Una gran cantidad de deuda de bienes raíces comerciales (CRE) en Estados Unidos está llegando a su vencimiento en un contexto donde el mercado ha cambiado significativamente desde el momento en que se emitieron estos préstamos.
La Asociación de Banqueros Hipotecarios de EE. UU. (Mortgage Bankers Association) indica que aproximadamente 875 mil millones de dólares en préstamos hipotecarios de bienes raíces comerciales y multifamiliares vencerán en 2026. Esta cifra representa el 17% del total de aproximadamente 5 billones de dólares en deuda que esta organización monitorea.
Aunque es menor que los 957 mil millones de dólares que vencieron en 2025, este volumen aún genera una ola enorme de refinanciamiento en un entorno donde los costos de préstamo son mucho más altos que en el pasado.
El desafío del refinanciamiento cada vez mayor
En el mercado de bienes raíces comerciales, las deudas no desaparecen al vencimiento, sino que se refinancian con nuevos préstamos.
En épocas de tasas de interés bajas, el refinanciamiento era relativamente sencillo: los propietarios simplemente transferían el préstamo antiguo a uno nuevo con costos financieros controlados.
Pero hoy en día, muchas propiedades enfrentan tres presiones simultáneas:
Según un informe de la Reserva Federal de EE. UU. (Fed), los precios de los bienes raíces comerciales basados en transacciones recientes se han mantenido prácticamente estables, mientras que una gran cantidad de prestatarios tendrá que refinanciar en los próximos años.
Para noviembre de 2025, la Fed señala que el precio general de CRE muestra signos de estabilización, pero los estándares crediticios siguen siendo muy estrictos y el riesgo de refinanciamiento no ha desaparecido.
Cuando las tasas suben, la presión de pago se intensifica
La lógica financiera de los bienes raíces es sencilla:
Un edificio puede mantener un préstamo siempre que los ingresos por alquiler sean suficientes para pagar intereses y principal. Pero cuando el préstamo vence, el propietario debe reemplazarlo por uno nuevo.
Si las tasas de interés nuevas son significativamente más altas:
Y los ingresos no alcanzan para cubrir los pagos, las opciones se reducen rápidamente:
Este es precisamente el punto débil estructural que la Fed ha advertido varias veces en estudios sobre la estabilidad financiera relacionada con CRE.
Los bancos regionales enfrentan el mayor riesgo
El riesgo de bienes raíces comerciales es especialmente relevante para los bancos pequeños y regionales en EE. UU.
Un estudio de 2025 muestra que casi un tercio de toda la deuda hipotecaria comercial en EE. UU. está en los balances de bancos regionales. Un análisis previo de Cohen & Steers estima que los bancos comunitarios y regionales poseen aproximadamente el 31,5% del total de la deuda CRE.
Esto significa que, aunque CRE no representa un problema para todo el sistema bancario, puede convertirse en un riesgo grave para ciertos grupos financieros específicos.
Las autoridades regulatorias estadounidenses han advertido sobre esto durante años. La guía interinstitucional sobre el riesgo concentrado en CRE señala que una excesiva exposición a este tipo de activos puede aumentar el riesgo global del banco.
La Corporación Federal de Seguro de Depósitos (FDIC) también recomienda que los bancos con alta concentración en CRE refuercen:
El mercado de oficinas, el punto más vulnerable
No todos los segmentos de bienes raíces comerciales enfrentan la misma presión.
Activos como:
tienen tendencias diferentes al mercado de oficinas.
El segmento de oficinas sigue siendo el más débil del mercado CRE, principalmente debido a cambios en los modelos de trabajo remoto y híbrido post-pandemia.
La demanda reducida ha provocado que:
Según MSCI, el rendimiento del segmento de oficinas en 2025 sigue siendo peor que el promedio del mercado inmobiliario comercial en EE. UU.
Los datos de precios más recientes muestran que el mercado CRE en general solo está estabilizándose, sin una recuperación fuerte. El índice de precios de bienes raíces comerciales nacionales en enero de 2026 aumentó solo un 0,3% respecto al mismo mes del año anterior y bajó un 0,1% respecto al mes anterior.
Esto indica que la recuperación aún es muy débil, especialmente en las zonas de oficinas en el centro de las ciudades.
Cuando los bancos aprietan la crediticia, el impacto se extiende a toda la economía
El riesgo no solo reside en cada préstamo individual, sino también en la reacción del sistema bancario ante las pérdidas que puedan surgir.
Al enfrentarse a riesgos en CRE, los bancos suelen:
Y esto puede extenderse a otros sectores como:
En otras palabras, un problema en bienes raíces puede rápidamente convertirse en un problema para la economía local, incluso antes de que se convierta en una crisis bancaria nacional.
Impacto potencial en Bitcoin
La tensión en el mercado de bienes raíces comerciales también puede afectar al mercado de criptomonedas a través de canales macroeconómicos conocidos, como liquidez, crédito y apetito de riesgo de los inversores.
Si los bancos regionales sufren pérdidas y comienzan a restringir los préstamos, los costos de capital en todo el sistema aumentarán. En ese entorno, los activos con alta especulación suelen ser los primeros en sufrir presión.
Aunque Bitcoin tiene una estructura diferente a las acciones tecnológicas o a los bienes raíces, opera en el mismo entorno macro global. Cuando el mercado ajusta sus expectativas de crecimiento, crédito y liquidez, Bitcoin también puede verse presionado a la baja.
En el corto plazo, lo importante será la reacción de los inversores ante un entorno financiero más restrictivo. Una crisis de refinanciamiento en CRE podría llevar a los bancos a preservar capital, reducir el crecimiento del crédito y generar un sentimiento de “riesgo a la baja” en el mercado.
La liquidez restringida generalmente:
En ese escenario, Bitcoin podría verse afectado incluso si el mercado de criptomonedas en sí no experimenta problemas.
Bitcoin podría beneficiarse si la crisis bancaria se extiende
El impacto a largo plazo es más complejo y depende del nivel de tensión en el sistema bancario.
Si el riesgo en CRE se mantiene controlado, es probable que Bitcoin solo sea considerado un factor macroeconómico negativo temporal.
Pero si la presión sobre los bancos regionales empieza a generar dudas sobre la estabilidad del sistema financiero, el papel de Bitcoin como activo financiero fuera del sistema bancario tradicional podría volverse más destacado.
Esto no significa que toda crisis bancaria impulse a las criptomonedas al alza. Pero si la confianza en los balances bancarios, la seguridad de los depósitos o la capacidad de crédito del sistema se deterioran significativamente, el argumento de inversión en Bitcoin puede fortalecerse.
Cuatro señales clave a seguir
Los datos bancarios muestran que ya hay tensiones, aunque aún no han explotado. Según el informe del FDIC del cuarto trimestre de 2025, las tasas de morosidad y préstamos en incumplimiento en CRE siguen siendo mucho más altas que antes de la pandemia.
El desarrollo de esta historia dependerá de cuatro factores principales:
- Cuántos préstamos que vencen en 2026 logran ser refinanciados con éxito y cuántos deben ser renovados.
- Si el mercado de oficinas continúa con ventas masivas que reduzcan las valoraciones.
- Si las tasas de morosidad y quitas en los bancos con grandes carteras de CRE aumentan significativamente.
- Si la restricción crediticia bancaria empieza a afectar otros sectores fuera de bienes raíces.
En otras palabras, la “pared de vencimientos” de la deuda CRE existe, pero el riesgo aún está concentrado en ciertas áreas y segmentos específicos, especialmente oficinas.
El escenario de un colapso total del sistema bancario estadounidense no es la hipótesis base. Sin embargo, una prolongada restricción crediticia en bancos regionales en ciudades con alta presión de refinanciamiento sí es posible.
Eso hace que esta situación no sea solo un problema de bienes raíces, sino también una prueba de la capacidad de los balances bancarios para absorber pérdidas antes de que el riesgo se propague a toda la economía.
