Hướng dẫn toàn diện về chương trình vay mua nhà cho người Mỹ bản địa

Người Mỹ bản địa tiếp tục đối mặt với những trở ngại đáng kể trong việc đạt được quyền sở hữu nhà ở. Theo Cục Thống kê Dân số Hoa Kỳ, tỷ lệ sở hữu nhà của người Mỹ bản địa và người bản địa Alaska đã đạt 51,6% vào năm 2023—giảm so với 53,4% năm 2022 và 55,1% năm 2021. Đây là một trong những tỷ lệ sở hữu nhà thấp nhất trong tất cả các nhóm dân tộc ở Mỹ.

Nguyên nhân gốc rễ nằm sâu trong các rào cản hệ thống, các chính sách liên bang hạn chế trong suốt lịch sử, khả năng tiếp cận tài chính hạn chế, mức nghèo đói cao, cơ hội việc làm khan hiếm và cơ sở hạ tầng không đầy đủ—đặc biệt ở các cộng đồng bộ lạc xa xôi—đã lâu nay cản trở con đường sở hữu nhà của người Mỹ bản địa.

Tuy nhiên, một hệ sinh thái ngày càng phát triển của các chương trình vay thế chấp phù hợp, các sáng kiến hỗ trợ liên bang và dịch vụ tư vấn mở rộng qua Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) hiện cung cấp các con đường khả thi để tiến tới. Thêm vào đó, Ngân hàng Vay mua nhà Liên bang (FHLB)—mạng lưới gồm 11 tổ chức khu vực hợp tác với các tổ chức cho vay thành viên để cung cấp tài chính bất động sản giá cả phải chăng—đang tích cực phát triển các chương trình mới nhằm mở rộng quyền sở hữu nhà trong cộng đồng bộ lạc.

Hiểu rõ bức tranh: Đất tin cậy và Hỗ trợ liên bang

Khung pháp lý điều chỉnh quyền sở hữu đất của người Mỹ bản địa liên quan đến các cấu trúc pháp lý phức tạp. Phần lớn đất của người Mỹ bản địa tồn tại dưới dạng đất ủy thác do liên bang nắm giữ, với chính phủ Hoa Kỳ giữ hơn 56 triệu mẫu Anh trong quỹ ủy thác cho lợi ích của nhiều bộ lạc và thành viên của họ. Thỏa thuận này, mặc dù mang lại những thách thức đặc biệt, cũng tạo ra những cơ hội riêng biệt để hỗ trợ nhà ở thông qua các chương trình liên bang chuyên biệt.

Trong số 574 bộ lạc người Mỹ bản địa được công nhận liên bang và các thực thể người bản địa Alaska, các thành viên có quyền truy cập vào một số con đường vay thế chấp được thiết kế đặc biệt để đáp ứng mong muốn sở hữu nhà của họ. Các chương trình này tạo điều kiện cho việc mua, sửa chữa, xây dựng và tái cấp vốn các bất động sản trên đất bộ lạc.

Các chương trình vay thế chấp chính dành cho người mua nhà Mỹ bản địa

Chương trình Bảo đảm Vay Nhà ở Người Mỹ bản địa Section 184 của HUD

Được ban hành năm 1992 theo Đạo luật Phát triển Nhà ở và Cộng đồng, chương trình Section 184 ra đời như một phản ứng trực tiếp với khoảng cách cho vay thế chấp ảnh hưởng đến cộng đồng người Mỹ bản địa. Chương trình này cung cấp bảo đảm vay 100% do HUD bảo lãnh, khuyến khích các tổ chức cho vay toàn quốc và khu vực cấp các khoản vay thế chấp cho các người vay đủ điều kiện là người Mỹ bản địa.

Văn phòng Bảo đảm Vay của HUD, hoạt động trong phạm vi Chương trình Người Mỹ bản địa, duy trì các mối quan hệ hợp tác với mạng lưới các tổ chức cho vay toàn quốc nhằm mở rộng khả năng tiếp cận tài chính. Karen Heston, một chuyên gia vay thế chấp tại BOK Financial—một công ty nổi tiếng với hoạt động ngân hàng tập trung vào người Mỹ bản địa, hợp tác với các bộ lạc tại 15 bang—đã trực tiếp hỗ trợ nhiều giao dịch theo chương trình Section 184.

“Nhận thức đang thúc đẩy việc áp dụng ngày càng tăng,” Heston nhận xét. “Nhiều người Mỹ bản địa đang tận dụng các khoản vay Section 184 khi kiến thức về chương trình này lan rộng.” Xu hướng này đặc biệt rõ rệt ở Oklahoma, nơi có dân số người Mỹ bản địa lớn thứ hai cả nước, nhấn mạnh tầm quan trọng của chương trình trong các khu vực có mật độ cao.

Hiện tại, chương trình này được phép hoạt động tại 38 bang, mặc dù không dành riêng cho bộ lạc nào, nhưng bất động sản phải nằm trong khu vực đủ điều kiện. Các người vay đủ điều kiện có thể sử dụng các khoản vay này để mua nhà hiện có, xây nhà mới, thực hiện sửa chữa, kết hợp mua và sửa chữa hoặc tái cấp vốn các khoản vay hiện tại. Các ứng viên quan tâm nên xác định một tổ chức cho vay được chấp thuận qua danh mục các tổ chức cho vay tham gia chính thức của HUD.

Chương trình Bảo đảm Vay Nhà ở Người Hawaii Bản địa Section 184A

Tương tự như cấu trúc của Section 184, chương trình Bảo đảm Vay Nhà ở Người Hawaii Bản địa (Section 184A) có các tiêu chí đủ điều kiện tương tự nhưng đặc biệt hướng đến cộng đồng người Hawaii bản địa. Chương trình này cho phép các người vay đủ điều kiện xây dựng, mua hoặc cải tạo nhà ở trên đất của người Hawaii bản địa. Giống như chương trình Section 184A, các khoản vay này được bảo đảm 100% bởi HUD, bảo vệ các tổ chức cho vay khỏi rủi ro vỡ nợ.

Chương trình Vay Trực tiếp Người Mỹ bản địa

Được quản lý bởi Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ (VA), chương trình Vay Trực tiếp Người Mỹ bản địa (NADL) nhằm đáp ứng các nhu cầu đặc thù của cựu chiến binh. Các cựu chiến binh đủ điều kiện là người Mỹ bản địa hoặc kết hôn với người Mỹ bản địa có thể tiếp cận tài chính để mua, xây dựng hoặc cải tạo nhà ở nằm trên đất ủy thác liên bang.

Chương trình cũng hỗ trợ các sáng kiến tái cấp vốn nhằm giảm gánh nặng lãi suất vay thế chấp hiện có. Các cựu chiến binh muốn xin Giấy chứng nhận đủ điều kiện (COE) có thể nộp đơn trực tuyến qua cổng thông tin của VA. Các điều phối viên NADL cung cấp hướng dẫn qua email hoặc điện thoại từ thứ Hai đến thứ Sáu, 8 giờ sáng đến 6 giờ chiều theo giờ ET.

Chương trình Vay Trực tiếp Nhà ở Nông thôn USDA Section 502

Dành cho cư dân của các cộng đồng bộ lạc nông thôn đủ điều kiện, chương trình Vay Trực tiếp Nhà ở Gia đình Đơn của USDA—thường gọi là Section 502—cung cấp hỗ trợ mục tiêu. Được thiết kế cho các hộ gia đình có thu nhập thấp đến rất thấp trong các khu vực nông thôn được USDA phê duyệt, chương trình này cung cấp trợ giúp tạm thời về thanh toán để giúp người vay có thể đảm bảo chỗ ở an toàn và đáng kính.

Các ứng viên tiềm năng có thể xác minh điều kiện đủ điều kiện qua trang web về Thu nhập và Điều kiện Đất đai của USDA hoặc liên hệ với đại diện USDA địa phương.

Freddie Mac HeritageOne

Freddie Mac đã phát triển một sản phẩm vay thế chấp đặc biệt dành cho các người Mỹ bản địa đủ điều kiện muốn mua nhà ở các khu vực bộ lạc. Điều kiện đủ để đủ tiêu chuẩn là thành viên của các bộ lạc được liên bang công nhận đã ký kết biên bản ghi nhớ (MOU) với Freddie Mac hoặc đang tham gia chương trình Section 184 của HUD. Sản phẩm này kết hợp các điều khoản linh hoạt với sự hỗ trợ phù hợp cho các thành viên cộng đồng bộ lạc.

Hướng dẫn chiến lược cho các người mua nhà Mỹ bản địa tiềm năng

Thị trường nhà ở hiện nay đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn, nguồn cung hạn chế và thiếu các căn hộ giá phải chăng tạo ra những điều kiện khó khăn cho tất cả người mua. Theo các chuyên gia trong ngành như Heston, người mua nhà Mỹ bản địa nên ưu tiên nghiên cứu các chương trình hỗ trợ nhà ở có sẵn từ sớm trong hành trình của mình.

Trong khi các chương trình hỗ trợ trả góp ban đầu tồn tại ở tất cả 50 bang cho các người mua đủ điều kiện, nhiều bang còn duy trì các sáng kiến đặc thù nhằm hỗ trợ quyền sở hữu nhà của người Mỹ bản địa. Các chương trình cấp bang này có thể giảm chi phí trả trước và các khoản chi phí liên quan đến nhà ở khác. Thêm vào đó, các tổ chức tài chính địa phương và khu vực thường xuyên cung cấp các chương trình cấp phát độc quyền dành riêng cho người vay là người Mỹ bản địa.

Liên hệ với chuyên gia cho vay từ sớm giúp quá trình mua nhà diễn ra suôn sẻ hơn. Các tổ chức cho vay có thể làm rõ điều kiện đủ tiêu chuẩn của chương trình, giải thích các lựa chọn có sẵn và rút ngắn thời gian nộp hồ sơ. Bước chủ động này giúp tránh trì hoãn và chuẩn bị tốt cho việc phê duyệt và ký kết khoản vay thành công.