Hiểu về việc phí HOA có được khấu trừ thuế hay không: Hướng dẫn đầy đủ năm 2025

Khi bạn sở hữu bất động sản cùng với hiệp hội chủ nhà, một câu hỏi cấp bách nổi lên: HOA có thể được trừ thuế không? Câu trả lời không phải lúc nào cũng giống nhau cho tất cả mọi người. Đối với chủ nhà chính cư sống toàn thời gian trong nhà mà không sử dụng cho mục đích kinh doanh, phí HOA vẫn là chi phí cá nhân và không thể được trừ. Tuy nhiên, nếu bất động sản của bạn tạo ra thu nhập thông qua hoạt động cho thuê hoặc chứa một văn phòng tại nhà đủ điều kiện, bạn có thể đủ điều kiện để tiết kiệm thuế đáng kể. Hướng dẫn này phân tích các tình huống cụ thể nơi trạng thái trừ thuế HOA áp dụng và cách khai các khoản trừ này đúng cách.

Hiểu về Phí HOA và Mục đích của chúng

Hiệp hội chủ nhà quản lý các cộng đồng quy hoạch trên toàn quốc, duy trì các khu vực chung, thực thi các quy định cộng đồng và thu phí định kỳ từ cư dân. Các khoản phí HOA hàng tháng hoặc hàng năm này thường dùng để tài trợ cho:

• Bảo trì và sửa chữa các tiện ích chung
• Dịch vụ cảnh quan cho các khu vực chung
• Bảo trì hạ tầng cộng đồng bao gồm các tiện ích
• Bảo hiểm cho các khu vực tài sản chung
• An toàn và bảo vệ
• Các sự kiện và hoạt động cộng đồng tổ chức

Theo các chuyên gia thuế như Karen Wallace, trợ lý giảng viên tại Trường Kinh doanh Willumstad, việc HOA có thể được trừ thuế hay không hoàn toàn phụ thuộc vào phân loại sử dụng bất động sản của bạn—cá nhân hay tạo thu nhập.

Khi Nào Bạn Có Thể Trừ Phí HOA: Hai Con Đường Chính

Con Đường Một: Chủ sở hữu bất động sản cho thuê

Đối với nhà đầu tư có bất động sản cho thuê, phí HOA thường là khoản có thể trừ trong hầu hết các trường hợp. Việc trừ phụ thuộc vào mô hình sử dụng của bạn:

Trường hợp Trừ Toàn Bộ

Nếu bạn sở hữu bất động sản chỉ để cho thuê, bạn thường có thể trừ toàn bộ số tiền phí HOA như một chi phí hợp lệ của doanh nghiệp cho thuê. Chuyên gia tài chính cá nhân Certified True Tamplin giải thích rằng vì các khoản phí này trực tiếp duy trì bất động sản tạo thu nhập, chúng đủ điều kiện là chi phí kinh doanh cần thiết. Bạn sẽ khai trừ toàn bộ phí HOA trên Schedule E (Form 1040), phần tài liệu về thu nhập bổ sung và lỗ.

Trường hợp Trừ Một Phần

Nhiều chủ sở hữu cho thuê bất động sản bán thời gian và sử dụng chúng cho mục đích cá nhân vào những thời điểm khác. Trong các tình huống sử dụng hỗn hợp này, việc HOA có thể được trừ hay không phụ thuộc vào ngưỡng sử dụng cá nhân của bạn. IRS định nghĩa “sử dụng cá nhân” là vượt quá:

• 14 ngày trong năm thuế, hoặc
• 10% tổng số ngày cho thuê theo giá thị trường

Phần trừ thuế của bạn sẽ tỷ lệ theo phần cho thuê. Ví dụ: Bạn sở hữu một bất động sản với phí HOA hàng năm là 1.200 đô la và cho thuê đúng sáu tháng. Bạn có thể trừ 50% phí ($600) trên Schedule E. Tính toán này dựa trên số ngày cho thuê so với tổng số ngày trong năm—nếu cho thuê 60 ngày trong 365 ngày, bạn trừ 60/365 của tổng phí.

Tham khảo IRS Publication 527 để biết hướng dẫn đầy đủ về bất động sản cho thuê nhà ở trước khi khai trừ.

Con Đường Hai: Khấu trừ Văn phòng tại nhà

Chuyên gia tự doanh và chủ doanh nghiệp đôi khi bỏ qua cơ hội này: phí HOA có thể được trừ như chi phí văn phòng tại nhà không? Câu trả lời là có, miễn là đáp ứng các yêu cầu cụ thể của IRS.

Xác định không gian Văn phòng tại nhà của bạn

Không gian làm việc của bạn phải:

• Thường xuyên và độc quyền dành cho hoạt động kinh doanh
• Nơi chính thực hiện công việc hành chính
• Có thể là nơi lưu trữ hàng tồn kho (với tài liệu IRS cụ thể)

Quan trọng là, nhân viên W-2 không thể khai trừ khoản này—chỉ những cá nhân tự doanh và chủ doanh nghiệp mới đủ điều kiện. Tamplin nhấn mạnh rằng việc trừ phí HOA qua sử dụng văn phòng tại nhà đòi hỏi phải có mối liên hệ trực tiếp với hoạt động kinh doanh của bạn.

Tính toán số tiền có thể trừ

Khoản trừ này tỷ lệ theo phần sử dụng cho mục đích kinh doanh của bạn. Giả sử bạn đã trả 1.200 đô la phí HOA hàng năm và không gian văn phòng của bạn chiếm 20% tổng diện tích nhà:

• 1.200 đô la × 20% = $240 số tiền có thể trừ
• Khai trên Form 8829 (Chi phí cho việc sử dụng nhà cho mục đích kinh doanh)

Tính dựa trên diện tích, nếu văn phòng tại nhà của bạn chiếm 30% diện tích sàn, bạn trừ 30% phí HOA. Tham khảo IRS Publication 587 để biết yêu cầu và hạn chế chi tiết về sử dụng nhà cho mục đích kinh doanh.

Bảng Trừ Phí HOA theo Loại Bất Động Sản

Các Tình Huống Phải Trừ Phí HOA Không Được Khấu Trừ

Ngay cả khi sở hữu bất động sản ngày càng phức tạp, vẫn có các tình huống không đủ điều kiện trừ thuế HOA:

• Chủ nhà chính cư giữ nhà chỉ để sinh sống cá nhân
• Bất động sản nghỉ dưỡng chỉ dùng cho mục đích cá nhân và giải trí
• Đánh giá đặc biệt của HOA tài trợ cho các cải tiến hoặc sửa chữa vốn một lần (trừ khi liên quan trực tiếp đến thu nhập cho thuê)
• Nhân viên làm việc từ xa trên W-2 không đủ điều kiện tự doanh

Phân biệt này quan trọng: HOA có thể được trừ thuế cho nhân viên làm việc từ xa không? Thường là không, trừ khi bạn là tự doanh. Tình trạng công việc quyết định khả năng đủ điều kiện, không phải nơi làm việc.

Báo cáo đúng cách: Cách khai các khoản trừ phí HOA của bạn

Sau khi xác định phí HOA có thể được trừ thuế hay không phù hợp với tình huống của bạn, việc báo cáo chính xác giúp tránh rủi ro kiểm tra:

Đối với bất động sản cho thuê:

• Nộp Schedule E (Thu nhập và Lỗ bổ sung) cùng với Mẫu 1040
• Khai toàn bộ hoặc tỷ lệ phần trăm phí HOA cùng các chi phí vận hành khác
• Giữ hóa đơn và chứng từ thanh toán HOA chi tiết

Đối với Khấu trừ Văn phòng tại nhà:

• Điền vào Mẫu 8829 (Chi phí cho việc sử dụng nhà cho mục đích kinh doanh)
• Ghi chép tính diện tích sử dụng cho mục đích kinh doanh
• Lưu giữ hồ sơ chứng minh không gian làm việc dành riêng cho mục đích kinh doanh

Lưu trữ hồ sơ cần thiết:

• Giữ hóa đơn và biên lai HOA gốc
• Giữ hợp đồng thuê nếu có
• Lưu hồ sơ chứng minh sử dụng cho mục đích kinh doanh
• Bảo quản tất cả hồ sơ cẩn thận để kiểm tra

Các Chiến lược tối đa hóa lợi ích thuế từ phí HOA

Hiểu rõ phí HOA có thể được trừ thuế giúp bạn tối ưu hóa vị thế thuế thông qua lập kế hoạch có chủ đích:

Tối ưu hóa chiến lược cho thuê Ngay cả hoạt động cho thuê bán thời gian trên bất động sản thứ hai cũng mở ra các con đường khấu trừ. Nếu bạn cho thuê trong bất kỳ phần nào của năm, tính tỷ lệ chính xác giữa thời gian cho thuê và sử dụng cá nhân để tối đa hóa phần trừ.

Cấu trúc Văn phòng tại nhà Chủ doanh nghiệp tự doanh nên thiết lập không gian làm việc riêng biệt, độc quyền. Đo diện tích chính xác và ghi chép hoạt động kinh doanh diễn ra tại đó. Điều này trực tiếp làm tăng tỷ lệ trừ phí HOA của bạn.

Chất lượng ghi chép Giữ hồ sơ cẩn thận—lịch cho thuê, nhật ký sử dụng, sổ ghi chép hoạt động kinh doanh và bằng chứng thanh toán HOA. Những tài liệu này chứng minh sự tuân thủ nếu bị kiểm tra và giúp xác định chính xác phần trừ.

Tham khảo chuyên gia Pháp luật thuế phức tạp, đặc biệt về việc phí HOA có thể được trừ hay không, cần có sự hướng dẫn chuyên nghiệp. Các cố vấn thuế giúp xác định các cơ hội trừ bỏ bị bỏ lỡ, xử lý các vùng xám và đảm bảo tuân thủ IRS khi quy định thay đổi.

Các câu hỏi phổ biến về phí HOA và khả năng trừ thuế

Nhân viên W-2 làm việc từ xa có thể trừ phí HOA không? Không. HOA có thể được trừ thuế cho nhân viên W-2 làm việc từ xa không? Câu trả lời vẫn là không. Chỉ những cá nhân tự doanh hoặc chủ doanh nghiệp có văn phòng tại nhà đủ điều kiện mới đủ điều kiện.

Nếu tôi cho thuê nhà trong ba tháng năm ngoái thì sao? Bạn tính tỷ lệ phần trăm cho thuê: ba tháng tương đương khoảng 25% của năm. Trừ 25% phí HOA hàng năm trên Schedule E, miễn là bạn đáp ứng tiêu chuẩn thuê theo giá thị trường.

Các đánh giá đặc biệt cho cải tiến vốn có thể trừ không? Thường là không, trừ khi các cải tiến trực tiếp phục vụ hoạt động bất động sản cho thuê. Các đánh giá liên quan đến bảo trì có thể đủ điều kiện; các cải tiến thì thường không. Tham khảo ý kiến chuyên gia thuế cho tình huống cụ thể của bạn.

Phí HOA ảnh hưởng thế nào đến lợi nhuận vốn khi tôi bán nhà? Phí HOA thông thường không ảnh hưởng đến tính toán lợi nhuận vốn. Tuy nhiên, các đánh giá đặc biệt tài trợ cho cải tiến vốn có thể làm tăng cơ sở chi phí của bạn, từ đó giảm thuế lợi nhuận vốn.

Thuế bang có theo quy định trừ thuế HOA của liên bang không? Nhiều bang phù hợp với hướng dẫn liên bang, mặc dù có sự khác biệt. Kiểm tra yêu cầu của cơ quan thuế bang hoặc hỏi ý kiến chuyên gia thuế địa phương để xác nhận HOA có thể được trừ thuế theo quy định của bang bạn hay không.

Quan điểm cuối cùng: HOA có thể được trừ thuế không?

Đối với phần lớn chủ nhà sống trong nhà chính của mình, phí HOA là chi phí cá nhân không có lợi ích trừ thuế. Tuy nhiên, việc HOA có thể được trừ thuế trở nên đặc biệt quan trọng đối với hai nhóm: chủ sở hữu bất động sản cho thuê và người tự doanh có văn phòng tại nhà. Các nhà đầu tư bất động sản có thể trừ toàn bộ hoặc tỷ lệ phần trăm phí HOA tùy theo tỷ lệ cho thuê. Các chuyên gia tự doanh có thể trừ phần trăm sử dụng cho mục đích kinh doanh của phí HOA qua việc khai báo đúng mẫu Form 8829.

Các quy tắc này khá phức tạp đòi hỏi sự chính xác. Tham khảo IRS Publication 527 về bất động sản cho thuê và Publication 587 về yêu cầu sử dụng nhà cho mục đích kinh doanh. Tư vấn với chuyên gia thuế hiểu rõ tình huống của bạn—dù là “phí HOA có thể trừ thuế cho thuê của tôi không?” hay khám phá lợi ích văn phòng tại nhà. Giữ hồ sơ chi tiết và chứng từ thanh toán để chứng minh các khoản trừ bạn khai.

Với quản lý bất động sản chiến lược và hồ sơ đúng cách, phí HOA có thể giảm đáng kể gánh nặng thuế của bạn nếu bạn đủ điều kiện. Đừng bỏ lỡ cơ hội trừ thuế thường bị bỏ qua này.

Thông tin chính xác đến ngày 13 tháng 5 năm 2025