陀區的一套“老破小”，本想趁著假期去議價，自己還沒開口，賣家先漲了15萬元。她無奈發帖求助：“和房東心理預期差15萬元，有什麼談判技巧？”

數據也在印證賣家心態的轉變。3月份，上海二手住宅掛牌均價環比微漲0.08%，結束了連續33個月的下跌。

不少賣家重燃漲價期待。有中介反映，3月份以來，上海多個區域出現賣家加價惜售的現象。前期談妥的價格臨時反悔，多個熱門小區直接上調10萬元到50萬元，還有人暫停掛牌、觀望市場。

賣家心態可以理解，但業內人士普遍認為：此時漲價，未必是最優解。

積壓剛需集中釋放

上海中原地產分析師盧文曦指出，本輪交易量回暖的原因，是在新政助力下，集中釋放了積壓的剛需，而不是全面漲價周期的開啟。3月成交的二手房中，超七成總價在300萬元以下。從需求端來看，市場主力仍是預算有限、對價格極度敏感的自住購房者。

從供應端來看，上海樓市整體掛牌量仍處於合理區間，並非一房難求。“現在的市場是熱在成交，不是熱在價格。價格只是剛剛止跌企穩，大幅加價反而會直接劝退剛需買家，讓房源失去競爭力。”盧文曦說。

比如，浦東一套兩室一廳，雙方談定580萬元後，賣家臨時加價8萬元。買家直接放棄，轉頭買了同小區同戶型。賣家等了一個月等來下一個買家，最終以572萬元成交，不僅比原來少賺8萬元，還多付了一個月的持有成本。

記者了解到，位於浦東花木板塊的一套94平方米的房源，賣家誠意出售，半年調價3次，從700萬元降到580萬元，僅清明假期，就帶看了9次。位於普陀長征板塊的一套131平方米的房源，半年調價4次，從840萬元降到768萬元，僅清明假期，就帶看了13次。

“把握窗口期，果斷成交為上。”盧文曦建議，對賣家來說，最優策略是貼合近期成交價定價，不盲目加價、不臨時反悔。遇到誠意買家，果斷成交、落袋為安。置換型賣家更要把握節奏，快速賣舊買新，借助市場活躍階段實現資產變現，別因為等漲價而錯失良機。

漲不漲，賣家說了算；買不買，買家用腳投票。那些有誠意的賣家，交易節奏正在加快。