REITs Mang Lại Tăng Trưởng Cổ Tức Ổn Định: Hướng Dẫn Đầu Tư Dài Hạn

Tại sao REITs trả cổ tức lại vượt trội

Lịch sử cho thấy, các cổ phiếu trả cổ tức trong S&P 500 đã thể hiện hiệu suất vượt trội—vượt qua các cổ phiếu không trả cổ tức hơn gấp đôi trong năm thập kỷ, theo nghiên cứu từ Ned Davis Research và Hartford Funds. Trong số các cổ phiếu trả cổ tức, những cổ phiếu liên tục tăng cổ tức đã thực sự tạo ra tài sản. Ngành quỹ đầu tư bất động sản (REIT) nổi bật như một sự lựa chọn hấp dẫn đặc biệt cho các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập đang tìm kiếm dòng tiền ổn định và tăng trưởng.

Nhiều quỹ đầu tư bất động sản (REIT) tạo ra tỷ suất sinh lợi đáng kể trong khi duy trì chính sách mở rộng cổ tức có kỷ luật. Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội mua và giữ với tiềm năng tăng thu nhập trong nhiều thập kỷ, REIT cung cấp một sự kết hợp hấp dẫn giữa tỷ suất sinh lợi hiện tại và tăng trưởng trong tương lai. Ba ví dụ xuất sắc chứng minh giả thuyết này một cách đặc biệt.

Extra Space Storage: Mở rộng thông qua Mua lại và Quản lý

Extra Space Storage (NYSE: EXR) chiếm vị trí thị trường lớn nhất trong ngành lưu trữ tự phục vụ tại Mỹ, quản lý khoảng 4.200 cơ sở đại diện cho hơn 322 triệu bộ vuông cho thuê—khoảng 15,3% tổng công suất của cả nước.

Công ty hoạt động thông qua một cấu trúc danh mục đầu tư đa dạng: nó trực tiếp sở hữu 48% tài sản, duy trì cổ phần đối tác trong 11% bổ sung thông qua các liên doanh, và quản lý 41% còn lại cho các bên thứ ba. Cách tiếp cận theo cấp độ này tạo ra nhiều nguồn doanh thu khác nhau. Các tài sản sở hữu tạo ra thu nhập cho thuê tăng dần, trong khi phân khúc quản lý mang lại dòng tiền ổn định dựa trên phí không phụ thuộc vào sở hữu.

Mở rộng danh mục đầu tư là trung tâm trong chiến lược của ES. Công ty theo đuổi sự tăng trưởng thông qua việc mua lại (, đặc biệt là việc mua Life Storage vào năm 2023 với giá $15 tỷ ), đầu tư liên doanh và phát triển doanh nghiệp quản lý bên thứ ba của mình. Một nền tảng cho vay cầu tiếp tục củng cố hệ sinh thái của mình bằng cách tài trợ cho các dự án phát triển kho tự lưu trữ.

Các sáng kiến tăng trưởng này đã chuyển thành những đợt tăng cổ tức đáng kể. Trong suốt một thập kỷ, Extra Space Storage đã nâng cổ tức của mình lên hơn 110%. Cổ phiếu hiện tại có lợi suất hơn 6%. Với một bảng cân đối tài chính vững mạnh và nhiều kênh mua lại—mua từ các đối tác liên doanh, các tài sản mà công ty quản lý khi chủ sở hữu thoái vốn, và các phát triển đã hoàn thành—công ty vẫn giữ được khả năng đáng kể để tăng thêm phân phối. Hiệu suất lịch sử xác nhận điều này: trong suốt 20 năm, Extra Space Storage đã mang lại tổng lợi nhuận vượt quá 2.400%, xếp thứ ba trong lĩnh vực REIT.

Realty Income: Một Cỗ Máy Tăng Trưởng Cổ Tức Quy Mô Công Nghiệp

Realty Income (NYSE: O) hoạt động như REIT lớn thứ sáu thế giới, kiểm soát hơn 15,000 bất động sản bán lẻ, công nghiệp, trò chơi và đa dụng trải dài trên thị trường Hoa Kỳ và châu Âu.

Nền tảng chiến lược nằm ở các tài sản cho thuê ròng. Dưới những cấu trúc dài hạn này, người thuê chịu trách nhiệm cho tất cả các chi phí vận hành—bảo trì, thuế tài sản, bảo hiểm—tạo ra thu nhập cực kỳ ổn định và dự đoán được cho quỹ đầu tư bất động sản (REIT). Sự chắc chắn này cho phép các chính sách tăng trưởng cổ tức quyết liệt.

Kỷ lục cổ tức thật đáng kinh ngạc: 112 lần tăng trưởng hàng quý liên tiếp, với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm tổng hợp 4,2% duy trì trong 30 năm. Hiện tại, tỷ suất sinh lời là 5,7%, dòng thu nhập này đã tạo ra 13,7% tổng lợi nhuận hàng năm cho các nhà đầu tư dài hạn. Việc Realty Income tiếp tục mua sắm tài sản cho thấy sự tăng trưởng cổ tức sẽ tiếp tục. Công ty vận hành một trong những bảng cân đối kế toán được quản lý bảo thủ nhất trong ngành, đối mặt với một thị trường địa chỉ ước tính $14 triệu đô la trong lĩnh vực bất động sản cho thuê toàn cầu—cung cấp hàng thập kỷ cơ hội đầu tư tiềm năng.

Rexford Industrial Realty: Chuyên môn khu vực và tăng trưởng thuê

Rexford Industrial Realty (NYSE: REXR) áp dụng một cách tiếp cận tập trung, chỉ chú trọng vào thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam California. Danh mục đầu tư bao gồm 420 bất động sản với tổng diện tích 51 triệu feet vuông.

Ngành công nghiệp miền Nam California được hưởng lợi từ những lợi thế cấu trúc: nhu cầu thuê mạnh mẽ và nguồn cung bị hạn chế. Những động lực này hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy cao và sự gia tăng giá thuê ổn định. Hoạt động ký hợp đồng cho thuê gần đây minh họa cho sức mạnh này - các hợp đồng mới được thực hiện với mức giá trung bình cao hơn 23,9% so với các mức trước đó, với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm tiềm ẩn trung bình đạt 3,6%.

Rexford theo đuổi sự tăng trưởng tích cực thông qua các sáng kiến tái phát triển và các cuộc mua lại chiến lược. Khung mở rộng này đã cho phép công ty tăng cổ tức của mình với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm gộp 15% trong vòng năm năm. Với nhu cầu công nghiệp vẫn bền vững và khả năng tài chính cho sự tăng trưởng danh mục vẫn nguyên vẹn, công ty—hiện đang có lợi suất 4.2%—dường như đang ở vị trí để duy trì các đợt tăng cổ tức trong tương lai.

Lập luận cho REITs như là tài sản giữ lâu dài

Ba quỹ REIT này minh họa lý do tại sao các công ty tăng trưởng cổ tức xứng đáng với danh hiệu “danh mục đầu tư vĩnh viễn”. Mỗi công ty đều thể hiện cam kết kéo dài hàng thập kỷ trong việc tăng cường phân phối cho cổ đông. Extra Space Storage, Realty Income và Rexford Industrial Realty đã xây dựng các mô hình kinh doanh mà ở đó tăng trưởng tự nhiên và mở rộng chiến lược trực tiếp chuyển thành các khoản cổ tức lớn hơn hàng năm.

Đối với các nhà đầu tư ưu tiên thu nhập thụ động được bổ sung bởi sự gia tăng vốn, việc sở hữu một bộ sưu tập đa dạng các quỹ tín thác bất động sản (REIT) chất lượng cao cung cấp một con đường đã được kiểm chứng theo thời gian để xây dựng sự giàu có. Dữ liệu lịch sử - kéo dài hàng thập kỷ - xác nhận rằng sự kiên nhẫn với những công ty tăng cổ tức tạo ra kết quả tích lũy mạnh mẽ qua các thế hệ.