Những gì Thực sự Cần để Có thể Chi trả cho một Mua Nhà trị giá $250K, $500K, hoặc $1M

Xây dựng giá trị tài sản nhà qua các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng là một trong những cột mốc tài chính quan trọng nhất mà hầu hết mọi người đạt được. Tuy nhiên, con đường sở hữu nhà đòi hỏi nhiều hơn việc tích lũy khoản đặt cọc—thu nhập liên tục của bạn phải đủ bền vững để trang trải nghĩa vụ vay thế chấp cùng tất cả các khoản chi tiêu sinh hoạt khác.

Thực tế tài chính thay đổi đáng kể dựa trên giá trị bất động sản, tỷ lệ phần trăm đặt cọc và lãi suất hiện tại. Thay vì nhìn nhận việc mua nhà qua một góc độ duy nhất, đáng để hiểu rõ mức độ có thể chi trả cho các khoản mua nhà 500k và các mức giá khác bằng cách xem xét các yêu cầu thu nhập thực tế của bạn.

Nguyên tắc 28%: Mức độ khả năng chi trả của bạn

Hoàn cảnh cá nhân rất đa dạng, nhưng các cố vấn tài chính thường tham khảo quy tắc 28% như một điểm khởi đầu. Nguyên tắc này đề xuất rằng chi phí nhà ở không nên vượt quá 28% tổng thu nhập hàng tháng trước thuế của bạn. Trong khi một số người mua cố gắng vượt quá giới hạn này, việc hiểu rõ vị trí của bạn giúp thiết lập kỳ vọng thực tế.

Khung này trở thành kim chỉ nam khi tính toán xem một bất động sản cụ thể có phù hợp với khả năng tài chính của bạn hay không. Hãy cùng xem xét ba kịch bản giá nhà khác nhau dựa trên chuẩn mực này với lãi suất 7.03% trên khoản vay cố định 30 năm.

Mua một bất động sản trị giá 250.000 USD: Yêu cầu về thu nhập

Một căn nhà trị giá 250.000 USD với khoản đặt cọc tiêu chuẩn 20% ($50,000) và lãi suất vay hiện tại tạo ra khoản thanh toán hàng tháng là 1.335 USD. Để duy trì thoải mái trong phạm vi quy tắc 28%, bạn cần thu nhập hàng tháng khoảng 4.768 USD, tương đương khoảng 57.216 USD mỗi năm.

Nhiều người mua không thể chuẩn bị đủ khoản đặt cọc 20% ngay lập tức. Một khoản đặt cọc 10% ($25,000) nâng nghĩa vụ hàng tháng của bạn lên 1.501 USD. Đây là nơi bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) bắt đầu vào cuộc—bạn sẽ phải trả thêm $117 hàng tháng cho đến khi đạt 20% giá trị nhà. Kết hợp này khiến yêu cầu về thu nhập hàng tháng tăng lên 5.361 USD mà không có PMI ($64,332/năm) hoặc 5.779 USD với PMI ($69,348/năm).

Khoảng cách giữa đặt cọc 10% và 20% cho thấy lý do tại sao khoản đầu tư ban đầu lớn hơn lại quan trọng. Tuy nhiên, khi giá bất động sản tăng, việc tích lũy 20% trở nên ngày càng khó khăn hơn đối với người mua trung bình.

Mua nhà trị giá 500.000 USD: Mở rộng kỳ vọng về thu nhập của bạn

Việc đặt cọc 20% trên một căn nhà trị giá 500.000 USD đòi hỏi bạn có 100.000 USD sẵn sàng. Nếu có số tiền đó, khoản vay thế chấp 30 năm của bạn với lãi suất 7.03% sẽ là 2.669 USD mỗi tháng. Nguyên tắc khả năng chi trả 28% có nghĩa là bạn cần thu nhập hàng tháng là 9.532 USD, hoặc 114.384 USD mỗi năm, để đủ điều kiện một cách thoải mái.

Hầu hết người mua ở mức giá này sẽ đặt cọc 10%—tương đương 50.000 USD ban đầu. Cách tiếp cận này dẫn đến khoản thanh toán thế chấp hàng tháng là 3.003 USD cộng với PMI cho đến khi bạn đạt đủ giá trị nhà. Yêu cầu về thu nhập hàng tháng của bạn tăng lên 10.725 USD $234 không tính PMI tại 128.700 USD/năm(, hoặc 11.561 USD khi tính cả PMI )$138,732 mỗi năm(.

Phép tính thực tế về khả năng chi trả 500k nhà cho thấy lý do tại sao việc chứng minh thu nhập trở nên nghiêm ngặt hơn nhiều ở mức giá này. Các ngân hàng thẩm định tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn kỹ lưỡng hơn, và các nghĩa vụ tài chính khác của bạn trở nên quan trọng hơn.

Nhắm tới một )Triệu USD: Tính toán khả năng chi trả cao cấp

Bạn cần có 200.000 USD trong tài khoản tiết kiệm để thực hiện khoản đặt cọc 20%. Với khoản đầu tư đó, khoản vay 30 năm của bạn với lãi suất 7.03% sẽ là 5.339 USD mỗi tháng. Áp dụng quy tắc 28%, bạn cần thu nhập 19.068 USD mỗi tháng—228.816 USD mỗi năm—để quản lý nghĩa vụ này một cách thoải mái.

Một khoản đặt cọc 10% $1 $100,000( tạo ra khoản thanh toán hàng tháng là 6.006 USD cộng với PMI. Yêu cầu về thu nhập hàng tháng của bạn tăng lên 21.450 USD )không tính PMI tại 257.400 USD/năm$469 hoặc 23.125 USD mỗi tháng khi tính cả PMI ($277,500 mỗi năm).

Các chiến lược mở rộng khả năng mua nhà của bạn

Các phép tính này dựa trên một số giả định. Quan trọng nhất, việc đảm bảo lãi suất 7.03% ảnh hưởng lớn đến khả năng chi trả. Ngay cả những cải thiện nhỏ về lãi suất cũng thay đổi đáng kể—một khoản vay mua nhà trị giá 1 triệu USD với khoản vay giảm từ 5.339 USD xuống còn 5.057 USD mỗi tháng nếu bạn thương lượng lãi suất 6.50% thay vì 7.03%.

Nâng cao lãi suất của bạn: Cải thiện hồ sơ tín dụng của bạn thông qua thanh toán đúng hạn và giảm nợ giúp bạn có khả năng vay với lãi suất thấp hơn. Các quyết định của Cục Dự trữ Liên bang cũng ảnh hưởng đến lãi suất, nhưng kỷ luật tài chính cá nhân vẫn nằm trong tầm kiểm soát của bạn.

Xem xét lại ngưỡng 28%: Một số người mua hoạt động ở mức 30-35% tổng thu nhập trước thuế, mở rộng giới hạn truyền thống. Phương pháp này cho phép mua nhà lớn hơn nhưng đòi hỏi kỷ luật ngân sách nghiêm ngặt trong suốt thời gian vay.

Tăng thu nhập của bạn: Dù qua thăng tiến nghề nghiệp, chuyển đổi công việc hay các nguồn thu nhập phụ, việc nâng cao thu nhập vẫn là con đường trực tiếp nhất để sở hữu nhà ở các mức giá cao hơn. Khả năng mua của bạn tỷ lệ thuận với sự tăng trưởng thu nhập.

Tích lũy khoản đặt cọc lớn hơn: Mỗi phần trăm đóng góp thêm sẽ giảm nghĩa vụ hàng tháng và loại bỏ PMI sớm hơn, qua đó cải thiện khả năng chi trả một cách rõ rệt.

Sự giao thoa của các chiến lược này quyết định ngân sách nhà ở thực tế của bạn. Việc sở hữu bất động sản không chỉ dựa vào một yếu tố duy nhất, mà còn qua kế hoạch tài chính có chủ đích, tối ưu hóa lãi suất, nâng cao điểm tín dụng và xây dựng khả năng thu nhập theo thời gian.