El primer RWA inmobiliario en Hong Kong aprobado: la "duplicación digital" del edificio德林中环大厦, de "un proyecto" a una era

Escrito por: Liang Yu

Revisión por: Zhao Yidan

A finales de febrero de 2026, un edificio comercial en Wellington Street 92-96, Central, Hong Kong, está experimentando una profunda transformación, pasando de un espacio físico a derechos digitales. Este inmueble, llamado "Derrin Tower", anteriormente valorado por su precio por pie cuadrado de más de 25,300 HKD y su ubicación a solo cinco minutos a pie del Centro Financiero Internacional, pronto será dividido en innumerables tokens digitales que circulan en un marco regulatorio.

El 26 de febrero, Derrin Holdings Group Limited (01709.HK) anunció que dos de sus productos de tokenización de RWA (activos del mundo real) recibieron la "carta de no objeción" de la Comisión de Valores y Futuros de Hong Kong (SFC). Esto marca la aprobación regulatoria oficial del primer proyecto inmobiliario RWA en Hong Kong. Los dos principales activos aprobados son un fondo de asociación limitada (LPF) que posee Derrin Tower en Central y un fondo que invierte en proyectos de capital privado como Animoca Brands.

A nivel global, las categorías de activos subyacentes en RWA son muy diversas, incluyendo créditos privados, acciones cotizadas y commodities. Sin embargo, en Hong Kong, las exploraciones de tokenización se han centrado principalmente en productos financieros. Aunque en 2023, cuando el Banco de Hong Kong inició el plan piloto de digital yuan, Fubon Bank colaboró con Ripple para promover la tokenización inmobiliaria, los casos tradicionales de RWA en la práctica son escasos. Por ello, cuando un activo tangible en el núcleo de Central realmente inicia su camino hacia la tokenización regulada, el foco del sector va más allá de la simple tecnología de "cadena" o "on-chain".

Esto no solo representa una innovación en financiamiento empresarial, sino que también es una jugada clave en la competencia de Hong Kong por convertirse en un centro global de RWA. Muestra una metodología regulatoria replicable y proporciona un primer "modelo de cumplimiento" validado por las autoridades para la integración de bienes tradicionales y finanzas digitales.

1. ¿Cómo aprueba la regulación? Desde la "carta de no objeción" se observa la lógica de aprobación en Hong Kong

El 24 de febrero de 2026, la SFC de Hong Kong emitió una "carta de no objeción" que permitió la aprobación regulatoria de dos planes de tokenización de RWA de Derrin. La carta fue dirigida a Derrin Securities y Derrin Digital Family Office, relacionados con la distribución de tokens RWA y la tokenización de participaciones en fondos gestionados por la compañía.

La elección de la "carta de no objeción" revela la lógica de aprobación de la SFC. No es una licencia ni una autorización formal, sino una declaración de "no oposición" a un plan de negocio específico. Esta flexibilidad permite que, en etapas tempranas de exploración de RWA, sin precedentes claros, los proyectos innovadores puedan implementarse mediante aprobaciones individuales en lugar de reglas rígidas, manteniendo así un control dinámico del riesgo.

Desde la perspectiva del marco regulatorio, Hong Kong aplica el principio de "mismo negocio, mismo riesgo, mismas reglas" en un enfoque de penetración. Esto significa que primero se evalúa la naturaleza legal del token—si representa valores o participaciones en fondos, el proyecto debe estar bajo la regulación de la Ley de Valores y Futuros, cumplir con obligaciones de divulgación y operar con licencia. En el proyecto Derrin, Derrin Digital Family Office posee una licencia de Clase 9 (gestión de activos), y Derrin Securities tiene una licencia de Clase 1 (intermediación en valores), lo que fundamenta la legalidad de su negocio de tokenización.

Es importante destacar que ambos activos aprobados utilizan estructuras de fondos de asociación limitada (LPF). La propiedad de Derrin Tower y la inversión en Animoca Brands a través de LPFs son vehículos de fondos reconocidos por la ley de Hong Kong. La tokenización no crea una categoría de activo nueva, sino que digitaliza participaciones existentes en fondos. Esta estructura de "activo tradicional + envoltura tecnológica" coincide con la definición de "valores tokenizados" en la circular de la SFC de 2023, que establece que los valores subyacentes siguen regulados, mientras que la capa tecnológica debe cumplir requisitos adicionales de divulgación y cumplimiento.

En cuanto a los plazos, Derrin anunció su plan de RWA en octubre de 2025 y obtuvo la carta de no objeción en febrero de 2026, en aproximadamente cuatro meses. Este período, relativamente corto en innovación financiera, refleja el equilibrio entre prudencia y eficiencia de la regulación hongkonesa. Para futuras instituciones interesadas en RWA, el proceso de Derrin ofrece un ejemplo de comunicación efectiva: definir claramente la naturaleza legal del activo, mantener licencias apropiadas, establecer una infraestructura técnica sólida y proteger a los inversores, además de mantener un diálogo previo con las autoridades.

En la implementación técnica, Derrin eligió el protocolo blockchain HashKey Chain y XRP Ledger para emitir los tokens, con soporte técnico de Asseto Fintech, proveedor de soluciones integradas de tokenización. Es la primera vez en Hong Kong que un proyecto inmobiliario de RWA utiliza una solución de doble cadena, equilibrando la regulación en la cadena aprobada y la liquidez y ecosistema de cadenas públicas.

2. ¿Por qué "el inmueble en Central"?

Derrin Tower, ubicada en Wellington Street 92-96, Central, Hong Kong, a cinco minutos a pie del IFC y siete minutos de Pacific Place, fue desarrollada por Capital Strategy Properties. En 2023, Derrin adquirió toda la planta superior y derechos de denominación por más de 280 millones de HKD, con un precio por pie cuadrado de más de 25,300 HKD. ¿Por qué esta propiedad fue la primera en Hong Kong en ser tokenizada? Hay varias consideraciones.

Primero, la escasez y el consenso de valor. Central es el núcleo comercial de Hong Kong, con una oferta de suelo muy limitada. Las propiedades comerciales de alta calidad son consideradas "activos duros" por capitales internacionales, y su valor se mantiene a través de ciclos y fronteras, sirviendo como ancla de valor para los tokens. En el mundo de las finanzas digitales, la confianza es un recurso escaso, y los inmuebles en Central representan una entidad confiable.

Segundo, la claridad en la propiedad. Derrin Tower, como un solo inmueble, tiene una estructura de propiedad sencilla, con Derrin Holdings poseyendo directamente algunas plantas, evitando disputas complejas de copropiedad o derechos escalonados. Esta claridad legal facilita la tokenización y distribución de derechos. La confirmación de la propiedad es el primer paso clave en la emisión de RWA: solo tras la validación legal fuera de la cadena, se puede hacer la correspondencia en la cadena.

Tercero, la escala del activo. La compra por 280 millones de HKD sitúa la valoración en varios miles de millones, suficiente para atraer inversores institucionales, pero no demasiado grande para facilitar pruebas piloto. Elegir activos de miles de millones en la primera etapa sería demasiado costoso para errores.

Además, Derrin no transfiere directamente la propiedad, sino que tokeniza participaciones en un fondo de asociación limitada (LPF) que posee el inmueble. Esta estructura, reconocida por la ley hongkonesa, permite la transferencia y división de participaciones, evitando la complejidad de transferir directamente la propiedad del inmueble y facilitando la estandarización de la división de activos.

Desde la perspectiva de inversión, la tokenización no busca solo financiamiento, sino ofrecer a inversores calificados una herramienta de bajo umbral para acceder a activos clave en Hong Kong. Antes, invertir en toda una planta en Central requería cientos de millones de HKD, excluyendo a la mayoría. La tokenización de participaciones en LPF reduce ese umbral a decenas de miles de dólares, ampliando el acceso.

Desde la evolución del sector, la selección de activos en Derrin establece un estándar: deben ser escasos, tener valor reconocido, tener estructura clara, tamaño adecuado y poder ser segmentados mediante vehículos como SPV o fondos. Activos que cumplan estos criterios serán potenciales candidatos en Hong Kong y otros mercados en la próxima ola de RWA.

Otra nota importante es que el segundo activo aprobado, la inversión en Animoca Brands a través de un LPF, representa la tokenización de activos de capital privado. A diferencia de los bienes raíces, las valoraciones de capital privado son más complejas y menos líquidas, pero también pueden dividirse y transferirse mediante tokens. La aprobación simultánea de estos dos tipos de activos indica que la regulación en Hong Kong no se limita a un solo sector, sino que adopta un enfoque de "sustancia sobre forma" para todos los activos que cumplen con los requisitos.

3. ¿Cómo se coordinan las reglas en China continental y Hong Kong?

El avance de Derrin coincide con un momento clave: recientemente, el Banco Popular de China y otros ocho departamentos publicaron el "Aviso sobre la prevención y gestión de riesgos relacionados con las criptomonedas" y la Comisión de Valores de China emitió directrices sobre la emisión de valores respaldados por activos en el extranjero mediante tokens. Estas regulaciones, conocidas como las "nuevas reglas RWA", definen oficialmente en China la tokenización de RWA como actividades que usan tecnología criptográfica y registros distribuidos para convertir derechos de propiedad y beneficios en tokens, que luego se emiten y negocian.

El "Aviso" establece que las actividades de RWA en China deben seguir el principio de "mismo negocio, mismo riesgo, mismas reglas", con estricta supervisión de las entidades nacionales que operan en el extranjero. La interpretación del Observatorio Financiero es que hay "dos interfaces" en juego: una en China continental, que mantiene la seguridad financiera mediante listas negativas y responsabilidad, y otra en Hong Kong, que conecta con los mercados globales a través de estructuras regulatorias y de infraestructura financiera.

En este contexto, el papel de Hong Kong se vuelve más claro. La aprobación de Derrin demuestra que "activos en el extranjero, emisión en el extranjero" es una vía viable, siempre que se cumpla con las regulaciones locales. Esto allana el camino para un modelo de "activos en China, emisión en Hong Kong, negociación global", reduciendo incertidumbres regulatorias.

Se espera que, hasta que las regulaciones en China continental sean más precisas, la emisión en Hong Kong continúe centrada en activos en el extranjero, acelerando la exploración comercial. La ventaja de Hong Kong radica en su sistema de common law, y en que, en caso de disputas o incumplimientos, las decisiones pueden ser ejecutadas en China continental, una ventaja que otros centros offshore como Singapur o Dubái no ofrecen.

4. ¿Qué más hará Hong Kong en 2026?

El Secretario de Finanzas de Hong Kong ha reiterado que 2026 será el "año de ejecución" para activos digitales y Web3, pasando de pilotos y promesas a mercados escalables, auditables y sostenibles en stablecoins, RWA, custodia y liquidez de negociación.

Para lograr esta transición, Hong Kong debe avanzar en varias áreas:

Primero, en infraestructura de stablecoins. Estas son el "sangre" del ecosistema RWA, facilitando intercambios y liquidaciones. Hong Kong ya implementó la "Ley de Stablecoins", estableciendo licencias para emisores vinculados a moneda fiat, con las primeras licencias previstas para marzo de 2026. Esto proporcionará canales regulatorios para entrada y salida de fondos en RWA y herramientas de liquidación en cadena.

Segundo, en profundización y liquidez. La hoja de ruta ASPIRe de la SFC prioriza la integración con la liquidez global, permitiendo a plataformas autorizadas acceder a la liquidez internacional mediante "libros de órdenes compartidos" y otras medidas, transformando a Hong Kong en un "puerto de entrada regulado" para órdenes y mercado.

Tercero, en regulación de corredores, custodia y compensación. Se están perfeccionando las licencias para estos servicios, con legislación prevista para el verano, cubriendo toda la cadena del ecosistema digital, en línea con la lógica de "misma responsabilidad, mismo riesgo, misma regulación".

Desde el punto de vista de datos, ya se observa una tendencia de participación institucional: al cierre de 2024, más de 14,000 millones de HKD en activos digitales están en custodia en bancos hongkoneses, con un crecimiento del 180%, y depósitos tokenizados por 29,000 millones de HKD. Esto indica que las instituciones están entrando en la gestión y pasivos, fortaleciendo la base de confianza del mercado.

Conclusión: de "un proyecto" a una era

La aprobación de la tokenización de Derrin Tower trasciende una simple innovación de financiamiento. Es un mapa que Hong Kong traza en su lucha por ser un centro global de RWA, que detalla la lógica de selección de activos, comunicación regulatoria, marco técnico y gestión de riesgos.

El papel de Hong Kong en RWA, respaldado por regulación y divulgación, garantiza control de riesgos y coherencia regulatoria, convirtiéndose en una "ventana" de innovación institucional global y facilitando la interconexión de mercados digitales internacionales.

Este movimiento marca un punto en el que la intersección entre finanzas tradicionales y digitales se vuelve clara. Demuestra que, bajo protección regulatoria, las innovaciones más imaginativas suelen basarse en activos sólidos y antiguos. Cuando un edificio en Central logra su "doble digital", podemos imaginar que otros activos como logística en Kai Tak, derechos de infraestructura en Hong Kong Island o activos de infraestructura en la Gran Bahía también podrían ser protagonistas en el escenario digital.

La pregunta para la industria es: con el "mapa" regulatorio ya trazado, ¿quién será el próximo pionero en seguir este camino? La ola de RWA apenas comienza a golpear las barreras de las finanzas tradicionales. Para Hong Kong, la verdadera victoria no está en ser el "primer" en algo, sino en convertir la experiencia en un conjunto de reglas replicables, y en convertirse en un nodo de valor que conecte Oriente y Occidente en la nueva era de las finanzas digitales.

(RWA Institute advierte: La tokenización es una herramienta técnica para mejorar la liquidez de activos, no elimina los riesgos de inversión. Los inversores deben evaluar cuidadosamente la calidad del activo subyacente, la solvencia del emisor y la volatilidad del mercado. Este artículo se basa en información pública y medios autorizados, y no constituye asesoramiento de inversión.)

Fuentes de referencia:

1. Revista "Caijing". (27 de febrero de 2026). Hong Kong aprueba el primer proyecto inmobiliario RWA. Sohu.

2. Jinwu Finance. (26 de febrero de 2026). La tokenización de RWA de Derrin Holdings (01709.HK) recibe la carta de no objeción de la SFC, avanzando en Derrin Tower y Animoca Brands LPF. Securities Star.

3. Derrin Holdings Group. (26 de febrero de 2026). Anuncio voluntario sobre el plan de negocio de tokenización de Derrin Tower LPF y Animoca Brands LPF. Securities Star.

4. Yuanda Securities (Hong Kong). (26 de febrero de 2026). Derrin Holdings (01709.HK): logro regulatorio en la tokenización de RWA, incluyendo propiedades en Central y fondos de Animoca.

5. ChainCatcher. (28 de febrero de 2026). Primer proyecto inmobiliario RWA en Hong Kong aprobado, Derrin Holdings lanza productos de tokenización de dos activos.

6. Zhitong Finance. (26 de febrero de 2026). Derrin Holdings (01709): avance en la tokenización y distribución de Derrin Tower LPF y Animoca Brands LPF. Investing.com Hong Kong.