Трамп использовал два крупнейших ипотечных агентства для покупки MBS на сумму 200 миллиардов долларов, чтобы через открытый рынок снизить ставки по ипотеке, однако рынок сомневается в эффективности этого шага и опасается дальнейшего повышения цен на жильё
(Предыстория: Трамп подписал закон о выходе США из 66 международных организаций, включая Конвенцию ООН по климатическим изменениям UNFCCC, что ставит под вопрос ESG-правила)
(Дополнительный фон: Семья Трампа подала заявку на получение лицензии Национального трастового банка США для самостоятельного выпуска стабильной монеты USD1 (годовая рыночная капитализация превысила 3,3 миллиарда долларов))

Содержание статьи

• Пути реализации «мини-количественного смягчения» (QE) администрацией
• Структурные слепые зоны дисбаланса спроса и предложения
• Последствия политики и долгосрочные стратегии

До промежуточных выборов 2026 года осталось всего десять месяцев, и президент США Трамп вновь использует административные меры для воздействия на финансовую систему. 8 января он отдал указание Федеральному управлению жилищного финансирования (FHFA) направить около 200 миллиардов долларов наличных средств Федеральным национальным ипотечным агентствам (Fannie Mae и Freddie Mac) для покупки (MBS) — ипотечных ценных бумаг, поддерживаемых ипотеками. Эти средства предназначены для покупки долгосрочных MBS, чтобы снизить ставки по ипотеке без изменения базовой ставки Федеральной резервной системы (Fed).

Пути реализации «мини-количественного смягчения» (QE) администрацией

Глава FHFA Билл Пульте объяснил, что два крупнейших государственных агентства (GSE) имеют достаточные наличные средства для немедленного выкупа активов и могут разместить их на своих инвестиционных счетах. Логика операции очень проста: повышая спрос на MBS, автоматически сокращается спред, что в конечном итоге отражается на ставках по ипотеке. Такой подход обходится без открытых операций Федеральной резервной системы и называется рынком «таргетированной мягкости». В отличие от традиционного количественного смягчения, масштаб этого мероприятия невелик, но его целенаправленность очень концентрирована.

После объявления новости спреды по MBS сразу сузились, акции таких компаний, как Rocket Companies, LoanDepot, выросли. Аналитики Citi и нескольких брокеров оценивают, что 200 миллиардов долларов для пула MBS объемом в триллионы долларов достаточно лишь для снижения 30-летней фиксированной ставки по ипотеке с 6,16% на 10–50 базисных пунктов. Экономист Neil Dutta из Renaissance Macro Research выразил осторожность, отметив:

«Текущие спреды уже близки к дну, и сколько еще можно выжать из этого, скоро станет ясно.»

Для рынка кредитования эти средства действительно символизируют краткосрочную ликвидность, однако масштабы недостаточны для изменения кривой стоимости долгосрочных обязательств.

Структурные слепые зоны дисбаланса спроса и предложения

Процентные ставки по ипотеке — лишь часть рынка недвижимости. В последние годы запасы жилья в США остаются низкими, а строительные расходы — высокими, и настоящая проблема для покупателей — это предложение, а не финансирование. Когда стоимость заимствований искусственно снижается, дополнительный спрос может подтолкнуть покупателей к ограниченному количеству доступных объектов, что приведет к повторному росту цен и нивелирует снижение ежемесячных платежей. Иными словами, избиратели могут видеть снижение ставок, но барьер для покупки жилья становится еще выше.

Последствия политики и долгосрочные стратегии

Глубже влияние скрыто в изменениях роли двух GSE. Изначально обсуждалось возвращение Fannie Mae и Freddie Mac к частной собственности и завершение их государственного мандата, однако из-за этой операции вопрос снова отложен. Аналитик Jaret Seiberg из TD Cowen отметил, что обе компании вновь превратились из «активов на продажу» в инструменты, находящиеся в распоряжении Белого дома. Хотя текущие меры могут помочь Трампу создать образ, что он борется с ростом стоимости ипотек перед форумом в Давосе, без соответствующих мер по увеличению предложения это лишь усугубит искаженную ценовую систему. После спада электоральной активности рынок столкнется с рисками повышения скрытой премии за риск и более высокими базовыми ценами на жилье.

Трамп вложил 200 миллиардов долларов, чтобы добиться краткосрочного сжатия спредов и политического преимущества; рынок недвижимости снова превращается в полигон для экспериментов политики. Пока не решены проблемы с предложением, эта административная «мини-версия QE» может привести лишь к очередному ценовому искажению.