Điều hướng Thị trường Bất động sản Hoa Kỳ: Nơi Đầu tư Thuê Nhà Phát triển và Gặp khó khăn

Xây dựng sự giàu có thông qua các bất động sản cho thuê vẫn là một chiến lược cốt lõi dành cho nhà đầu tư, tuy nhiên thành công phụ thuộc rất lớn vào việc lựa chọn vị trí. Sự khác biệt giữa một danh mục đầu tư thành công và một danh mục gặp khó khăn thường nằm ở việc hiểu rõ các bang nào có điều kiện thuận lợi cho chủ nhà và những bang nào gặp phải các trở ngại về cấu trúc.

Hiểu rõ môi trường đầu tư lý tưởng

Việc sở hữu bất động sản cho thuê thành công đòi hỏi nhiều hơn là chỉ tìm kiếm bất kỳ bất động sản nào có sẵn. Các nhà đầu tư thông minh tìm kiếm các thị trường kết hợp nhiều yếu tố then chốt: dòng chảy dân số, tăng giá trị bất động sản, thu nhập từ cho thuê đủ để bù đắp giá mua (được thể hiện qua tỷ lệ giá so với tiền thuê thấp), và các khung pháp lý không gây gánh nặng quá mức cho chủ nhà. Các bang đáp ứng các tiêu chí này thường mang lại lợi nhuận ổn định và tăng trưởng vốn chủ sở hữu.

Khu vực cơ hội giá rẻ của Midwest

Vùng Midwest đã nổi lên như một khu vực hấp dẫn cho các nhà đầu tư cho thuê tìm kiếm giá trị và tăng trưởng ổn định. Các bang này kết hợp khả năng tiếp cận với các nền tảng vững chắc khiến chúng đặc biệt hấp dẫn để xây dựng danh mục đầu tư đa dạng so sánh các bang tồi nhất để sở hữu bất động sản cho thuê.

Ohio dẫn đầu khu vực này với giá nhà trung bình là $227,542 và tăng trưởng theo năm là 7.4%. Sự mở rộng việc làm trong nhiều lĩnh vực, tiến bộ về hạ tầng và các mô hình di cư tích cực đã tạo ra một môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư bất động sản. Các thành phố như Columbus, Cleveland, Cincinnati và Dayton mang đến các cơ hội đa dạng ở các phân khúc thị trường khác nhau.

Missouri cũng định vị mình như một viên ngọc của Midwest, với giá trị trung bình của nhà ở là $247,255 và tăng trưởng 5.0% mỗi năm. Vị trí trung tâm, cùng với nền kinh tế đa dạng, thuế bất động sản vừa phải và các chính sách thân thiện với chủ nhà tạo ra một hệ sinh thái phù hợp cho nhà đầu tư. Kansas City, St. Louis, Springfield và Columbia đều có đặc điểm thị trường riêng biệt.

Indiana thể hiện các yếu tố kinh tế hấp dẫn với giá trị trung bình của nhà ở là $241,778, tăng 5.7% theo năm. Bang này đã đón gần 30.000 cư dân mới vào năm 2023 trong khi duy trì một trong những gánh nặng thuế bất động sản thấp nhất cả nước. Các trung tâm đô thị như Indianapolis, Fort Wayne, Bloomington và Lafayette cung cấp nhiều điểm tiếp cận cho nhà đầu tư.

Thị trường tăng trưởng phía Nam

Dân số của quốc gia đã tập trung mạnh vào các bang phía Nam, chiếm 87% tăng trưởng của Mỹ trong năm 2023, với hơn 1.4 triệu cư dân mới. Sự chuyển dịch nhân khẩu này tạo ra các nền tảng vững chắc cho các khoản đầu tư cho thuê dài hạn.

Mississippi tận dụng xu hướng này với mức giá nhà ở phải chăng nhất cả nước, trung bình chỉ $179,749 mỗi bất động sản với tăng trưởng 2.6% mỗi năm. Bang này đón nhận cư dân mới như một phần của làn sóng di cư phía Nam rộng lớn hơn, giúp dễ dàng tiếp cận cho các nhà đầu tư muốn vào thị trường với mức dưới $200,000. Jackson, Gulfport, Hattiesburg và Biloxi đều cung cấp vị trí cực kỳ phù hợp với ngân sách hạn chế.

South Carolina ghi nhận tốc độ tăng trưởng dân số mạnh nhất cả nước là 1.7% trong năm 2023, nhờ vào các ngành y tế và sản xuất tiên tiến mở rộng. Giá trị trung bình của nhà ở là $296,251 đã tăng 4.3% mỗi năm. Charleston, Greenville, Columbia, Myrtle Beach và Spartanburg đều tham gia vào xu hướng tăng trưởng này.

Góc nhìn của nhà đầu tư bất động sản

Các chuyên gia trong ngành như Sam Dolciné, người quản lý các bất động sản ngoài bang và tổ chức podcast Black Real Estate Dialogue, nhấn mạnh sức hấp dẫn của Midwest. “Các thành phố như Dayton, Ohio, Kansas City, Missouri và Indianapolis, Indiana mang đến bộ ba mà các nhà đầu tư tìm kiếm: chi phí mua hợp lý, dòng thu nhập cho thuê ổn định và nền kinh tế đang đi theo hướng tích cực. Nhiều bất động sản Midwest có thể được mua với giá dưới $100,000.”

Nhận diện điểm yếu của thị trường

Ngược lại, một số bang lại gặp phải các trở ngại về cấu trúc đối với các nhà đầu tư cho thuê. Tỷ lệ mua so với thu nhập từ cho thuê cao, các quy định không thân thiện với chủ nhà, dòng chảy dân số ra đi và giá trị bất động sản trì trệ là những đặc điểm của các thị trường cần thận trọng — tất cả đều là các yếu tố cần xem xét khi đánh giá các bang tồi nhất để sở hữu bất động sản cho thuê.

California gặp nhiều khó khăn cùng lúc: các quy định bảo vệ chủ nhà có lợi cho người thuê, tỷ lệ giá so với tiền thuê cao ở các khu vực hấp dẫn, tình trạng dân số giảm liên tục và giá bất động sản hạn chế khả năng đầu tư vốn.

Oregon đối mặt với điều kiện đầu tư ngày càng kém đi, bao gồm giá trị nhà giảm, các quy định kiểm soát thuê nhà toàn bang làm giảm biên lợi nhuận, và xu hướng di cư ra khỏi bang.

New York gặp các thách thức tương tự California, kết hợp các quy định có lợi cho người thuê, tỷ lệ giá so với tiền thuê cao ở nhiều phân khúc thị trường, giảm dân số và giá cả cao gây áp lực lên dòng tiền.

Vermont thêm vào các khó khăn của mình gánh nặng thuế bất động sản, với mức thuế cao thứ tư cả nước cùng các chính sách không thân thiện với chủ nhà và giảm tốc độ tăng giá trị bất động sản.

Washington D.C. kết thúc danh sách không thuận lợi với gánh nặng thuế bất động sản cao thứ hai toàn quốc, các quy định phức tạp có lợi cho người thuê và giá trị tài sản giảm dần.

Chiến lược rút ra

Con đường để sở hữu bất động sản cho thuê có lợi nhuận đòi hỏi phải phù hợp giữa nguồn vốn đầu tư và các thị trường có các yếu tố cung-cầu thuận lợi, trung lập về quy định và có đà phát triển nhân khẩu học. Bằng cách so sánh các khu vực có những lợi thế này với các bang gặp khó khăn, các nhà đầu tư có thể đưa ra các quyết định đa dạng hóa địa lý sáng suốt và hệ thống hóa việc tránh các bang tồi nhất để sở hữu bất động sản cho thuê, đồng thời tận dụng các khu vực cơ hội thực sự.