Pada 7 Januari 2026, mantan Presiden Amerika Serikat Donald Trump mengumumkan di Truth Social bahwa ia akan "segera mengambil tindakan untuk melarang investor institusi besar membeli rumah keluarga tunggal tambahan." Ia juga menyatakan akan menjelaskan lebih lanjut kebijakan perumahan ini pada Forum Davos dua minggu kemudian. Trump menyalahkan mantan Presiden Biden dan anggota Kongres dari Partai Demokrat atas terjadinya "inflasi historis," yang membuat American Dream "semakin sulit dicapai oleh banyak orang, khususnya generasi muda Amerika."
Dampak Kebijakan
Kebijakan ini secara langsung menargetkan investor institusi Wall Street di pasar perumahan. Trump menegaskan di media sosial: "Perumahan adalah untuk tempat tinggal manusia, bukan untuk dikumpulkan oleh korporasi."
Sejak krisis keuangan 2008, pasar properti di Amerika Serikat mengalami perubahan struktural, dari yang sebelumnya didominasi pembeli individu menjadi investor institusi. Sepanjang dekade terakhir, perusahaan ekuitas swasta seperti Blackstone, real estate investment trust (REIT), dan investor institusi besar lainnya telah membangun portofolio besar rumah sewa keluarga tunggal. Entitas-entitas ini semakin sering mendapat kritik karena dianggap mendistorsi pasar perumahan dan mendorong kenaikan harga. Kebijakan Trump secara tegas menyasar investor institusi tersebut.
Gejolak Pasar
Pasar keuangan bereaksi cepat terhadap pengumuman ini. Saham Blackstone turun 4,60% di Bursa Efek New York, dengan penurunan intraday hingga 9,30%. Perusahaan ekuitas swasta besar lainnya juga mengalami penurunan signifikan: Apollo Global Management turun 4,57%, KKR & Co. turun 2,24%, dan BlackRock turun 2,64%. Invitation Homes Inc., operator rumah sewa keluarga tunggal terbesar di AS, mengalami penurunan saham hingga 10% secara intraday, dan ditutup turun 8,19%.
Pengembang rumah di AS juga tidak luput dari dampak. Indeks Perumahan PHLX turun 2,1% dalam satu hari, menjadi penurunan persentase harian terbesar sejak 17 November 2025.
Efek Berantai di Pasar Kripto
Ketika pasar properti tradisional mengalami volatilitas, modal sering mencari kelas aset alternatif, dan kripto berpotensi mendapat keuntungan dari pergeseran ini. Per 9 Januari 2026, harga Bitcoin naik 3,2% dalam 24 jam terakhir, sementara Ethereum meningkat 2,8%. Perbedaan tren ini dengan aset tradisional menunjukkan bahwa sebagian investor mulai mempertimbangkan ulang strategi alokasi aset mereka.
Seiring meningkatnya ketidakpastian di pasar properti, sebagian modal kemungkinan mengalir ke pasar kripto, khususnya ke aset yang dipandang sebagai "penyimpan nilai." Bagi bursa kripto seperti Gate, dinamika pasar ini membuka peluang baru. Volume perdagangan kripto utama di Gate naik sekitar 15% dalam 24 jam terakhir, menandakan aktivitas pasar yang meningkat.
Alasan Kebijakan yang Lebih Dalam
Kebijakan perumahan Trump bukanlah langkah yang berdiri sendiri. Ia secara eksplisit menyatakan akan mendesak Kongres untuk mengesahkan kebijakan ini menjadi undang-undang dan berencana membahas lebih lanjut rencana perumahan dan keterjangkauan di World Economic Forum di Davos, Swiss, pada 19–23 Januari. Langkah ini jelas bermuatan politik. Dalam beberapa bulan terakhir, survei menunjukkan penurunan tingkat kepuasan publik atas penanganan ekonomi oleh Trump, dengan semakin banyak warga Amerika mengeluhkan masalah keterjangkauan.
Menjelang pemilihan paruh waktu yang akan menentukan apakah Partai Republik dapat mempertahankan kendali atas Kongres, Trump menghadapi tekanan besar untuk merespons kekhawatiran pemilih terkait biaya hidup.
Titik Balik Pasar Properti
Jika diterapkan, kebijakan ini akan menghilangkan salah satu instrumen investasi utama bagi perusahaan ekuitas swasta. Sejak pandemi, ketika tingkat kekosongan properti komersial di AS melonjak, perusahaan-perusahaan ini sudah mulai menanggung kerugian. Masih belum jelas bagaimana larangan yang menargetkan ekuitas swasta dan investor institusi besar lainnya akan disusun atau ditegakkan.
Trump menyatakan bahwa ia "mengajak Kongres untuk mengesahkannya menjadi undang-undang," namun tidak merinci detail kebijakan, format, maupun perubahan legislatif yang akan diusulkan. Ia mengindikasikan bahwa rincian lebih lanjut akan diumumkan dalam pidatonya di Davos dua minggu mendatang.
Para analis menilai, jika kebijakan ini benar-benar dijalankan, dampaknya bisa sangat luas bagi pasar properti AS. Sepanjang dekade terakhir, dana ekuitas swasta, REIT, dan investor institusi telah membangun portofolio rumah sewa keluarga tunggal yang substansial. Perusahaan ekuitas swasta besar semakin fokus pada properti residensial dan komersial seiring berkurangnya peluang M&A dan IPO.
Perspektif Baru dalam Alokasi Aset
Sejak krisis keuangan 2008, institusi keuangan Wall Street telah membeli ribuan rumah keluarga tunggal. Tren ini mendapat kritik dari kelompok advokasi perumahan dan legislator—termasuk dari Partai Demokrat—yang berpendapat bahwa pemilik institusi telah memicu inflasi sewa. Dari sudut pandang alokasi aset yang lebih luas, pergeseran di pasar properti dapat memengaruhi profil risiko dan strategi diversifikasi investor secara keseluruhan. Ketika kelas aset tradisional menghadapi ketidakpastian kebijakan, investor sering mencari alternatif dengan korelasi yang lebih rendah.
Kriptokurensi—terutama yang memiliki karakteristik kelangkaan—mungkin akan semakin menarik perhatian dalam situasi seperti ini. Per 9 Januari 2026, data pasar Gate menunjukkan tujuh dari sepuluh kripto berkapitalisasi pasar terbesar mencatatkan return positif selama sepekan terakhir, menyoroti tren harga yang berbeda dari properti dan saham.
Setelah pengumuman kebijakan tersebut, kapitalisasi pasar Blackstone sempat turun lebih dari USD 7 miliar, meski aset yang dikelola perusahaan ini melebihi USD 1,1 triliun. Kontras ini menunjukkan bagaimana sinyal kebijakan dapat memperkuat sentimen pasar. Ketika Forum Davos dibuka pada 19 Januari, pidato Trump bisa menjadi lebih dari sekadar pembahasan kebijakan perumahan—melainkan titik balik penting bagi modal global dalam menilai ulang risiko dan peluang di pasar AS.
