Hiểu cách các nhà môi giới và đại lý bất động sản được trả lương

Khi bạn mua hoặc bán bất động sản, hiểu cách các môi giới được trả lương có thể giúp bạn đưa ra các quyết định sáng suốt về đàm phán và kỳ vọng dịch vụ. Cấu trúc thù lao cho các chuyên gia bất động sản phức tạp hơn nhiều so với những gì ban đầu có thể nghĩ, liên quan đến nhiều nguồn thanh toán và thỏa thuận khác nhau.

Nền tảng: Thu nhập dựa trên hoa hồng

Cách chính mà các môi giới và đại lý bất động sản kiếm tiền là thông qua hoa hồng trên các giao dịch bán bất động sản. Cơ cấu phí này thể hiện phần trăm của giá bán cuối cùng và được chia đều giữa đại diện của người bán và đại diện của người mua. Thay vì nhận lương cố định từ công ty môi giới, hầu hết các chuyên gia làm việc như nhà thầu độc lập hoàn toàn dựa vào thu nhập dựa trên các giao dịch này.

Khi một giao dịch bán bất động sản được hoàn tất, toàn bộ hoa hồng sẽ được chuyển qua công ty môi giới trước. Sau đó, công ty môi giới phân phối một phần trăm cố định cho các đại lý liên quan. Phần chia này thay đổi đáng kể—những môi giới có kinh nghiệm và có danh sách khách hàng ổn định có thể nhận phần lớn hơn so với những người mới bắt đầu vẫn đang xây dựng danh tiếng.

Tỷ lệ hoa hồng giải thích

Hầu hết các giao dịch nằm trong khoảng 5% đến 6% của giá bán cuối cùng. Mỗi bên trong giao dịch—đại lý của người mua và đại lý của người bán—thường nhận phần bằng nhau, nghĩa là khoảng 2.5% đến 3% cho mỗi công ty môi giới liên quan. Bán đất đai hoạt động khác biệt, thường yêu cầu hoa hồng từ 10% đến 20% do công sức marketing mở rộng và chuyên môn cần thiết.

Người bán nhà cuối cùng chịu chi phí này, thường tính vào giá bán mong muốn của họ. Điều này có nghĩa là người mua gián tiếp đóng góp vào hoa hồng thông qua mức giá mua cao hơn mà họ trả.

Tỷ lệ hoa hồng có thể thương lượng không?

Chắc chắn rồi. Tuy nhiên, các môi giới không bắt buộc phải chấp nhận mức thấp hơn. Quyền thương lượng của bạn phụ thuộc vào điều kiện thị trường địa phương, dịch vụ cụ thể được cung cấp, và trình độ kinh nghiệm của đại lý. Trong các thị trường cạnh tranh hoặc khi làm việc với các chuyên gia có kinh nghiệm cao, tỷ lệ hoa hồng trở nên ít linh hoạt hơn nhiều.

Thu nhập thay thế: Phí giới thiệu

Ngoài hoa hồng tiêu chuẩn, các môi giới và đại lý bất động sản còn kiếm tiền qua các thỏa thuận giới thiệu. Khi một chuyên gia gửi khách hàng cho người khác, bên giới thiệu nhận một phần trăm hoa hồng kiếm được từ giao dịch đó—thường khoảng 25% của hoa hồng cuối cùng, mặc dù con số này vẫn có thể thương lượng.

Khi nào phí giới thiệu được áp dụng?

Có nhiều tình huống kích hoạt các thỏa thuận phí giới thiệu. Các chuyên gia mới vào nghề thường thiếu danh sách khách hàng ổn định và có thể trả phí giới thiệu để thu hút khách hàng. Các xung đột lợi ích—như khi một đại lý biết rõ cả người mua lẫn người bán cá nhân—đôi khi khiến việc giới thiệu là cần thiết. Ngoài ra, khi khách hàng muốn mua hoặc bán ở các thị trường địa lý khác nhau, hoặc khi các đại lý thiếu khả năng tiếp nhận khách hàng mới nhưng vẫn muốn tham gia vào phần thu nhập, phí giới thiệu là giải pháp.

Số tiền phí thực tế phụ thuộc vào nhiều yếu tố: mức độ chuẩn bị của đại lý giới thiệu, mức độ tham gia liên tục của họ, và đàm phán trực tiếp giữa hai bên.

Thỏa thuận đặc biệt: Đại lý kép

Đại lý kép xảy ra khi một môi giới hoặc đại lý—hoặc hai đại lý từ cùng một công ty môi giới—đại diện cả người mua và người bán trong một giao dịch. Trong các thỏa thuận này, công ty môi giới giữ toàn bộ hoa hồng thay vì chia sẻ với một công ty khác.

Thực hành này gặp hạn chế pháp lý ở nhiều bang như Alaska, Colorado, Florida, Kansas, Oklahoma, Texas, Vermont và Wyoming, phản ánh mối quan ngại về xung đột lợi ích tiềm ẩn.

Các mô hình thù lao khác

Trong khi công việc dựa trên hoa hồng chiếm ưu thế trong ngành, một số môi giới và đại lý bất động sản hoạt động theo các thỏa thuận khác. Một số công ty môi giới tuyển dụng đại lý làm nhân viên hưởng lương, bổ sung thêm thưởng dựa trên giao dịch. Mô hình lai này mang lại sự ổn định thu nhập hơn so với làm việc hoàn toàn dựa trên hoa hồng, mặc dù thường có khả năng thu nhập tổng thể thấp hơn cho các chuyên gia có hiệu suất cao.

Kết luận

Cách các môi giới được trả lương cuối cùng phụ thuộc vào cấu trúc tuyển dụng của họ và các thỏa thuận cụ thể trong công ty môi giới. Hầu hết xây dựng thu nhập qua sự kết hợp của hoa hồng, phí giới thiệu và các mô hình thù lao thay thế thỉnh thoảng. Hiểu rõ các cơ chế thanh toán này giúp cả khách hàng và đại lý điều hướng các giao dịch hiệu quả hơn.