暗号資産投資家である韓国人は、2024年に海外不動産の送金額を61%増やし、239億9050万ドル（約5600億ウォン）となった。これは韓国銀行のデータで、国会議員のイ・ヤンサス（Lee Yang-soo）に提出されたものだという。2023年の3億3.67億ドルからの増加となる。この急増は、国内市場以外に、米国、日本、アラブ首長国連邦（UAE）などへ資産の分散を進める需要が高まっていることを反映している。ドバイのような渡航先では税環境が有利でも、韓国の居住者は、国外へ資金を移す、または海外の不動産を取得する際に、国内の外為および税法に基づく強制的な申告義務がある。
韓国居住者は2024年に海外不動産のために5億9050万ドルを送金
韓国居住者による海外不動産への送金は、2024年に5億9050万ドル（約8808億ウォン）に達し、2018年の6億1.51億ドル以来の最大額となった。これは、韓国銀行が、与党・国民の力の国会財政金融委員会委員であるイ・ヤンサス氏に提出したデータによるものだ。米国が最も多く、7億5420万ドル（約560億ウォン）で798件だった。次いで日本が7,770万ドル（約1159億ウォン）で169件、UAEが3,440万ドル（約51.30億ウォン）で215件、カナダが1,600万ドル（約3.75億ウォン）だった。
ビットコインで数十億ウォンを積み上げた、30代の個人（A氏と特定）は、最近、中東および米国での投資先を検討した後、資産を海外不動産へ移す選択肢を調べた。A氏は、海外へ資金を移すための必要な報告手続を理解したうえで、物件価格の検討に進むことを優先し、仮想資産で稼ぐことと、海外へ資産を移すことはまったく性質が異なると認識していた。
ドバイ不動産では、現地の税制優遇があっても韓国の税申告が必要
ドバイは、個人の所得税負担が比較的低いこと、個人の不動産取引に係るキャピタルゲイン税、相続税の低さなどにより、海外投資先として注目が高まっている。市は不動産の外国人保有を認め、グローバルな金融・交通インフラに加えて、長期滞在ビザ制度も提供する。しかし、特定の現地税がないことは費用がゼロになることを意味しない。ドバイで不動産を取得するには、登録手数料、仲介手数料、書類発行費用が発生する。さらに、格調高い住宅複合施設では、共用施設やコンシェルジュサービスのための管理費がかかる。ウォンで購入資金を拠出する韓国人投資家は、ドルに連動しているディルハムとウォンの間の為替変動によって、実際の利回りが影響を受ける。
現地の税制優遇と、韓国居住者の報告義務は別の問題である。ドバイや米国で海外不動産を取得する韓国居住者は、投資先にかかわらず、外為手続と国内税法の申告要件を確認する必要がある。
韓国の法律で、海外不動産の開示は毎年6月30日までに義務づけ
海外不動産を取得し、保有し、賃貸し、運用し、または処分する韓国居住者は、翌年の6月30日までに、自身の住所を管轄する税務当局へ「海外不動産取得・保有・投資運用（賃貸）および処分申告書」を提出しなければならない。期限までに提出できない場合、罰金が科される可能性がある。
海外不動産を取得する前に、海外の仮想資産取引所で仮想資産を購入するために外貨を送金する個人は、本人確認後に、年間の合計が10万ドル（約1億5083万ウォン）以下であれば、金融機関を通じて送金できる。年間送金額が10万ドルを超える場合は、管轄の税務当局から「不動産売却資金確認」または「預金出所確認」を取得し、それを金融機関へ提出する必要がある。
海外金融口座は、5億ウォン超で報告が必要
海外取引所で仮想資産を保有している投資家は、海外金融口座の報告要件を満たすかどうかを判断する必要がある。韓国居住者で、預金、株式、債券、投資信託、保険、仮想資産を含む海外金融口座の合計残高が、年内のいずれかの月末において5億ウォンを超える場合は、翌年の6月1日から6月30日までに、自身の住所を管轄する税務当局へ申告しなければならない。
海外金融口座の報告を怠る、または過少申告をすると、過少または未申告の金額の10%が科される。上限は10億ウォンまで。国税庁が違反の報告に関する資金の出所について説明を求め、個人が説明できない、または虚偽の説明をした場合、説明されなかった、または虚偽とされた金額に対して追加で10%の罰金が適用される。
報告義務は、海外の仮想資産の保有方法によって異なる。海外金融口座の報告は、海外の金融機関または海外の仮想資産サービス提供者で開設した口座に適用される。海外のウォレットサービス提供者が介在せず、個人が直接生成・管理している個人用ウォレットは、現行の規制では海外金融口座の報告要件に現在含まれていない。
個人用ウォレットを「税務当局が無期限に調べられない領域」と解釈すべきではない。政府は、国内の仮想資産サービス提供者に対して個人の取引情報を提出させる仕組みを拡大し、海外取引情報のための国際的な交換枠組みを整備している。複数の取引所や個人用ウォレットを使う投資家は、取引日、数量、入出金の経路、ウォン換算額などの記録を保持する必要がある。
税理士のイ・ヨンヨン氏は、「韓国居住者は仮想資産を売って得た資金で海外不動産を取得できる一方で、国外へ資金を移す際には、外為手続と税法の申告義務を確認しなければならない」と述べたうえで、「海外不動産投資では、利回りだけでなく、資金移動ルート、取引記録、そして海外金融口座の報告資格までを管理する必要があり、不要な税リスクを減らすことが求められる」と付け加えた。
よくある質問
韓国居住者が海外不動産を取得する際、どのような報告が必要ですか？
海外不動産を取得し、保有し、賃貸し、運用し、または処分する韓国居住者は、翌年の6月30日までに、自身の住所を管轄する税務当局へ「海外不動産取得・保有・投資運用（賃貸）および処分申告書」を提出しなければならない。年10万ドルを超える送金は、金融機関を通じて資金を送る前に、税務当局から資金確認書類を取得する必要がある。
韓国居住者は、仮想資産を保有する海外金融口座をいつ報告しなければなりませんか？
韓国居住者は、預金、株式、債券、投資信託、保険、仮想資産を含む海外金融口座の合計残高が、年内のいずれかの月末において5億ウォンを超える場合、海外金融口座を報告しなければならない。報告は、翌年の6月1日から6月30日までに、自身の住所を管轄する税務当局へ行う必要がある。海外のサービス提供者を介さず個人が直接管理している個人用ウォレットは、現在この報告要件の対象ではない。
