قام بنك كوكمن الوطني بتحديد حد أقصى لقروض الرهن العقاري عند 300 مليون وون، في حين أوقف بنك شينهان التسجيلات الجديدة في منتجات MCG و MCI اعتبارًا من 10 يوليو، مما أدى إلى تقليل حدود القروض بمقدار 50 مليون وون. جاءت هذه القيود بعد زيادة قدرها 7.6 تريليون وون في قروض الأسر في يونيو، وهو ما يمثل نصف الزيادة الإجمالية البالغة 15.7 تريليون وون في النصف الأول من العام، مع ارتفاع قروض الرهن العقاري بمقدار 4.3 تريليون وون ليصل إلى أعلى مستوى منذ يونيو من العام الماضي. أشار لي تشانغ-مو، أستاذ في جامعة هان يانغ، إلى أن وظيفة قروض الرهن العقاري هي توفير فرص لشراء المنازل استنادًا إلى الدخل المستقبلي المستقر للشباب، وأن هذه الإجراءات تقطع سبل الوصول إلى السلم السكني. مع متوسط أسعار الشقق في سول عند 13 مليار وون وحدود الرهن العقاري عند 300 مليون وون، يحتاج المشترون الآن إلى حوالي 10 مليارات وون من رأس المال الخاص لشراء عقار في سول. وأعلنت السلطات المالية عن خطط لإصدار تدابير تنظيمية إضافية تستهدف مالكي المنازل غير المقيمين في نهاية هذا الشهر.
قيود الرهن العقاري للبنك تخلق حاجز رأس مال بقيمة 10 مليارات وون
فرض بنك كوكمن الوطني حدًا أقصى لقروض الرهن العقاري عند 300 مليون وون، بينما أوقف بنك شينهان التسجيلات الجديدة في برامج MCG (ضمان ائتمان الرهن العقاري) و MCI (تأمين ائتمان الرهن العقاري) اعتبارًا من 10 يوليو، مما أدى إلى تقليل المبالغ المتاحة للقروض بمقدار 50 مليون وون. جاءت هذه القيود بعد زيادة قدرها 7.6 تريليون وون في قروض الأسر في يونيو، وهو ما يمثل نصف الزيادة البالغة 15.7 تريليون وون المسجلة في النصف الأول من العام. نما حجم قروض الرهن العقاري وحده بمقدار 4.3 تريليون وون في يونيو، مسجلًا أكبر زيادة شهرية منذ يونيو من العام السابق. مع متوسط سعر الصفقة في الشقق في سول عند 13 مليار وون، يحتاج المشترون المحتملون الآن إلى حوالي 10 مليارات وون من رأس المال الخاص لإتمام عملية الشراء ضمن القيود الجديدة على الإقراض. أشار لي تشانغ-مو إلى أن هذه التدابير تقوض الهدف الأصلي من الإقراض العقاري، وهو تمكين الأجيال الشابة من الوصول إلى ملكية المنازل من خلال نمو الدخل المتوقع.
ارتفاع أسعار الإسكان في مقاطعة كيونغي رغم اللوائح الجديدة
خلال الأسبوع الأول من يوليو (حتى 6 يوليو)، ارتفعت أسعار الشقق في منطقة العاصمة سول بنسبة 0.22%، بعد زيادة بنسبة 0.20% في الأسبوع السابق، حيث زادت سول بنسبة 0.30% وكيونغي بنسبة 0.23%. حافظ حي هواسونغ دونتان على مكاسبه بنسبة 1.29% حتى بعد تصنيفه منطقة منظمة، بينما تسارع ارتفاع جيهونغ يونغين من 0.39% إلى 0.56%، وزيادة غوري من 0.30% إلى 0.64%. كما سجلت المناطق المجاورة غير الخاضعة للقيود الجديدة زيادات أكبر: زاد بينججيوم في هواسونغ بنسبة 0.25%، وناميانجو بنسبة 0.21%، وسوون غونسون بنسبة 0.26%. قفزت الزيادة الأسبوعية في أسعار يونغتونغ في سوون من 0.41% إلى 1.19% خلال أسبوع واحد. عزى هوانغ كي-يونغ، أستاذ متقاعد في جامعة إنشون، تحركات الأسعار إلى التفاؤل بشأن دورة أعمال صناعة أشباه الموصلات، مع تحول الطلب من مناطق جنوب كيونغي إلى المناطق المجاورة ذات الأسعار الأكثر معقولية. كما ارتفعت أسعار التأجير الطويل الأمد (جونغ-جون) بالتزامن، مما زاد من عبء تكاليف السكن للسكان الحقيقيين.
توقعات بتجاوز ضرائب العقارات 10 تريليون وون مع تعديل القيمة العادلة
توقع مكتب ميزانية البرلمان أن ارتفاع نسبة القيمة السوقية العادلة للضريبة العقارية الشاملة من 60% إلى 80% سيؤدي إلى زيادة ضرائب حيازة العقارات السكنية إلى 10.0658 تريليون وون في عام 2026، بزيادة قدرها 15.7% عن المستويات الحالية. وإذا وصلت النسبة إلى 95%، ستقفز الضرائب الإجمالية للحيازة إلى 10.7726 تريليون وون، بزيادة قدرها 23.8%. ستشهد ضرائب العقارات السكنية في سول ارتفاعًا من 4.5191 تريليون وون إلى 5.4721 تريليون وون تحت سيناريو 80%، بزيادة قدرها 21.1%. كما سترتفع الضرائب العقارية الشاملة للفرد من 3.24 مليون وون إلى 6.24 مليون وون عند نسبة 80%، وإلى 7.8 مليون وون عند 95%. وأشار التحليل إلى أن العقارات ذات القيمة العالية ومالكي المنازل المتعددة سيواجهون أكبر زيادات في العبء الضريبي. من بين المدن الكبرى، سجلت سول أكبر نسبة زيادة متوقعة في مسؤولية الضرائب العقارية.
الحكومة تمدد الإعفاء الضريبي للمساكن غير المباعة في المناطق غير المركزية
تخطط الحكومة لتمديد الإعفاء الضريبي على الوحدات غير المباعة بعد الانتهاء من البناء في المناطق غير المركزية لمدة سنة إضافية حتى نهاية 2027، ضمن مشروع تعديل ضريبي سيصدر في نهاية هذا الشهر. يسمح الإعفاء للأسر التي تملك منزلًا واحدًا بالاحتفاظ بمزايا الضرائب على المنزل الواحد، بما في ذلك إعفاء ضريبة الأرباح الرأسمالية بقيمة 1.2 مليار وون، وخصم بنسبة تصل إلى 80% من الضرائب طويلة الأمد، وخصم أساسي من الضرائب العقارية الشاملة بقيمة 1.2 مليار وون، عند شراء وحدات غير مباعة بعد الانتهاء من البناء خارج المنطقة المركزية بمساحة لا تتجاوز 85 مترًا مربعًا وقيمة استحواذ لا تتجاوز 700 مليون وون. حتى مايو، شكلت الوحدات غير المباعة في المناطق غير المركزية 83.6% (24,522 وحدة) من إجمالي 29,350 وحدة غير مباعة بعد الانتهاء من البناء على مستوى البلاد. أوضح مسؤول حكومي أن تراكم المخزون غير المبيع في المناطق الإقليمية قد يؤدي إلى تباطؤ قطاع البناء وتراجع ثقة المستهلكين. قدر أستاذ إنشون كي-يونغ، الخبير المتقاعد في جامعة إنشون، أن التمديد قد لا يكون فعالًا بشكل كامل، حيث قد يتردد المشترون المحتملون بسبب عدم اليقين بشأن التغييرات المستقبلية في السياسات الضريبية، مما يحد من قدرة التدبير على تحفيز الطلب على الإسكان الإقليمي.
ارتفاع عوائد السندات العالمية وسط تصاعد التوترات الجيوسياسية
في 8 يوليو (بتوقيت المحلي)، ارتفعت عوائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات بمقدار 2.9 نقطة أساس لتصل إلى 4.581%، وهو أعلى مستوى منذ مايو، مع تصاعد التوترات العسكرية بين الولايات المتحدة وإيران. قفزت أسعار برنت وWTI بنسبة 4% إلى 5%، مما زاد من مخاوف التضخم. أظهرت محاضر اجتماع لجنة السوق المفتوحة الفيدرالية في يونيو أن أقلية من أعضاء اللجنة ناقشت الحاجة إلى النظر في رفع سعر الفائدة القياسي في ظل تطورات الصراع في الشرق الأوسط. أشارت المحاضر إلى أن جميع الأعضاء تقريبًا رأوا أن بعض التشديد سيكون ضروريًا إذا تحققت سيناريوهات ارتفاع التضخم. كما ارتفعت عوائد سندات الحكومة اليابانية لأجل 10 سنوات إلى 2.90%، وهو أعلى مستوى منذ سبتمبر 1996، أي منذ حوالي 30 عامًا. عكست الزيادات المتزامنة في العوائد في أسواق السندات الرئيسية تصاعد التوترات في أسواق الدخل الثابت العالمية.
