ترامب استخدم مؤسستين كبيرتين للرهن العقاري لشراء 2,000 مليار دولار من أدوات الدين المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، بهدف خفض أسعار الفائدة على الرهون العقارية من خلال عمليات شراء في السوق المفتوحة، لكن السوق شكك في محدودية تأثيرها وقد تؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات بشكل أكبر
(ملخص سابق: ترامب يوقع قانون “انسحاب أمريكا من 66 منظمة دولية”: بما في ذلك اتفاقية الأمم المتحدة لتغير المناخ UNFCCC، وتحديات لقوانين ESG)
(معلومات إضافية: عائلة ترامب تتقدم بطلب للحصول على ترخيص بنك ائتمان وطني في الولايات المتحدة، بهدف إصدار عملة مستقرة USD1 (بقيمة سوقية تتجاوز 3.3 مليار دولار خلال عام واحد))

فهرس المقال

• مسار تنفيذ “التخفيف النقدي المصغر” الإداري
• نقاط الضعف الهيكلية في عدم توازن العرض والطلب
• ردود الفعل على السياسات والتخطيط على المدى الطويل

لم يتبق سوى عشرة أشهر على الانتخابات النصفية لعام 2026، ويعيد الرئيس الأمريكي ترامب استخدام أدوات إدارية لتحريك العجلة المالية. في 8 يناير، أصدر أوامر عبر وسائل التواصل الاجتماعي، طالبًا من هيئة الإشراف على الإسكان الفيدرالية (FHFA) أن تستخدم حوالي 2,000 مليار دولار من أموال فاني ماي (Fannie Mae) وفريدي ماك (Freddie Mac) لشراء أدوات الدين المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، مع استهداف تثبيت هذه الأدوات ذات الأجل الطويل، بهدف خفض أسعار الفائدة على الرهون العقارية دون التأثير على سعر الفائدة المرجعي للاحتياطي الفيدرالي (Fed).

مسار تنفيذ “التخفيف النقدي المصغر” الإداري

قال رئيس هيئة الإشراف على الإسكان الفيدرالية، بيل بولتي، إن الشركتين الحكوميتين (GSE) لديهما سيولة كافية للدخول مباشرة إلى السوق وشراء الأوراق المالية، مع وضع الحيازات في دفاتر استثماراتهما الخاصة. المنطق بسيط جدًا: زيادة الطلب على MBS، يؤدي تلقائيًا إلى تقليل الفارق في العائد، ويظهر ذلك في معدلات الرهن العقاري. هذه الطريقة تتجاوز عمليات السوق المفتوحة للاحتياطي الفيدرالي، ويصفها السوق بأنها “تسهيل موجه”. مقارنة بالتيسير الكمي التقليدي، فهي أصغر حجمًا، ولكنها أكثر تركيزًا.

بعد الإعلان عن الخبر، تقلص الفارق في أسعار MBS على الفور، وارتفعت أسهم شركات التمويل مثل Rocket Companies وLoanDepot. تقدر Citibank وعدة وسطاء أن 2,000 مليار دولار تكفي فقط لخفض معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 سنة من 6.16% إلى ما بين 10 و50 نقطة أساس، على حجم مئات التريليونات من دولارات من محفظة MBS. أبدى الاقتصادي نيل دوتا من Renaissance Macro Research تحفظًا على النتائج، محذرًا:

“الفارق الحالي يقترب من الحد الأدنى، ولن يُستخرج المزيد من العصير بسهولة، وسنرى الحقيقة قريبًا.”

بالنسبة لسوق الائتمان، تمثل هذه الأموال سيولة قصيرة الأجل، لكن حجمها غير كافٍ لإعادة تشكيل منحنى تكلفة الديون طويلة الأجل.

نقاط الضعف الهيكلية في عدم توازن العرض والطلب

معدلات الرهن العقاري ليست سوى جزء من سوق العقارات. في السنوات الأخيرة، كانت مخزونات المنازل في أمريكا منخفضة، وتكاليف البناء مرتفعة، والمشكلة الحقيقية التي تعيق المشترين هي العرض، وليس التمويل. عندما يتم خفض تكاليف التمويل بشكل اصطناعي، قد يدفع الطلب الإضافي المشترين إلى التنافس على محدودية المعروض، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات مرة أخرى، ويعكس انخفاض الأقساط الشهرية. بمعنى آخر، قد يرى الناخبون انخفاضًا في معدلات الفائدة، لكن حاجز التملك يظل بعيدًا أكثر.

ردود الفعل على السياسات والتخطيط على المدى الطويل

تتعمق التأثيرات في تغير موقع الشركتين الحكوميتين (GSE). النقاش حول عودة فاني ماي وفريدي ماك إلى القطاع الخاص، وإنهاء الوصاية الحكومية، تم تأجيله مرة أخرى بسبب هذه العملية. قال المحلل جيريت سيبرج من TD Cowen إن الشركتين تحولا من “أصول معروضة للبيع” إلى أدوات في يد البيت الأبيض. على الرغم من أن العملية الحالية قد تساعد ترامب على الظهور بمظهر من يحد من تكاليف الرهن العقاري قبل منتدى دافوس، إلا أنه بدون تدابير داعمة للعرض، فإنها ستترك نظام أسعار مشوهًا في المستقبل. وعندما تتراجع حرارة الانتخابات، ستواجه السوق مخاطر زيادة العلاوة على المخاطر وضغوطًا على أسعار العقارات.

لقد راهن ترامب بمبلغ 2,000 مليار دولار مقابل تقليل مؤقت للفارق وتحقيق مكاسب سياسية؛ لكن سوق العقارات الأمريكية يُعاد إلى ساحة التجربة السياسية مرة أخرى. قبل حل مشكلة العرض، قد تكون هذه “التخفيف النقدي المصغر” الإداري مجرد دورة أخرى من تشويه الأسعار.