La Comisión de Servicios Financieros de Corea del Sur celebró un foro público sobre política de financiación inmobiliaria el 15 de julio, recabando opiniones sobre las regulaciones de préstamos hipotecarios, la financiación de la vivienda para jóvenes y los controles del volumen total de deuda de los hogares. Entre los participantes, compradores, prestamistas y funcionarios locales pidieron flexibilizar las restricciones de préstamos, señalando la imprevisibilidad de las políticas y los criterios que excluyen precisamente a quienes más necesitan financiación. El foro se celebra en medio del compromiso continuo de la FSC de limitar el crecimiento de la deuda de los hogares al 1,5% y reforzar la regulación de capital para hipotecas de alto riesgo, una postura que el regulador reiteró en una reciente comparecencia presidencial.
Los participantes del foro exigen alivio regulatorio en medio del debate sobre políticas
El foro del 15 de julio contó con una presentación inaugural de Kim Young-do, investigador sénior del Korea Institute of Finance, quien propuso una “tasa de gestión macroprudencial” para regular tanto el volumen como el precio de los préstamos. Las mesas redondas posteriores abordaron el crédito hipotecario, los préstamos de reubicación, la financiación de vivienda para jóvenes y los controles del endeudamiento total de los hogares, con expertos que presentaron opiniones divididas sobre los enfoques regulatorios.
Compradores y prestamistas reales en el foro expresaron llamados unificados para flexibilizar las restricciones, en contraste con el panel de expertos dividido. La política de financiación para jóvenes recibió críticas por los criterios de ingresos y de activos que excluyen a quienes más necesitan ayuda. Las regulaciones del límite de préstamos hipotecarios se describieron como con umbrales demasiado bajos para compradores en sus 20s y 30s, generando una desigualdad percibida.
Un funcionario de la ciudad de Seúl afirmó: “Las zonas que solicitan alivio para préstamos de reubicación no son distritos caros como Gangnam, sino lugares con baja viabilidad de los proyectos. El mercado de viviendas adosadas y de viviendas multifamiliares se ha colapsado por completo, y en estas áreas viven muchos ciudadanos comunes y compradores reales: preguntamos cómo se reactivará el mercado”. Las empresas de capital pidieron flexibilizar las regulaciones de financiación de proyectos para desarrollos residenciales de pequeña escala y relajar los requisitos de finalización con garantía por parte de las sociedades fiduciarias. Las empresas de construcción de vivienda informaron dificultades pese a los llamados del gobierno para aumentar la oferta, señalando que la financiación hipotecaria bloqueada impedía a los compradores acceder a préstamos.
Algunos participantes sostuvieron que los controles de volumen total deberían operar de forma temporal, mientras que otros consideraron que las regulaciones deben mantenerse o reforzarse dadas las recientes tendencias de precios de la vivienda. También surgieron propuestas para ampliar el alcance regulatorio a incluir endeudamiento familiar y préstamos privados. Observadores del sector financiero señalaron que las voces de compradores reales en el terreno podrían no haberse representado suficientemente. Un funcionario de la industria financiera comentó: “Es cuestionable si las dificultades sufridas por compradores reales se representaron adecuadamente en este foro”.
El portal en línea recibe 530+ quejas de políticas de préstamos en menos de dos días
El gobierno abrió un sitio web para recopilar aportes del público antes de un foro de política inmobiliaria programado para el día 23. En menos de dos días, el portal recibió más de 530 propuestas relacionadas con la financiación de la vivienda. Una demanda importante se centró en flexibilizar los controles de volumen total para compradores de vivienda por primera vez y otros compradores reales.
Los críticos argumentan que la gestión del volumen total de préstamos por parte de las instituciones financieras perjudica a compradores reales que ya han firmado contratos, no a prestatarios especulativos. Un usuario escribió: “Planeé mis finanzas según las políticas de préstamos para recién casados y compradores por primera vez vigentes a principios de este año y firmé un contrato de compra, pero los límites de préstamos hipotecarios se redujeron de forma repentina después, obligándome a reunir decenas de millones de wones adicionales. El cambio abrupto de política del gobierno me ha puesto en riesgo de perder mi depósito”.
La demanda central de los compradores reales es la consistencia y previsibilidad de la política. Bajo el sistema actual de gestión del volumen total, los bancos se autogestionan la concesión de préstamos, mientras que la intensidad regulatoria y las condiciones de volumen de cada banco dictan medidas operativas, como si se aceptan préstamos originados por corredores o si se ofrecen seguros de crédito hipotecario (MCI) y garantías de crédito hipotecario (MCG). Debido a que las respuestas de los bancos cambian de inmediato no solo por cambios oficiales en la política, sino también por el tono de las declaraciones regulatorias, aplicar medidas de transición o periodos de gracia de manera consistente para compradores reales resulta difícil.
Algunos críticos calificaron este enfoque operativo como una especie de “financiación controlada por el gobierno” de facto. En una publicación se afirmó: “El gobierno presiona los totales de préstamos de los hogares a mitad de año y a fin de año, lo que hace que los bancos detengan abruptamente los préstamos o aumenten las tasas repetidamente. El registro de MCI y MCG se detiene y se reinicia de forma cíclica, haciendo que los límites reales de préstamos se desplomen y dejando a los compradores reales sin capacidad para pagar los saldos, lo que provoca un caos severo y daños”. La publicación enfatizó: “Detengan el socavamiento de la previsibilidad del mercado bajo el pretexto de la regulación y la garantía, y aseguren la independencia de las instituciones financieras en sus operaciones de crédito”.
Estas quejas no son nuevas. Cada vez que la gestión del volumen total crea un “precipicio de préstamos”, reaparece la crítica por el daño a compradores reales y la falta de previsibilidad de la política. En 2021, cuando las autoridades financieras impusieron controles de volumen total de alta intensidad y los bancos detuvieron los préstamos grupales y la financiación hipotecaria, varias decenas de peticiones que señalaban problemas con las regulaciones del volumen total ganaron atención.
La FSC mantiene los controles de volumen total pese a las críticas de los compradores
La FSC anunció en su más reciente comparecencia presidencial un plan para gestionar de forma estable los totales de préstamos de los hogares y reforzar la regulación de capital sobre hipotecas de alto riesgo, continuando la política de separar la vivienda de las finanzas. En una comparecencia relacionada, los funcionarios señalaron que no hay plan para aliviar el objetivo de crecimiento de la deuda de los hogares del 1,5%.
Sin embargo, el foro en el sitio reveló los llamados de los compradores reales a un alivio regulatorio, lo que significa que la FSC debe aclarar su dirección de regulación de préstamos después del foro próximo. Los participantes señalaron que las actuales regulaciones del límite de préstamos no suponen un obstáculo para compradores con mucho efectivo que compran viviendas caras, mientras que restringen solo a quienes necesitan financiación.
Establecer el umbral del límite de préstamos en 1,5 mil millones de wones ha llevado los precios de la vivienda hasta ese nivel, aumentando la demanda de préstamos por parte de compradores reales. Las regulaciones adicionales de capital sobre viviendas de mayor precio podrían carecer de efectividad bajo las reglas actuales que fijan los préstamos en 200 millones de wones para propiedades por encima de 2,5 mil millones de wones. Otro funcionario del sector financiero comentó: “Las políticas focalizadas deberían ajustarse donde se necesite, pero áreas como la oferta deberían flexibilizarse”.
Preguntas frecuentes
¿De qué habló la Comisión de Servicios Financieros de Corea del Sur en el foro del 15 de julio?
La FSC celebró un foro público sobre política de financiación inmobiliaria el 15 de julio, recabando opiniones sobre las regulaciones de préstamos hipotecarios, los préstamos de reubicación, la financiación de vivienda para jóvenes y los controles del volumen total de deuda de los hogares. Los participantes, incluidos compradores, prestamistas y funcionarios locales, pidieron flexibilizar las restricciones de préstamos, citando la imprevisibilidad de la política y criterios que excluyen a quienes más necesitan financiación.
¿Por qué los compradores de vivienda en Corea del Sur critican las regulaciones de préstamos hipotecarios?
Los compradores sostienen que la gestión del volumen total de préstamos por parte de las instituciones financieras perjudica a compradores reales que ya han firmado contratos, no a prestatarios especulativos. Los críticos citan cambios abruptos de política que obligan a los compradores a reunir fondos adicionales o a arriesgarse a perder los depósitos, y describen los umbrales de los límites de préstamos como demasiado bajos para compradores en sus 20s y 30s, generando una desigualdad percibida.
¿Cuál es la postura actual de la FSC sobre los controles de la deuda de los hogares?
La FSC anunció en su reciente comparecencia presidencial un plan para gestionar de forma estable los totales de préstamos de los hogares y reforzar la regulación de capital sobre hipotecas de alto riesgo. Los funcionarios indicaron que no hay plan para aliviar el objetivo de crecimiento de la deuda de los hogares del 1,5%, continuando la política de separar la vivienda de las finanzas.
