Ba quỹ REIT mang lại tăng trưởng cổ tức ổn định cho các nhà đầu tư kiên nhẫn

Tại sao các nhà đầu tư chú trọng thu nhập nên xem xét các quỹ tín thác đầu tư bất động sản

Trong suốt năm mươi năm qua, các cổ phiếu trả cổ tức trong S&P 500 đã vượt trội hơn đáng kể so với các cổ phiếu không trả cổ tức - hơn gấp đôi lợi nhuận theo nghiên cứu từ Ned Davis Research và Hartford Funds. Tuy nhiên, không phải tất cả các cổ phiếu trả cổ tức đều giống nhau. Những kết quả xây dựng tài sản ấn tượng nhất đến từ những công ty có lịch sử tăng cổ tức một cách ổn định qua từng năm. Ngành quỹ đầu tư bất động sản (REIT) nổi bật như một lựa chọn đặc biệt hấp dẫn cho chiến lược này, với nhiều cơ hội cung cấp cả lợi suất hiện tại đáng kể và sự tăng trưởng cổ tức đáng tin cậy qua nhiều thập kỷ.

Rexford Industrial Realty: Một Cược Tập Trung Vào Các Thị Trường Tăng Trưởng Cao

Rexford Industrial Realty (NYSE: REXR) thể hiện sức mạnh của chiến lược tập trung. Tập trung hoàn toàn vào thị trường bất động sản công nghiệp ở Nam California, công ty vận hành 420 cơ sở trải dài trên 51 triệu bộ vuông. Khu vực này đại diện cho một trong những trung tâm công nghiệp năng động nhất thế giới, được đặc trưng bởi nguồn cung hạn chế và nhu cầu thuê mạnh mẽ.

Các động lực cung-cầu chặt chẽ chuyển thành sức mạnh định giá trực tiếp. Các hợp đồng gia hạn cho thuê gần đây trung bình cao hơn 23,9% so với mức giá trước đó, với một mức tăng trưởng thuê hàng năm 3,6% được tích hợp. Bằng cách kết hợp tăng trưởng thuê hữu cơ với các thương vụ mua lại chiến lược và các sáng kiến tái phát triển, Rexford đã tăng tốc mở rộng phân phối của mình với tỷ lệ gộp 15% hàng năm trong năm năm qua—một trong những tốc độ nhanh nhất trong nhóm đồng nghiệp của mình. REIT hiện tại phân phối một khoản thanh toán có lợi suất 4,2%, với một bảng cân đối vững chắc định vị nó để duy trì các đợt tăng cổ tức mạnh mẽ khi tỷ lệ lấp đầy vẫn cao và các xu hướng thị trường tiếp tục tồn tại.

Realty Income: Sự nhất quán vô song trong tăng trưởng cổ tức

Realty Income (NYSE: O) xếp hạng là quỹ REIT lớn thứ sáu thế giới theo vốn hóa. Điều thực sự làm cho nó nổi bật là một kỷ lục cổ tức phi thường: 112 lần tăng liên tiếp hàng quý. Điều này đại diện cho ba thập kỷ mở rộng thanh toán không bị gián đoạn, với mức tăng phân phối ở tỷ lệ hàng năm gộp 4.2%.

Công ty đạt được độ tin cậy này thông qua một danh mục đầu tư đa dạng với hơn 15.000 tài sản—các địa điểm bán lẻ, cơ sở công nghiệp, địa điểm trò chơi, và những thứ khác—phân bổ trên các thị trường của Mỹ và châu Âu. Nền tảng của sự ổn định này dựa trên sự tập trung chiến lược vào các thỏa thuận cho thuê ròng, nơi mà người thuê chịu trách nhiệm về bảo trì, thuế tài sản và bảo hiểm. Cơ chế chuyển giao chi phí này đảm bảo dòng tiền dự đoán được, tăng lên ngay cả trong thời kỳ kinh tế không chắc chắn.

Hiện đang mang lại lợi suất 5,7%, các khoản phân phối của Realty Income đã thúc đẩy tỷ suất hoàn vốn hàng năm tổng hợp 13,7% cho các cổ đông. Cơ hội thị trường khả thi vẫn rất rộng lớn - ước tính $14 triệu đô la trong bất động sản cho thuê ròng toàn cầu - mang lại không gian cho sự mở rộng danh mục đầu tư liên tục và những tăng trưởng cổ tức tương ứng. Một bảng cân đối kế toán tốt nhất trong lớp còn nhấn mạnh khả năng của ban quản lý trong việc tài trợ cho sự phát triển trong khi nâng cao các khoản thanh toán cho cổ đông.

Extra Space Storage: Tăng Cường Cổ Tức Đồng Đều Qua Quy Mô

Extra Space Storage (NYSE: EXR) chiếm vị trí thống trị trong lĩnh vực lưu trữ tự phục vụ tại Hoa Kỳ, kiểm soát hoặc quản lý khoảng 4.200 cơ sở đại diện cho 322 triệu bộ vuông cho thuê - khoảng 15,3% tổng cung cấp quốc gia. Cấu trúc của nó được đa dạng hóa một cách chiến lược: sở hữu trực tiếp 48% các tài sản, cổ phần liên doanh 11%, và quản lý bên thứ ba cho 41% còn lại.

Mô hình đa chiều này tạo ra các dòng thu nhập phân lớp. Tài sản sở hữu tạo ra doanh thu cho thuê gia tăng, trong khi các cơ sở được quản lý mang lại phí quản lý ổn định. Trong suốt thập kỷ qua, công ty đã nâng cao tỷ lệ chi trả cổ tức của mình lên hơn 110%, phản ánh thành công của nó trong việc tăng trưởng lợi nhuận thông qua các thương vụ mua lại, mở rộng liên doanh và phát triển danh mục đầu tư tự nhiên. Các giao dịch nổi bật bao gồm việc mua lại Life Storage vào năm 2023 với giá $15 tỷ. Hiện tại, công ty có tỷ suất lợi nhuận hơn 6%.

Quá trình tăng trưởng của Extra Space vẫn rất hấp dẫn. Với bảng cân đối tài chính vững mạnh và khả năng tiếp cận vốn ổn định, REIT này tiếp tục mua lại tài sản lưu trữ tự phục vụ từ các đối tác liên doanh và các nhà điều hành bên thứ ba, tài trợ cho phát triển thông qua nền tảng cho vay cầu nối độc quyền của mình, và mua các dự án hoàn thành khi đến hạn. Những yếu tố mở rộng đa dạng này hỗ trợ cho việc tăng trưởng cổ tức liên tục. Tính cộng dồn, chiến lược này đã tạo ra lợi nhuận dài hạn phi thường—hơn 2,400% tổng lợi nhuận trong suốt hai thập kỷ, xếp hạng thứ ba trong số tất cả các REIT trong lịch sử.

Lập luận cho các chiến lược cổ tức REIT mua và giữ

Ba quỹ REIT này—Extra Space Storage, Realty Income và Rexford Industrial Realty—cho thấy rằng đầu tư vào tăng trưởng cổ tức có kỷ luật trong lĩnh vực bất động sản có thể tạo ra sự tích lũy tài sản kéo dài hàng thập kỷ. Mỗi quỹ đều có hồ sơ đáng tin cậy về việc gia tăng chi trả liên tục, hoạt động với tính linh hoạt tài chính vững vàng, và hoạt động trong các thị trường có khả năng phát triển. Đối với những nhà đầu tư đang tìm kiếm các dòng thu nhập dự đoán được sẽ mở rộng theo thời gian, danh mục này xứng đáng được xem xét nghiêm túc như một khoản đầu tư cơ bản cho các danh mục dài hạn.