Các khu ngoại ô giàu có nhất của Mỹ: Nơi giá trị tài sản và của cải đạt đỉnh vào năm 2025

Thị trấn giàu nhất nước Mỹ giữ vương miện trong năm thứ hai liên tiếp

Scarsdale, New York, tiếp tục giữ vững vị trí là khu vực ngoại ô thịnh vượng nhất quốc gia, duy trì vị trí hàng đầu trong hai năm liên tiếp. Với thu nhập trung bình điều chỉnh theo lạm phát đạt 601.193 đô la vào năm 2023—tăng 2,2% so với năm trước—khu vực ngoại ô này của thành phố New York thể hiện sức mạnh bền bỉ của sự tập trung của cải trong các thị trường phía đông bắc đã ổn định. Giá trị bất động sản cũng đã tăng mạnh, với trung bình nhà ở đạt 1.207.528 đô la vào tháng 5 năm 2025, tăng 3,2% so với tháng 5 năm 2024.

Bức tranh thay đổi: Những người chiến thắng mới nổi lên trong các khu ngoại ô giàu có

Bảng xếp hạng năm nay cho thấy sự thay đổi đáng kể trong vị trí của các thị trấn giàu nhất nước Mỹ. Hai điểm đáng chú ý trong top 10 gồm có Alamo, California, lần đầu tiên xuất hiện ở vị trí thứ năm với thu nhập hộ gia đình 403.334 đô la, và Southlake, Texas, vươn từ vị trí thứ mười ba lên thứ bảy. Những thay đổi này phản ánh các mô hình thay đổi về nơi các gia đình thu nhập cao đang định cư trên khắp đất nước.

Việc Alamo xuất hiện lần này là một bước ngoặt đặc biệt—khu vực ngoại ô này không xuất hiện trong top 50 năm 2024 nhưng nay đã nằm trong số các khu giàu nhất quốc gia. Trong khi đó, Southlake đã thể hiện đà phát triển, với thu nhập hộ gia đình tăng 2,8% so với năm trước lên 382.520 đô la, đi kèm với tỷ lệ tăng giá nhà 2,6%.

Thống trị theo từng bang: California tiếp tục vươn lên

Phân bổ địa lý của các khu ngoại ô giàu có vẫn phản ánh sự tập trung theo vùng miền rõ rệt. California củng cố vị trí trung tâm của mình trong lĩnh vực giàu có ngoại ô, hiện có 17 trong số 50 khu ngoại ô giàu nhất—tăng từ 16 vào năm 2024. Năm cộng đồng đắt đỏ nhất của bang này có giá trị đáng chú ý: Los Altos ($403,512 thu nhập hộ gia đình), Alamo ($403,334), Orinda ($369,073), Palos Verdes Estates ($367,178), và Saratoga ($344,319).

Texas cung cấp một trung tâm giàu có thay thế hấp dẫn, với năm khu ngoại ô nằm trong top 50. Đặc biệt, ba trong số này lọt vào top 10 hàng đầu: West University Place (vị trí thứ ba với thu nhập 409.677 đô la), University Park (vị trí thứ sáu, thu nhập 389.868 đô la), và Southlake (vị trí thứ bảy). West University Place của Houston và University Park của Dallas đều thể hiện sự tập trung của cải trong các khu đô thị lớn, trong khi Bellaire và Colleyville hoàn thiện danh sách đại diện của bang.

Vùng Đông Bắc vẫn giữ vững vị thế

Giàu có khu vực phía đông bắc vẫn tập trung ở các ngoại ô quanh New York City và Boston. Rye, New York, đứng thứ hai toàn quốc với thu nhập hộ gia đình 421.259 đô la và giá trị nhà vượt quá 1,8 triệu đô la. Các khu giàu có của Boston gồm Wellesley, Lexington, Winchester, Needham và Newton, đều đại diện cho các điểm giàu có quan trọng mặc dù có sự biến động về thu nhập theo năm của từng khu.

New Jersey, gần với New York City, tiếp tục giữ vị trí thuận lợi, với Tenafly, Summit, Westfield và Ridgewood đều nằm trong top 50. Đặc biệt, Ridgewood nổi bật với giá trị nhà tăng 7,7% hàng năm lên 1.174.405 đô la.

Các khu sang trọng của Florida và các vùng phát triển phía Nam

Florida có ba trung tâm giàu có chính: Palm Beach ($356,467 thu nhập hộ gia đình), Pinecrest ($312,591), và Lake Butler mới nổi ($289,593), lần đầu tiên xuất hiện trong bảng xếp hạng năm nay. Palm Beach vẫn giữ vững vị trí là khu ngoại ô đắt đỏ nhất quốc gia, với giá trị trung bình gần 10,3 triệu đô la, mặc dù giảm 2,3% so với năm trước.

Các ngoại ô phía nam ngoài Texas đang ngày càng được công nhận. Brentwood, Tennessee, lọt vào top 50 ở vị trí thứ 50 với thu nhập hộ gia đình 261.248 đô la, phản ánh sự mở rộng kinh tế của Nashville. Mountain Brook, Alabama, thể hiện mức tăng thu nhập ấn tượng 9,5%, đạt 302.510 đô la, trong khi vẫn duy trì mức giá nhà trung bình chỉ trên $1 triệu đô la, phù hợp với quy mô quốc gia.

Xu hướng thu nhập và động thái định giá

Phân tích thu nhập theo năm cho thấy các mô hình tinh tế trong các thị trấn giàu nhất nước Mỹ. Trong khi nhiều khu vực trải qua giảm thu nhập—phản ánh các khó khăn kinh tế toàn cầu—một số khu vực vẫn thể hiện khả năng chống chịu. San Carlos, California, dẫn đầu toàn quốc về tăng trưởng thu nhập hộ gia đình với 8,7%, trong khi Mountain Brook, Alabama, theo sau với 9,5%. Ngược lại, McLean, Virginia, Palm Beach và Wellesley đều trải qua giảm thu nhập vượt quá 3% sau khi điều chỉnh theo lạm phát.

Giá trị nhà ở thể hiện bức tranh tích cực hơn trong phần lớn các bảng xếp hạng. Dix Hills, New York, ghi nhận mức tăng giá trị nhà trung bình cao nhất với 13,3% hàng năm, trong khi Los Altos, California, đạt mức tăng 6,1% mặc dù thu nhập hộ gia đình giảm 2,6%. Sự phân kỳ này cho thấy nhu cầu nhà ở mạnh mẽ vượt xa tốc độ tăng thu nhập ở một số thị trường.

Các xu hướng mới nổi và phân bổ địa lý

Việc bổ sung sáu khu ngoại ô mới vào danh sách—Alamo, California; Coto de Caza, California; Lake Butler, Florida; Colleyville, Texas; Newton, Massachusetts; và Brentwood, Tennessee—cho thấy quá trình phân bổ lại của cải trong các khu đô thị lớn. Các mục này thường là các ngoại ô đang chứng kiến dòng dân cư đổ về từ các trung tâm đô thị lớn hoặc hưởng lợi từ phát triển kinh tế khu vực.

Đáng chú ý, một số khu ngoại ô California thể hiện sự dễ tổn thương, với giá trị bất động sản ở Orinda, Lafayette, Danville và Moraga đều giảm theo năm, mặc dù vẫn giữ vị trí trong bảng xếp hạng các thị trấn giàu nhất toàn quốc. Mô hình này cho thấy khả năng thị trường đang trở lại bình thường hoặc có áp lực riêng biệt từng khu vực.

Các trung tâm đô thị dẫn đầu về phát triển ngoại ô giàu có

Hệ sinh thái ngoại ô của San Jose vẫn là mạnh nhất về kinh tế, với Los Altos, Alamo, Saratoga, Menlo Park và Los Gatos—mỗi khu có thu nhập trung bình trên 300.000 đô la. Sức mạnh của khu vực Vịnh San Francisco phản ánh sự tập trung liên tục của của cải trong lĩnh vực công nghệ, mặc dù một số mức tăng đã giảm so với đỉnh điểm của đại dịch.

Các ngoại ô phía bắc Chicago, gồm Hinsdale, Lake Forest và Wilmette, duy trì vị trí ổn định trong bảng xếp hạng, mỗi khu có thu nhập hộ gia đình gần hoặc vượt 290.000 đô la. Các cộng đồng đã thành lập này cung cấp cả sự tập trung của cải và độ ổn định định giá tương đối so với các thị trường biến động hơn của California.

Vành đai ngoại ô của Washington, D.C.—bao gồm McLean, Wolf Trap, Potomac, Vienna và Bethesda—đồng bộ thể hiện sự tích tụ của cải trong lĩnh vực chính phủ và nhóm các chuyên gia có thu nhập cao, mặc dù phần lớn đã gặp phải các khó khăn về thu nhập gần đây.

Phương pháp luận và độ chính xác của dữ liệu

Phân tích này dựa trên các thành phố đáp ứng các tiêu chí cụ thể: tối thiểu 5.000 hộ gia đình, nằm trong khu vực thống kê đô thị (không bao gồm các thành phố chính), và có dữ liệu đầy đủ đến tháng 7 năm 2025. Dữ liệu từ Khảo sát cộng đồng của Mỹ năm 2023 của Cục điều tra dân số cung cấp các số liệu cơ bản về dân số và thu nhập, trong khi dữ liệu Chỉ số Giá trị Nhà của Zillow tháng 5 năm 2025 được sử dụng để xác định giá trị bất động sản. Các điều chỉnh theo lạm phát được thực hiện bằng công cụ CPI của BLS, cho phép so sánh chính xác thu nhập hộ gia đình đã điều chỉnh theo sức mua qua các giai đoạn.

Vị trí các thị trấn giàu nhất nước Mỹ phản ánh hàng thế kỷ tích lũy vốn, các trung tâm việc làm chuyên nghiệp hiện đại và các mô hình dân số của các hộ gia đình thu nhập cao tập trung trong các hành lang địa lý cụ thể.