Аренда офисов в Сеуле достигла рекордного уровня ₩40 335/㎡: во 2 квартале вакантность выросла до 4,9%

Офисный рынок Сеула зафиксировал уровень вакантности 4,9% во 2 квартале, что на 1,7 процентного пункта больше по сравнению с предыдущим кварталом, при этом средняя арендная ставка достигла рекорда ₩40 335 за квадратный метр, сообщила глобальная компания по оказанию услуг в сфере недвижимости Colliers. Рост вакантности был обусловлен крупномасштабным вводом нового предложения общей площадью примерно 247 100 квадратных метров в восьми зданиях в Сеуле и Бунданге, сосредоточенным в Центральном деловом районе (CBD). Несмотря на рост вакантности, арендные ставки поднялись на 1,6% квартал к кварталу, поскольку большинство вновь введенных объектов — офисы премиум-класса — предлагались по ставкам выше среднерыночных. CBD зафиксировал самый крупный квартальный ввод с Q4 2010, что подтолкнуло вакантность района до 8,4%, тогда как Бизнес-район Ганнам (GBD) удерживал низкую вакантность 1,5% на фоне устойчивого спроса со стороны арендаторов.

Аренда офисов в Сеуле впервые превысила ₩40 000 за квадратный метр

Средняя номинальная арендная плата (без учета эксплуатационных расходов/управления) на офисном рынке Сеула впервые в истории перешла порог ₩40 000 за квадратный метр в месяц во 2 квартале, достигнув ₩40 335. Рост на 1,6% за квартал произошел, несмотря на расширение вакантности: новые введенные офисные здания премиум-класса задали более высокие ориентиры по аренде, чем существующий фонд. Аренда в CBD выросла на 2,0% до ₩42 063 за квадратный метр благодаря премиальному ценообразованию на недавно сданные активы, включая G1 Seoul (примерно 143 000 квадратных метров) и Rene Square (примерно 60 000 квадратных метров). Разрыв между растущей вакантностью и растущими ставками отражает разницу в качестве между новым предложением премиум-класса и более старым фондом.

Вакантность в CBD подскочила до 8,4% на фоне рекордного нового ввода

Центральный деловой район зафиксировал уровень вакантности 8,4% во 2 квартале, что на 3,9 процентного пункта выше показателя предыдущего квартала, поскольку на рынок вышли восемь зданий общей площадью 247 100 квадратных метров. Это стало крупнейшим квартальным вводом в CBD с Q4 2010. Дополнительное предложение запланировано на оставшуюся часть года, включая реконструированный Eul Tower и Seyang Building. Сосредоточение новых завершений в CBD контрастирует с ограниченной активностью в других районах, формируя локальные условия переизбытка в городском ядре.

GBD и YBD сохраняют стабильные уровни занятости

В бизнес-районе Ганнам (GBD) вакантность снизилась на 0,2 процентного пункта до 1,5% во 2 квартале, чему способствовали активные внутрирайонные переезды, включая Simons, ABB Korea и Bimer. Ограниченный ввод нового предложения класса Grade-A и подтвержденные будущие переезды арендаторов со стороны Bithumb и Craver Corporation, как ожидается, помогут удерживать напряженные условия на рынке. В бизнес-районе Йоыйдо (YBD) вакантность увеличилась на 0,2 процентного пункта до 2,7% после частичного ухода арендаторов из FKI Tower, включая переезд AMS Osram в Сочхо-дон в GBD и перемещение Taesung Asset Management в Sinseol-dong, Dongdaemun-gu. При этом спрос со стороны финансового сектора оставался устойчивым: внутрирайонные переезды Lofty Rock Investment и Korea M&A Investment Association, а также расширение договоров аренды со стороны Woori Investment & Securities и BNK Busan Bank. Запланированные въезды Korea Trade Insurance Corporation, Prada и JustCo, как ожидается, удержат вакантность YBD на текущих уровнях.

Поставка во второй половине года сосредоточится в Seongsu и Gangnam

Около 106 500 квадратных метров новых офисных площадей запланировано к завершению в Seongsu-dong во второй половине года. В GBD в течение того же периода ожидаются дополнительные небольшие завершения объектов. К проектам более долгосрочного горизонта относятся Северный район Seoul Station, Hyundai Motor Global Business Center (GBC) и Seoripul Mixed-Use Development, которые, как ожидается, будут выходить на рынок последовательно и смещать соотношение спроса и предложения на уровне районов.

Офисные сделки в Q2 достигли ₩4,2 трлн

Общий объем офисных сделок в Сеуле и Бунданге достиг примерно ₩4,2 трлн во 2 квартале. Самой крупной сделкой стало здание Hana Securities Building в Йоыйдо, приобретенное Hana Alternative Investment Asset Management и Shinsegae Central за ₩811,2 млрд после того, как Hana Securities воспользовалась правом преимущественной покупки. Среди других крупных сделок — G Tower в Guro-dong (₩697,7 млрд), Euljiro 4-ga Eulji Twin Tower West Tower (₩657,0 млрд) и Orange Center в Sunhwa-dong, Jung-gu (₩350,0 млрд). Представитель Colliers заявил, что изменения соотношения спроса и предложения на уровне районов будут продолжаться по мере последовательной передачи рынку крупномасштабных проектов девелопмента.

Часто задаваемые вопросы

Какой была вакантность офисов Сеула во втором квартале?
На офисном рынке Сеула во втором квартале зафиксирована вакантность 4,9%, что на 1,7 процентного пункта больше по сравнению с предыдущим кварталом, по данным Colliers.

Почему аренда офисов в Сеуле достигла рекордного уровня, несмотря на рост вакантности?
Средняя ставка выросла до ₩40 335 за квадратный метр, потому что большинство недавно введенных зданий — это офисы премиум-класса с арендными ставками выше существующей среднерыночной, что подняло общий рыночный ориентир, несмотря на увеличение доли свободных площадей.

В каком офисном районе Сеула была самая высокая вакантность в Q2?
Центральный деловой район (CBD) показал самый высокий уровень вакантности — 8,4% во втором квартале, на фоне ввода около 247 100 квадратных метров нового предложения, включая G1 Seoul и Rene Square.