Penulisan: Liang Yu
Pengedit: Zhao Yidan
Pada akhir Februari 2026, sebuah gedung perbelanjaan bergaya Ginza di 92-96 Wellington Street, Central, Hong Kong, sedang mengalami transformasi mendalam dari ruang fisik ke hak digital. Properti komersial bernama "Derrin Building" ini sebelumnya dihargai dengan harga per kaki persegi lebih dari HKD 25.300 dan berlokasi sekitar lima menit berjalan kaki dari International Financial Centre; namun dalam waktu dekat, kepemilikannya akan dibagi menjadi sejumlah token digital yang dapat diperdagangkan secara sah.
Pada 26 Februari, Derrin Holdings Group Limited (01709.HK) mengumumkan bahwa dua produk tokenisasi RWA (aset dunia nyata) mereka telah memperoleh "Surat Tidak Keberatan" dari Securities and Futures Commission (SFC) Hong Kong. Ini menandai proyek RWA properti pertama di Hong Kong yang resmi mendapatkan persetujuan regulasi. Dua aset utama yang disetujui adalah dana kemitraan terbatas (LPF) yang memegang Derrin Building di Central, Hong Kong, dan dana kemitraan terbatas yang berinvestasi di proyek private equity seperti Animoca Brands.
Secara global, kategori aset dasar RWA sudah sangat beragam, mulai dari kredit swasta, saham yang terdaftar, hingga komoditas besar. Namun, eksplorasi tokenisasi di Hong Kong sebelumnya lebih banyak berfokus pada produk keuangan. Meskipun pada 2023, saat HKMA meluncurkan pilot digital yuan, Fubon Bank pernah bekerja sama dengan Ripple untuk mendorong tokenisasi properti, kasus nyata RWA di bidang tradisional sangat jarang terjadi. Oleh karena itu, ketika aset fisik di pusat bisnis Central benar-benar memasuki jalur tokenisasi yang sesuai regulasi, perhatian industri tidak lagi hanya tertuju pada aspek teknis "mengunggah ke blockchain".
Ini bukan sekadar inovasi pendanaan perusahaan, tetapi juga langkah penting Hong Kong dalam kompetisi menjadi pusat RWA global. Ini menunjukkan sebuah metodologi yang dapat direplikasi secara sah dan menyediakan fondasi regulasi untuk integrasi properti komersial tradisional dan keuangan digital.
- Bagaimana Regulasi Memberikan Persetujuan? Melihat Logika Persetujuan Hong Kong dari "Surat Tidak Keberatan"
Pada 24 Februari 2026, SFC Hong Kong mengeluarkan "Surat Tidak Keberatan" yang secara resmi memberi izin pada dua rencana tokenisasi RWA Derrin. Surat ini ditujukan kepada Derrin Securities dan Derrin Digital Family Office, terkait rencana distribusi token RWA dan tokenisasi hak atas dana yang dikelola.
Penggunaan "Surat Tidak Keberatan" ini sendiri mengungkapkan pendekatan persetujuan SFC. Ini bukan lisensi atau izin resmi, melainkan pernyataan tidak keberatan dari regulator terhadap rencana bisnis tertentu. Keunggulan metode ini adalah fleksibilitas—dalam tahap awal eksplorasi RWA yang belum memiliki preseden matang, persetujuan kasus per kasus memungkinkan inovasi berjalan sambil tetap mengelola risiko secara dinamis.
Dari sudut pandang kerangka regulasi, Hong Kong menerapkan prinsip "bisnis yang sama, risiko yang sama, aturan yang sama" secara transparan. Artinya, regulator pertama-tama akan menilai sifat hukum token—jika token mewakili sekuritas atau hak dana, maka harus masuk dalam pengawasan "Securities and Futures Ordinance", memenuhi kewajiban pengungkapan, dan memerlukan lisensi operasional. Dalam proyek Derrin, Derrin Digital Family Office memegang lisensi kategori 9 (manajemen aset), dan Derrin Securities memegang lisensi kategori 1 (perdagangan sekuritas), yang menjadi dasar kepatuhan untuk mendorong bisnis tokenisasi.
Perlu dicatat bahwa kedua aset yang disetujui menggunakan struktur dana kemitraan terbatas (LPF). LPF yang memegang Derrin Building dan yang berinvestasi di Animoca Brands sudah diakui sebagai badan hukum dana di Hong Kong. Tokenisasi di sini bukan menciptakan kategori aset baru, melainkan mengubah hak atas dana yang ada menjadi bentuk digital. Struktur "aset tradisional + kerangka teknologi" ini sesuai dengan definisi "sekuritas tokenisasi" yang didefinisikan dalam Circular tentang kegiatan tokenisasi sekuritas oleh regulator Hong Kong tahun 2023—aset dasar tetap di bawah regulasi yang ada, sedangkan aspek teknis harus memenuhi persyaratan pengungkapan dan kepatuhan tambahan.
Dari segi waktu persetujuan, Derrin mengumumkan rencana tokenisasi RWA pada Oktober 2025, dan memperoleh Surat Tidak Keberatan pada Februari 2026, dalam waktu sekitar empat bulan. Siklus ini relatif singkat di bidang inovasi keuangan, mencerminkan keseimbangan regulator Hong Kong antara kehati-hatian dan efisiensi. Bagi institusi yang ingin mengikuti jejak RWA, proses persetujuan Derrin menjadi contoh komunikasi yang dapat diikuti: harus jelas sifat hukum aset, memastikan operasional berlisensi, membangun arsitektur teknologi yang lengkap, dan melindungi investor, serta melakukan komunikasi awal yang cukup dengan regulator.
Secara teknis, Derrin memilih protokol blockchain HashKey Chain dan ledger XRP untuk penerbitan token, didukung oleh penyedia solusi tokenisasi Asseto Fintech. Ini adalah kali pertama di Hong Kong badan berlisensi menggunakan solusi teknologi paralel dua rantai dalam proyek RWA properti, mempertimbangkan regulasi yang ramah dan likuiditas serta akses ekosistem dari blockchain publik.
- Mengapa Memilih "Properti di Central"?
Derrin Building terletak di 92-96 Wellington Street, Central, Hong Kong, berjarak sekitar lima menit jalan kaki dari IFC dan tujuh menit dari Landmark. Gedung bergaya Ginza ini dikembangkan oleh Capital Strategy Real Estate, dan pada 2023 Derrin membeli seluruh lima lantai tertinggi dan hak penamaan dengan harga lebih dari HKD 280 juta, dengan harga per kaki persegi lebih dari HKD 25.300. Lalu, mengapa properti pertama di Hong Kong yang tokenisasi RWA memilih gedung ini? Ada beberapa pertimbangan utama.
Pertama, kelangkaan aset dan kesepakatan nilai. Central adalah pusat bisnis utama Hong Kong, dengan pasokan tanah yang sangat terbatas. Properti komersial berkualitas tinggi secara jangka panjang dianggap sebagai "aset keras" oleh kapital internasional. Kesepakatan nilai aset ini melintasi siklus dan batas negara, memberikan dasar kepercayaan alami untuk nilai token. Dalam dunia keuangan digital, kepercayaan adalah sumber daya yang sangat langka, dan properti di Central adalah wujud nyata dari kepercayaan tersebut.
Kedua, kejelasan hak milik aset. Sebagai properti tunggal, struktur kepemilikan Derrin Building relatif sederhana, sebagian dimiliki langsung oleh Derrin Holdings, menghindari sengketa hak milik bersama atau hak strata yang kompleks. Kejelasan ini memudahkan proses tokenisasi dan distribusi hak. Menurut prosedur umum penerbitan RWA, konfirmasi hak milik adalah langkah pertama dan paling penting—hanya setelah kepemilikan secara hukum di luar rantai dikonfirmasi, barulah bisa dilakukan pemetaan aset di rantai.
Ketiga, skala aset yang sesuai. Harga pembelian HKD 280 juta menunjukkan nilai properti ini di kisaran miliaran HKD. Skala ini cukup besar untuk menarik perhatian investor institusional, tetapi tidak terlalu besar sehingga memudahkan proses verifikasi lengkap dalam tahap pilot. Jika memilih aset bernilai puluhan miliar, biaya kesalahan akan sangat tinggi.
Lebih penting lagi, proyek Derrin tidak langsung mentransfer kepemilikan properti, melainkan tokenisasi hak atas dana kemitraan terbatas (LPF) yang memegang properti tersebut. Struktur ini cerdas: LPF adalah badan hukum dana yang diakui di Hong Kong, dan transfer serta pemecahan sahamnya sudah memiliki dasar hukum matang; melalui LPF sebagai lapisan perantara, proses pengalihan properti langsung dapat dihindari, sekaligus memungkinkan standardisasi pemecahan aset.
Dari sudut pandang investasi, tokenisasi ini bukan sekadar pendanaan, tetapi menyediakan alat baru yang lebih terjangkau bagi investor yang memenuhi syarat untuk mengakses aset utama Hong Kong. Sebelumnya, membeli seluruh gedung di Central memerlukan ratusan juta HKD, sehingga mayoritas investor tidak mampu. Dengan tokenisasi saham LPF, ambang batas ini bisa diturunkan ke puluhan ribu dolar AS atau bahkan lebih rendah, memperluas basis investor secara signifikan.
Dari evolusi industri, pemilihan aset Derrin juga menjadi standar "pemilihan produk" untuk proyek RWA berikutnya: aset harus langka dan memiliki kesepakatan nilai, struktur hak milik yang jelas, skala penilaian yang sesuai, dan mampu dipecah melalui SPV atau badan dana. Aset yang memenuhi kriteria ini, baik di Hong Kong maupun pasar lain, berpotensi menjadi kandidat gelombang RWA berikutnya.
Perlu dicatat bahwa aset lain yang disetujui dalam proyek Derrin—investasi di LPF Animoca Brands—mewakili jenis RWA berbeda: tokenisasi aset private equity. Berbeda dari properti, valuasi private equity lebih kompleks dan likuiditas lebih rendah, tetapi tokenisasi memungkinkan pembagian dan transfer saham. Kedua aset ini menunjukkan bahwa regulasi Hong Kong tidak membatasi pada satu kategori aset, melainkan mengikuti prinsip "substansi lebih penting daripada bentuk", terbuka terhadap berbagai aset yang memenuhi syarat.
- Bagaimana Koordinasi Aturan Antara Darat dan Hong Kong?
Implementasi proyek Derrin terjadi di saat penting secara makro. Baru-baru ini, Bank of China dan delapan lembaga lain merilis "Pemberitahuan tentang Pencegahan dan Penanganan Risiko terkait Cryptocurrency" (selanjutnya disebut "Pemberitahuan"), sementara CSRC Hong Kong mengeluarkan "Pedoman Pengawasan untuk Penerbitan Sekuritas Dukungan Aset di Luar Negeri" (selanjutnya disebut "Pedoman"). Kedua dokumen ini secara kolektif dikenal sebagai "Peraturan RWA Baru", yang secara resmi mendefinisikan tokenisasi RWA di China daratan sebagai kegiatan menggunakan teknologi kriptografi dan ledger terdistribusi untuk mengubah kepemilikan dan hak atas hasil aset menjadi token yang diperdagangkan.
"Pemberitahuan" menegaskan prinsip pengawasan "bisnis yang sama, risiko yang sama, aturan yang sama", dan mengatur ketat kegiatan RWA oleh entitas domestik di luar negeri. Media ekonomi menafsirkan ini sebagai "dua antarmuka satu peta": antarmuka darat menggunakan "daftar negatif + rantai tanggung jawab" untuk menjaga keamanan finansial; antarmuka Hong Kong mengadopsi "struktur sesuai aturan + infrastruktur keuangan" untuk terhubung dengan pasar global dan sistem aturan.
Dalam kerangka makro ini, peran Hong Kong semakin jelas.
Makna mendalam dari persetujuan Derrin adalah sebagai contoh sempurna dari jalur utama "penerbitan aset di luar negeri dari luar negeri". Ini membuktikan bahwa meskipun aset dasar dan entitas operasional berada di luar negeri (Hong Kong), selama sesuai dengan regulasi Hong Kong, proyek ini dapat memperoleh pengakuan patuh dan menarik modal internasional. Ini membuka jalan bagi model "aset darat, penerbitan di Hong Kong, perdagangan global" di masa depan.
Industri secara umum memperkirakan bahwa sebelum regulasi darat lebih jelas, fokus utama penerbitan RWA di Hong Kong tahun 2026 akan tetap pada penerbitan aset luar negeri secara luar negeri, mempercepat eksplorasi melalui pendekatan komersial. Keunggulan Hong Kong tidak hanya terletak pada sistem common law yang terintegrasi internasional, tetapi juga pada kepastian hukum jika terjadi sengketa atau wanprestasi—hasil arbitrase atau litigasi di Hong Kong dapat langsung dieksekusi di darat. Keamanan hukum ini menjadi keunggulan kompetitif yang sulit disaingi oleh pusat keuangan lepas pantai lain seperti Singapura atau Dubai.
- Satu Proyek Tidak Cukup, Apa Lagi yang Akan Dilakukan Hong Kong Tahun Ini?
Menteri Keuangan Hong Kong secara terbuka menegaskan bahwa mereka ingin menjadikan 2026 sebagai "tahun pelaksanaan" aset digital dan Web3—bukan sekadar slogan dan pilot, tetapi mendorong token stabil, RWA, layanan kustodian, dan likuiditas perdagangan menuju pasar yang dapat diskalakan, diaudit, dan berkelanjutan.
Untuk mencapai transisi dari "kasus per kasus" ke "ekosistem", Hong Kong perlu melakukan langkah-langkah di berbagai dimensi.
Pertama, memperbaiki infrastruktur stablecoin. Stablecoin adalah "darah" dari ekosistem RWA, berfungsi sebagai alat pertukaran dan penyelesaian nilai. Hong Kong telah menerapkan "Peraturan Stablecoin", membangun sistem perizinan penerbit stablecoin yang terkait mata uang fiat, dengan lisensi pertama diperkirakan akan dikeluarkan Maret 2026. Regulasi ini akan menyediakan saluran masuk dan keluar fiat yang sesuai regulasi serta alat penyelesaian di rantai, menutup lingkaran ekosistem.
Kedua, mengatur kedalaman transaksi dan likuiditas secara sistematis. Peta jalan ASPIRe dari SFC menempatkan "akses ke likuiditas global yang lebih dalam" sebagai prioritas, termasuk langkah-langkah seperti mengizinkan platform perdagangan aset digital berlisensi mengakses likuiditas internasional melalui "order book bersama". Strategi ini bertujuan mengubah Hong Kong dari "pulau kualifikasi" menjadi "pintu masuk sesuai aturan", dengan kepastian regulasi menarik arus order dan sumber market-making global.
Ketiga, memperluas pengawasan pada node penting seperti broker, layanan kustodian, dan penyelesaian. Menteri Keuangan menyatakan bahwa Hong Kong sedang menyempurnakan sistem perizinan untuk broker dan penyedia layanan kustodian aset digital, dengan target mengesahkan legislasi terkait musim panas ini, sehingga seluruh rantai ekosistem digital aset berada dalam pengawasan. Pendekatan ini konsisten dengan prinsip "tanggung jawab dan risiko bersama" dalam pengawasan Hong Kong—ketika produk berkembang dari transaksi ke penyimpanan, pinjaman, derivatif, pengawasan harus mengikuti secara bersamaan.
Dari data, tren partisipasi institusional sudah terlihat. Menteri Keuangan mengungkapkan bahwa hingga akhir 2024, total aset digital yang disimpan di bank Hong Kong melebihi HKD 14 miliar, meningkat sekitar 180%; total simpanan tokenisasi mencapai HKD 29 miliar. Data ini menunjukkan bahwa partisipasi institusional tidak lagi terbatas pada perdagangan, tetapi mulai memasuki layanan kustodian dan liabilitas, memperkuat fondasi kepercayaan pasar.
Penutup: Dari "Satu Proyek" ke Era Baru
Persetujuan tokenisasi Derrin Building jauh melampaui inovasi pendanaan perusahaan. Ini adalah peta jalan Hong Kong dalam kompetisi menjadi pusat RWA global, menggabungkan regulasi dan inovasi. Peta ini menandai logika pemilihan aset, jalur komunikasi regulasi, kerangka teknis, dan titik pengendalian risiko secara jelas.
Peran Hong Kong di bidang RWA dapat dijamin melalui mekanisme pengawasan berlisensi dan pengungkapan informasi, memastikan risiko terkendali, dan menjadikan Hong Kong sebagai "jendela" inovasi sistemik global, serta memperkuat konektivitas pasar keuangan digital internasional.
Langkah ini secara tepat menunjukkan koordinat pertemuan antara keuangan tradisional dan dunia digital. Ini membuktikan bahwa di bawah perlindungan regulasi, inovasi paling imajinatif sering terjadi di atas aset tertua dan paling kokoh. Ketika sebuah gedung di Central mendapatkan "kembaran digital", kita percaya bahwa aset logistik di Kai Tak, hak biaya infrastruktur di Hong Kong Island, bahkan aset infrastruktur di Greater Bay Area, bisa menjadi aktor utama berikutnya di panggung digital.
Pertanyaan yang tersisa bagi industri adalah: ketika peta "kepatuhan" sudah tergambar, siapa yang akan menjadi pelopor berikutnya? Gelombang RWA baru saja mulai membasahi bendungan keuangan tradisional. Bagi Hong Kong, kemenangan sejati bukanlah memiliki "yang pertama", tetapi mampu mengubah pengalaman kasus menjadi aturan ekosistem yang dapat direplikasi, dan menjadi pusat nilai yang menghubungkan Timur dan Barat di era keuangan digital.
(RWA Research Institute mengingatkan: Tokenisasi adalah metode teknis untuk meningkatkan likuiditas aset, bukan menghilangkan risiko investasi. Investor harus tetap berhati-hati dalam menilai kualitas aset dasar, kredibilitas penerbit, dan volatilitas pasar. Artikel ini berdasarkan informasi publik dan laporan media resmi, tidak merupakan saran investasi apa pun.)
