Exklusive Analyse des ersten Immobilien-RWA in Hongkong: Das Steuergesetz im LPF-Framework

Verfasser: Xie Yancen

I. Zentrale Informationen zum RWA-Projekt der Hongkonger Immobilien Deling Building

Dieses Projekt ist das erste genehmigte traditionelle Immobilien-RWA-Tokenisierungsprojekt in Hongkong, initiiert von Deling Holdings (01709.HK). Es erhielt im Februar 2026 das „No Objection Letter“ der Hongkonger Securities and Futures Commission (SFC). Es ist ein wegweisendes Projekt im Kampf Hongkongs um eine globale RWA-Zentrum. Die Kerninformationen sind wie folgt:

（一） Vermögenswerte und Architekturdesign

Basisvermögen: Deling Building, 92-96 Wellington Street, Central, Hongkong (Ginza-ähnliches Kaufhaus). Deling Holdings erwarb im Jahr 2023 die oberen fünf Etagen und Namensrechte für über 280 Mio. HKD, mit einem Quadratmeterpreis von über 25.300 HKD. Es handelt sich um eine knappe harte Vermögensposition im Kernbereich von Central. Zudem wurde die Tokenisierung eines Private-Equity-Fonds (LPF) für Animoca Brands genehmigt.

Kernarchitektur: Verwendung eines LPF (Limited Partnership Fund) + zweistufige Tokenisierung. Es erfolgt keine direkte Übertragung des Eigentums an der Immobilie, sondern die Digitalisierung der „Anteile am LPF, der das Deling Building hält“. Das LPF ist ein in Hongkong anerkannter Fondsvehikel, dessen Anteile rechtlich geregelt sind, wodurch komplexe Eigentumsübertragungen vermieden werden.

Technologielösung: Erstmals in Hongkong wird eine parallele Dual-Chain-Technologie eingesetzt, basierend auf dem HashKey Chain Blockchain-Protokoll + XRP Ledger zur Token-Emission. Asseto Fintech stellt technische Unterstützung bereit, um regulatorische Konformität und Liquidität zu gewährleisten.

（二） Regulatorische Genehmigung und Compliance

Genehmigungsform: Die SFC erteilte am 24. Februar 2026 das „No Objection Letter“. Es handelt sich nicht um eine Lizenz oder offizielle Genehmigung, sondern um eine regulatorische Nicht-Gegenrede, was die Flexibilität bei der frühen Erkundung von RWA-Projekten widerspiegelt.

Regulatorische Prinzipien: Durchdringende Aufsicht nach dem Prinzip „Gleiche Geschäfte, gleiche Risiken, gleiche Regeln“. Da die Token Anteile am Fonds repräsentieren, fallen sie unter die Regulierung des Securities and Futures Ordinance (SFO).

Lizenzanforderungen: Deling Digital Family Office besitzt eine Asset-Management-Lizenz der Kategorie 9, Deling Securities eine Lizenz der Kategorie 1. Diese sind die Kernvoraussetzungen für den regelkonformen Betrieb des Projekts.

Genehmigungsdauer: Das Projekt wurde im Oktober 2025 erstmals angekündigt, im Februar 2026 genehmigt. Die Dauer betrug etwa 4 Monate, was die Balance zwischen regulatorischer Vorsicht und Effizienz in Hongkong widerspiegelt.

（三） Projektpositionierung und Investitionslogik

Hauptziel: Ein neues Instrument für qualifizierte Investoren, um mit niedrigen Einstiegshürden Kernimmobilien in Hongkong zu erwerben. Die Investitionsschwelle für das Central Office Building wurde von mehreren Hundert Millionen HKD auf einige Zehntausend USD gesenkt, um eine breitere Investorenbasis zu erschließen.

Auswahlkriterien für Vermögenswerte: Knappheit (Kernbereich Central), klare Eigentumsverhältnisse (keine komplexen Eigentumsstreitigkeiten), moderate Größe (Bewertung im Milliarden-HKD-Bereich, niedrige Pilot-Fehlerkosten). Diese Standards dienen als Referenz für zukünftige RWA-Projekte.

Nicht nur reine Finanzierung: Im Unterschied zu traditionellen Immobilienfinanzierungen zielt das Projekt auf die Verbesserung der Liquidität des Vermögenswerts ab und nutzt die LPF-Struktur zur Risikoseparation.

（四） Branchenbedeutung des Projekts

Es ist das erste RWA-Projekt in Hongkong im Bereich traditioneller Gewerbeimmobilien. Zuvor beschränkte sich die Tokenisierung in Hongkong auf Finanzprodukte.

Es bietet eine replizierbare Vorlage für Immobilien-RWA-Konformität, klärt den gesamten Prozess von Asset-Auswahl, regulatorischer Kommunikation, technischer Umsetzung bis hin zu Risikokontrolle.

Es bestätigt die Machbarkeit des „Ausland-Vermögens im Ausland emittieren“-Modells und ebnet den Weg für zukünftige „Inlandsvermögen, Hongkonger Emissionen, globale Transaktionen“.

II. Steuerliche Analyse des Deling Building RWA-Projekts

Hongkongs steuerliche Behandlung von RWAs folgt dem Prinzip der Substanz vor Form. In Verbindung mit der Kernarchitektur der „Tokenisierung von LPF-Anteilen“ wird die Steuerpflicht auf die zugrunde liegenden Vermögenswerte (LPF + Gewerbeimmobilie) durchdrungen, wobei die steuerlichen Regelungen für digitale Vermögenswerte, Fonds und Immobilien in Hongkong angewandt werden. Die wichtigsten Akteure sind Projektinitiator (Deling Holdings), Fondsverwaltung (Deling Digital Family Office), Token-Investoren, Handelsplattformen. Die steuerliche Behandlung und zentrale steuerliche Fragestellungen sind wie folgt:

（一） Zentrale steuerliche Prinzipien: Durchdringung der Regulierung, Steuer auf die zugrunde liegenden Vermögenswerte

Die SFC qualifiziert das Projekt als „digitale Darstellung bestehender Fondsanteile“. Es wird kein neues Asset geschaffen. Die steuerliche Behandlung richtet sich nicht nach den Token selbst, sondern durchdringt auf die LPF-Anteile und die Immobilie. Es gelten die steuerlichen Vorschriften Hongkongs für Fonds und Immobilien. Die Token sind nur ein technisches Instrument für den Eigentumsfluss, es fallen keine zusätzlichen Steuern an.

（二） Konkrete steuerliche Behandlung der Beteiligten

1. Projektinitiator: Deling Holdings

• Gründung des LPF: Deling Holdings überträgt die Deling Building-Anteile in den LPF. Bei nicht-transactionalem Vermögen (nur Eigentumsumstrukturierung) entstehen keine realen Gewinne, keine Kapitalertragssteuer. Bei Veräußerungsgewinn (z.B. bei Wertsteigerung) wird die Hongkonger Körperschaftsteuer von 16,5 % auf den Gewinn erhoben.

• Token-Emission: Bei der Ausgabe von Token durch den LPF zur Finanzierung handelt es sich um den Verkauf von Fondsanteilen. Managementgebühren und Gewinnbeteiligungen, die Deling Holdings als Initiator erhält, sind in Hongkong steuerpflichtig, falls sie dort anfallen, mit 16,5 % Körperschaftsteuer.

• Immobilienbesitz: Die Mieteinnahmen und sonstigen Erträge aus der Deling Building, die dem LPF gehören, sind Fondsvermögen. Als Komplementär des Fonds erhält Deling Holdings entsprechend seinem Anteil Gewinne. Bei Kapitalgewinnen (nicht häufige Transaktionen) ist keine Steuer zu zahlen; bei operativen Erträgen (z.B. Miete) sind diese in den Unternehmensgewinn einzubeziehen und entsprechend zu versteuern.

2. Fondsverwaltung: Deling Digital Family Office

• Das Family Office (mit Asset-Management-Lizenz der Kategorie 9) agiert als Investmentmanager des LPF. Es ist wahrscheinlich General Partner (GP) oder dessen Beauftragter. Die Einnahmen bestehen aus:

• Managementgebühren: Diese gelten als operative Einnahmen aus Asset Management in Hongkong und unterliegen der Körperschaftsteuer von 16,5 %.

• Performance-Gebühren (mit Beteiligungsrechten): Wenn diese Erträge die Steuerbefreiungsbedingungen für „zusätzliche Rechte“ nach HK-Steuergesetz erfüllen, sind sie steuerfrei. Voraussetzungen sind u.a.:

  • Der Fonds ist ein „zertifizierter Investmentfonds“ (oder gilt nach Gesetzesänderung für vereinfachte Standards);

  • Das Family Office bietet substanzielle Investmentmanagement-Dienstleistungen in Hongkong, erfüllt die Anforderungen an Vollzeitmitarbeiter und lokale Betriebsausgaben (mindestens 2 Vollzeitmitarbeiter, 2 Mio. HKD Jahreskosten);

  • Die Beteiligungsrechte stammen aus qualifizierten Investitionsgewinnen.

Wenn diese Bedingungen nicht erfüllt sind, unterliegen die Performance-Gebühren ebenfalls der Körperschaftsteuer von 16,5 %.

3. Token-Investoren (qualifizierte Investoren)

Hongkong erhebt keine Kapitalertragssteuer. Die steuerliche Behandlung hängt vom Transaktionszweck ab (langfristige Investition / häufige Transaktionen). Da die Token die Anteile am LPF darstellen, sind Erträge an die zugrunde liegenden Vermögenswerte gebunden:

• Bei langfristigem Halten (z.B. für Dividenden oder Wertsteigerung) sind Gewinne aus Verkauf oder Transfer kapitaler Natur und steuerfrei in Hongkong.

• Bei häufigen Transaktionen (z.B. Arbitrage) gelten die Gewinne als Betriebserträge. Privatpersonen zahlen 15 %, Körperschaft 16,5 % Körperschaftsteuer.

• Dividenden: Als Erträge aus dem LPF sind sie steuerfrei, wenn der Fonds bereits auf die zugrunde liegenden Gewinne Steuern gezahlt hat (einlagenspezifische Steuerbefreiung in Hongkong).

• Erbschaft / Schenkung: Hongkong hat keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Übertragungen sind steuerfrei.

4. Händler / Distributoren: Deling Securities

• Als lizenzierte Wertpapierhandelsfirma erzielt Deling Securities Provisionen und Gebühren aus dem Vertrieb der RWA-Token. Diese gelten als operative Einkünfte und unterliegen der Körperschaftsteuer von 16,5 %.

• Transaktionsgebühren auf der Plattform sind entsprechend zu versteuern.

5. Steuerliche Behandlung der zugrunde liegenden Vermögenswerte: Deling Building

• Während der Besitzzeit des LPF fallen die üblichen Immobiliensteuern an, wie bei traditionellen Gewerbeimmobilien:

  • Grundsteuer: 15 % auf Mieteinnahmen (Fonds ist Steuerpflichtiger);

  • Grundsteuer (Surcharges): lokale Steuer auf Immobilien, berechnet nach Wert, vom Fonds zu zahlen;

  • Stempelsteuer: bei späterer Veräußerung der Eigentumsrechte an der Deling Building nach Hongkonger Stempelsteuergesetz (aktuell 15 %). Da Tokenisierung keine Eigentumsübertragung beinhaltet, fällt keine Stempelsteuer an.

（三） Anwendbare steuerliche Begünstigungen in Hongkong

Hongkong fördert die Entwicklung digitaler Vermögenswerte und RWAs durch spezielle Steuervergünstigungen, die das Projekt direkt nutzen kann:

• Bei Token-Transaktionen: Keine Stempelsteuer

  Das „Digital Asset Development Policy Declaration 2.0“ in Hongkong sieht für RWA-Transaktionen eine Stempelsteuerbefreiung vor. Die Steuerbehörde hat im Juli 2025 klargestellt, dass Tokenisierte Finanzprodukte (z.B. Fondsanteile) auf lizenzierten virtuellen Asset-Plattformen (VATP) beim Kauf/Verkauf stempelsteuerfrei sind. Das Projekt, bei dem Token die Anteile am LPF darstellen, fällt darunter. Käufer, Verkäufer und Plattformen zahlen keine Stempelsteuer.

• LPF-Fonds: Einheitliches Steuerbefreiungssystem

  Hongkong gewährt auf private Fonds, die nach dem „Taxation (Amendment) (Fund-Related Tax Relief) Ordinance 2025“ und weiteren Richtlinien privat verkauft werden, Körperschaftsteuerbefreiung. Für Fonds, die digitale Vermögenswerte enthalten, wurde diese Regelung ab 2025 ausgeweitet. Wenn der LPF die Definition eines „privaten Fonds“ erfüllt, sind Einkünfte aus Miete und Veräußerung (z.B. Wertsteigerung) steuerfrei. Dies ist die wichtigste steuerliche Vorteilhaftigkeit des Projekts.

• Digitale Vermögenswerte: Keine zusätzlichen Steuern

  Hongkong erhebt derzeit keine speziellen Steuern auf digitale Vermögenswerte. Verwahrung, Handel und Abrechnung der Token unterliegen nur der regulären Körperschaftsteuer. Es gibt keine Mehrwertsteuer oder Verbrauchssteuer. Bis Ende 2024 verwalten Hongkonger Banken digitale Vermögenswerte im Wert von über 14 Mrd. HKD, die Gebühren sind steuerfrei.

（四） Potenzielle steuerliche Risiken und Hinweise

• Steuerliche Meldepflichten grenzüberschreitender Investoren: Hongkong arbeitet an einem „Crypto Asset Reporting Framework“ (CARF). Ab 2027 sollen Transaktionsdaten digitaler Vermögenswerte gesammelt, ab 2028 mit anderen Jurisdiktionen automatisch ausgetauscht werden. Investoren, die Token halten, müssen ihre Transaktionen den Steuerbehörden melden. Es besteht Risiko der Doppelbesteuerung, insbesondere bei US- oder EU-Investoren.

• Risiko der steuerlichen Einstufung der Transaktionen: Hongkongs Steuerbehörde hat keine klaren quantitativen Standards für die Unterscheidung zwischen Kapitalgewinnen und Betriebserträgen. Entscheidend sind Transaktionshäufigkeit, Haltezweck und -muster. Bei häufigen Käufen/Verkäufen könnten die Transaktionen als gewerblich eingestuft werden, was zu Steuerpflicht führt. Es wird empfohlen, Transaktionsaufzeichnungen zum Nachweis langfristiger Investitionsabsicht aufzubewahren.

• Risiken für Inlandsinvestoren: Die VR China regelt virtuelle Währungen streng. Bei Beteiligung an diesem Projekt sollten Inlandsinvestoren Folgendes beachten:

  • Doppelbesteuerungsabkommen: Nach Zahlung der Körperschaftsteuer in Hongkong können Inlandsinvestoren mit Steuerbescheinigung in China die Steuer auf inländische Einkünfte anrechnen lassen.

  • Devisenkontrolle: Beteiligung an grenzüberschreitenden Token-Transaktionen erfordert Einhaltung der Devisenbestimmungen, sonst Risiko der Währungsüberschreitung. Steuerliche Meldungen sind ebenfalls notwendig.

• Risiken bei Einhaltung der Steuervergünstigungen: Die Steuerbefreiung für Fonds und Beteiligungsrechte setzt substantielle Aktivitäten voraus (z.B. lokale Vollzeitbeschäftigte, lokale Betriebsausgaben). Projektbetreiber müssen sicherstellen, dass LPF und GP diese Bedingungen dauerhaft erfüllen, sonst droht der Verlust der Steuervergünstigungen und eine Rückkehr zu regulären Steuersätzen.

III. Durchdringung der zugrunde liegenden Vermögenswerte, Substanzbesteuerung; zahlreiche Vorteile, aber auch Sorgfalt bei Compliance

Die steuerliche Behandlung des Deling Building RWA-Projekts basiert auf „Durchdringung der zugrunde liegenden Vermögenswerte“ und „Substanzbesteuerung“. Die Tokenisierung selbst verursacht keine zusätzlichen Steuern. Durch die günstige Steuerumgebung Hongkongs (keine Kapitalertragssteuer, keine Erbschaftssteuer) und spezielle Begünstigungen für digitale Vermögenswerte/RWA (Stempelsteuerbefreiung, Körperschaftsteuerbefreiung auf Fondsgewinne) wird die Gesamtsteuerlast deutlich optimiert.

Die wichtigsten Vorteile sind: keine Stempelsteuer bei Token-Transaktionen, steuerfreie langfristige Erträge für Investoren, klare Steuerbefreiungen auf Fonds- und Beteiligungsebene. Dies macht Hongkong zu einem attraktiven Standort für RWA-Projekte. Die Risiken liegen vor allem in grenzüberschreitender Meldepflicht, Transaktionsklassifikation und Einhaltung der Steuerbegünstigungsbedingungen. Alle Beteiligten sollten die Hongkonger Steuerregeln sorgfältig beachten und planen.

Das Projekt setzt zudem einen Standard für zukünftige Hongkonger Immobilien-RWA-Projekte: Durch LPF/SPV-Strukturen werden Risiken isoliert und steuerliche Begünstigungen genutzt, ohne die steuerliche Natur der zugrunde liegenden Vermögenswerte zu verändern.