韓国の金融サービス委員会（FSC）は7月15日、不動産金融政策に関する公開フォーラムを開催し、住宅ローン規制、若年層の住宅資金、家計債務の総量管理（総量上限）に関する意見を集めた。買い手、貸し手、地方当局を含む参加者は、政策の不確実性や、資金が必要な人ほど排除されるような基準があるとして、ローン規制の緩和を求めた。こうした動きは、FSCが家計債務の増加を1.5%に抑えること、リスクの高い住宅ローンに対する資本規制を強化することへの継続的なコミットメントのさなかにある。同委員会は最近の大統領ブリーフィングでも、この立場を改めて表明した。
フォーラム参加者、政策論争の中で規制緩和を要求
7月15日のフォーラムでは、韓国金融研究院（Korea Institute of Finance）の上級リサーチフェロー、キム・ヨンデ（Kim Young-do）氏による基調講演が行われ、融資の「マクロ・プルーデンス管理賦課金（macro-prudential management levy）」で、融資の量と価格の両方を規制する案が提示された。その後のパネル討論では、住宅ローンの貸出、転居（リロケーション）ローン、若年層の住宅資金、家計債務の総量管理が扱われ、規制アプローチに関して専門家の意見が割れた。
フォーラムに参加した実際の買い手と貸し手は、専門家パネルの分裂とは対照的に、規制の緩和を求める点で歩調をそろえた。若年層向けの資金政策は、所得や資産の基準が、最も支援を必要とする層を排除しているとして批判を浴びた。住宅ローンの上限制限規制は、20代・30代の買い手にとって閾値が低すぎ、そうした人々の間に不平等感が生まれていると説明された。
ソウル市の当局者は「転居（リロケーション）ローンの支援（緩和）を要請している地域は、江南のように高価な地区ではない。プロジェクトの採算性が乏しい立地だ。戸建て・共同住宅（マルチファミリー）の市場は完全に崩壊しており、こうした地域には多くの一般市民や実需の買い手が住んでいる。市場をどうやって再び活性化するのか」と述べた。資本会社（資本系企業）は、小規模な住宅開発に関するプロジェクト・ファイナンス規制の緩和や、信託会社の完工保証（completion-guarantee）に関する要件の緩和を求めた。住宅建設会社は、供給を増やすよう政府が呼びかけているにもかかわらず、買い手への住宅ローン資金がブロックされることで困難が生じていると報告した。
参加者の一部は、総量規制は一時的に運用すべきだと主張したが、別の参加者は、住宅価格の直近の動向を踏まえれば、規制は維持、あるいは強化すべきだとした。規制対象を、家族による借入や個人ローンまで広げる提案も出た。金融セクターの観測者は、現場の実需の買い手の声が十分に代表されていないのではないかと指摘した。ある金融業界の当局者は「実需の買い手が経験した困難が、このフォーラムで適切に反映されていたかは疑問だ」と述べた。
オンライン・ポータル、2日未満で530件超のローン政策に関する苦情を受領
政府は、23日に予定されている不動産政策フォーラムに先立って、公的意見を集めるためのウェブサイトを開設した。2日未満で、そのポータルは住宅金融に関連する提案として530件を超える投稿を受け取った。大きな要望としては、マイホーム購入者（初めての購入者）やその他の実需の買い手に対する総量規制の緩和が挙げられた。
批判者は、金融機関による総ローン量の管理は、投機的な借り手ではなく、すでに契約を結んだ実需の買い手を傷つけると主張する。ある投稿者は「私は、今年6月時点の新婚・初回購入者向けローン政策に基づいて資金計画を立てて購入契約を結んだが、その後、住宅ローンの上限が突然縮小し、数千万ウォン（数千万円）多く用意せざるを得なくなった。政府の急な政策変更で、預金を失うリスクにさらされている」と書いた。
実需の買い手の中核的な要望は、政策の一貫性と予測可能性だ。現在の総量管理の仕組みのもとでは、銀行は自己管理で融資を行い、規制の強度や各銀行の総量条件が、ブローカー経由のローンを受け付けるかどうか、また住宅ローンの信用保険（MCI）や住宅ローンの信用保証（MCG）を提供するかといった運用面の判断を左右する。銀行の対応は、公式な政策変更だけでなく、規制当局の発表のトーンに基づいて即座に変わるため、実需の買い手に対して移行措置や猶予期間を一貫して適用するのは難しい。
こうした運用を、実質的に「政府が管理する金融」だと呼ぶ批判もある。ある投稿は「政府は期中・期末に家計ローンの合計を圧力で調整し、銀行は融資を突然止めたり、金利を何度も引き上げたりする。MCIとMCGの加入停止と再開が周期的に繰り返され、実際のローン上限は急落し、その結果、実需の買い手は残高を支払えず、深刻な混乱と損害につながっている」と述べ、さらに「規制や保証の名目で市場の予測可能性を損なわないでほしい。信用業務における金融機関の独立性を保証しないのであれば、問題だ」と強調した。
こうした不満は新しいものではない。総量管理によって「融資のクリフ（貸出の崖）」が生まれるたびに、実需の買い手への被害や政策の予測可能性をめぐる批判が繰り返し起きる。2021年に金融当局が高強度の総量規制を課し、銀行がグループローンや住宅ローンの貸出を停止した際にも、総ローン量規制によって生じる問題を指摘する多数の請願が注目を集めた。
FSC、買い手の批判にもかかわらず総量規制を維持
FSCは直近の大統領ブリーフィングで、家計ローンの総量を安定的に管理し、リスクの高い住宅ローンに対する資本規制を強化する計画を発表し、不動産と金融を切り離すという方針を継続するとした。関連するブリーフィングでは、家計債務の増加率1.5%という目標を緩和する計画はないと当局者が述べた。
しかし、現地のフォーラムでは、実需の買い手から規制緩和を求める声が出たため、FSCは今後のフォーラム後に、自身のローン規制の方向性を明確にする必要がある。参加者は、現行のローン上限規制は現金に余裕のある買い手が高額物件を購入することには障害になっていない一方で、融資を必要とする層だけを制限していると指摘した。
ローン上限の基準を15億ウォン（1.5 billion won）に設定したことで、その水準まで住宅価格が押し上げられ、実需の買い手のローン需要が増えているとされる。さらに、2.5 billion won超の物件に対してローンを2億ウォン（200 million won）に上限するという現行ルールのもとでは、高額物件に対する追加の資本規制は有効性を欠く可能性がある。別の金融セクターの当局者は「狙いを定めた政策は必要に応じて引き締めるべきだが、供給のような分野は緩めるべきだ」と述べた。
FAQ
韓国の金融サービス委員会（FSC）は7月15日のフォーラムで何を議論しましたか？
FSCは7月15日に不動産金融政策に関する公開フォーラムを開催し、住宅ローン規制、転居（リロケーション）ローン、若年層の住宅資金、家計債務の総量管理について意見を集めた。買い手、貸し手、地方当局を含む参加者は、政策の不確実性や、資金が必要な人ほど排除されるような基準を理由に、ローン規制の緩和を求めた。
なぜ韓国の住宅購入者は住宅ローン規制を批判しているのですか？
購入者は、金融機関による総ローン量の管理が、投機的な借り手ではなく、すでに契約を結んだ実需の買い手に悪影響を与えていると主張する。批判者は、購入者が追加資金を調達することを余儀なくされたり、預金を失うリスクが生じたりするような急な政策変更を挙げ、さらにローン上限の閾値が20代・30代の購入者にとって低すぎるため、不平等感が生まれていると説明している。
家計債務のコントロールに関して、FSCの現在の立場は何ですか？
FSCは直近の大統領ブリーフィングで、家計ローンの総量を安定的に管理し、リスクの高い住宅ローンに対する資本規制を強化する計画を発表した。当局者は、家計債務の増加率1.5%という目標を緩和する計画はなく、不動産と金融を切り離す方針を継続すると述べた。
