Dưới áp lực giảm giá phí quản lý và tỷ lệ thu phí, nhiều công ty bất động sản tư nhân đã lỗ trong năm tài chính 2025

Báo giới truyền thông | Vương Tinh Tinh

Năm 2025, ngành quản lý bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh sâu sắc. Hiệu ứng truyền dẫn từ thị trường bất động sản suy giảm vẫn đang tiếp diễn, ngành gặp hạn chế về tăng trưởng, cạnh tranh ngày càng gay gắt, cộng thêm việc giảm phí dịch vụ của một số dự án, tỷ lệ thu phí dịch vụ bị áp lực, các doanh nghiệp bất động sản nói chung đang đối mặt với thách thức kép về vận hành và phát triển.

Gần đây, Chủ tịch Tập đoàn Dịch vụ Vĩnh Thăng (01995.HK), Lâm Chúc Bổ, tại cuộc họp báo cáo kết quả kinh doanh cho biết, ngành quản lý bất động sản hiện đang trong giai đoạn chuyển đổi quan trọng từ “tăng trưởng nhanh” sang “phát triển chất lượng cao”.

“Một mặt, trong bối cảnh mở rộng quy mô nhanh trong quá khứ, ngành đã áp dụng phương thức mở rộng rộng rãi, dẫn đến vấn đề chất lượng dịch vụ cơ bản giảm sút, làm gia tăng xung đột giữa chủ nhà và quản lý. Cộng thêm suy thoái kinh tế, ý chí thanh toán phí của chủ nhà giảm sút. Đồng thời, các chính sách về kiểm toán tuân thủ, minh bạch dịch vụ, phù hợp về chất lượng và giá cả liên tục nâng cao, chi phí cứng liên tục tăng, ngành đang đối mặt với nhiều áp lực.” Lâm Chúc Bổ cho biết, nhiều địa phương ban hành chính sách giảm giá phí dịch vụ cũng gây tác động tiêu cực đến ngành.

Trong bối cảnh nhiều áp lực đan xen, các doanh nghiệp quản lý bất động sản bắt đầu thận trọng đánh giá và lựa chọn mở rộng dựa trên các yếu tố vận hành như chi phí, đồng thời chủ động loại bỏ các dự án kém hiệu quả để tối ưu hóa danh mục dự án, củng cố nền tảng lợi nhuận, tăng cường lợi nhuận, hướng tới phát triển bền vững.

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Trung chỉ, tính đến ngày 2 tháng 4 năm 2026, trong số 60 công ty quản lý bất động sản niêm yết tại Hồng Kông, đã có 57 công ty công bố báo cáo thường niên năm 2025; trong số 6 công ty quản lý bất động sản niêm yết tại A-Share, đã có 2 công ty công bố báo cáo.

Nhìn vào hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp quản lý bất động sản niêm yết này, doanh thu cao nhất là dịch vụ của Country Garden, đạt 48,453 tỷ nhân dân tệ; tốc độ tăng trưởng doanh thu nhanh nhất là dịch vụ của Jinmao, tăng 18,53% so với cùng kỳ; tỷ lệ doanh thu từ các hoạt động đa dạng nhất là dịch vụ của Su Xin, đạt 78,97%.

Ngoài ra, lợi nhuận gộp cao nhất của dịch vụ của Country Garden là 84,56%; tốc độ tăng trưởng lợi nhuận gộp cao nhất là của Langshi Green Life, tăng 109,01%; tỷ lệ lợi nhuận gộp cao nhất thuộc về dịch vụ Qifu, đạt 51,92%.

Lợi nhuận ròng cao nhất là của Huaren Vạn Tượng Sinh hoạt, đạt 4,084 tỷ nhân dân tệ, lợi nhuận ròng của Jiayuan Service tăng nhanh nhất, tăng 889,56%; tỷ lệ lợi nhuận ròng cao nhất là của Qifu Life Service, đạt 88,87%.

Về diện tích quản lý, Country Garden quản lý khoảng 1,07 tỷ mét vuông, đứng đầu; Poly Property, Evergrande Property, Greentown Service, Yasheng Service đều quản lý trên 500 triệu mét vuông. Tốc độ tăng trưởng diện tích quản lý nhanh nhất là của Su Xin Service, tăng 62,12%.

Trong số các doanh nghiệp công bố dữ liệu liên quan, diện tích hợp đồng cao nhất là Poly Property, đạt 1,021 tỷ mét vuông, Greentown Service đứng thứ hai với 897 triệu mét vuông. Tốc độ tăng trưởng diện tích hợp đồng cao nhất cũng là của Su Xin Service, tăng 16,02%.

Theo dự báo kết quả kinh doanh năm 2025, Su Xin Service cũng duy trì tăng trưởng ổn định. Báo cáo tài chính cho thấy, trong năm qua, công ty đạt doanh thu 973 triệu nhân dân tệ, tăng 5,2%; lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty là 66,796 triệu nhân dân tệ, tăng 2,27%. Hoạt động của tập đoàn chủ yếu tập trung tại khu vực Tam Giác Trường Giang, diện tích xây dựng quản lý từ khu vực này khoảng 27,6 triệu mét vuông, chiếm khoảng 100% tổng diện tích quản lý của tập đoàn.

Đáng chú ý, dù ngành đối mặt với nhiều thử thách lớn trong năm 2025, vẫn có nhiều doanh nghiệp bất động sản tư nhân vượt qua khó khăn, đạt lợi nhuận, thể hiện khả năng chống chịu kinh doanh mạnh mẽ.

Theo thông tin từ Báo giới truyền thông, trong số các doanh nghiệp bất động sản tư nhân, có thể kể đến các doanh nghiệp như Yasheng Service, Shimao Service, Sunac Service, Langshi Green Life đã đạt lợi nhuận trong năm 2025.

Cụ thể, theo báo cáo kết quả kinh doanh của Sunac Service năm 2025, công ty đạt doanh thu khoảng 6,816 tỷ nhân dân tệ, lợi nhuận thuộc về chủ sở hữu là khoảng 203 triệu nhân dân tệ, so với khoản lỗ 451 triệu nhân dân tệ cùng kỳ năm 2024, đã thoát khỏi lỗ.

Theo báo cáo kết quả kinh doanh của Yasheng Service năm 2025, công ty đạt doanh thu 12,892 tỷ nhân dân tệ, giảm 7,53% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng thuộc về chủ sở hữu là 105 triệu nhân dân tệ, đã chuyển từ lỗ sang có lãi.

Ngày 27 tháng 3, Langshi Green Life công bố kết quả hoạt động năm 2025, trong kỳ, doanh thu đạt khoảng 779 triệu nhân dân tệ, giảm khoảng 1,3% so với cùng kỳ; lợi nhuận trong năm khoảng 22,28 triệu nhân dân tệ, so với khoản lỗ 319 triệu nhân dân tệ năm 2024, đã có sự cải thiện rõ rệt.

Shimao Service năm 2025 có kết quả cải thiện rõ rệt hơn nữa, dữ liệu cho thấy, năm 2025, công ty đạt doanh thu 7,88 tỷ nhân dân tệ, gần như không thay đổi so với năm 2024 (78,96 tỷ nhân dân tệ); lợi nhuận trong năm đạt 135 triệu nhân dân tệ, so với khoản lỗ 223 triệu nhân dân tệ của năm 2024, đã tăng mạnh.

Ngoài ra, còn có một số doanh nghiệp dịch vụ bất động sản tư nhân khác cũng thể hiện tình hình kinh doanh tốt, như Xin Hope Service, Yongsheng Service, Binjiang Service.

Lấy Xin Hope Service làm ví dụ, năm 2025, doanh thu của Xin Hope Service khoảng 1,54 tỷ nhân dân tệ, tăng 4% so với năm 2024; lợi nhuận gộp khoảng 460 triệu nhân dân tệ, tăng 1,6%; lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty là khoảng 220 triệu nhân dân tệ, giảm 4,7% so với cùng kỳ.

Yongsheng Service cũng đạt thành tích khá tốt. Năm 2025, Yongsheng Service đạt doanh thu 6,87 tỷ nhân dân tệ, tăng 0,4% so với năm 2024, lợi nhuận ròng thuộc về chủ sở hữu là 440 triệu nhân dân tệ, tỷ lệ lợi nhuận gộp là 19%.

Ngoài ra, Yongsheng Service trong năm 2025 còn ký hợp đồng mở rộng thị trường với doanh thu hợp đồng đạt 1,69 tỷ nhân dân tệ, tăng 7%. Theo lời ông Lâm Chúc Bổ, “Năm 2025, Yongsheng Service đã chủ động rút khỏi hơn 200 dự án kém chất lượng, không có lợi nhuận, liên quan đến diện tích khoảng 42 triệu mét vuông. Nhờ nâng cao chất lượng mở rộng thị trường, doanh thu dịch vụ cơ bản vẫn tăng, đạt 3,6 tỷ nhân dân tệ.”

Bình An Service đã trình bày một kết quả tăng trưởng cả về doanh thu lẫn lợi nhuận. Báo cáo tài chính cho thấy, năm 2025, Bình An Service đạt tổng doanh thu 4,101 tỷ nhân dân tệ, tăng 14,1% so với cùng kỳ; lợi nhuận gộp 910 triệu nhân dân tệ, tăng 8,9%, tỷ lệ lợi nhuận gộp là 22,2%; lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty trong năm đạt 596 triệu nhân dân tệ, tăng 9,0%.

Dự báo năm 2026, các chuyên gia trong ngành đều cho rằng, mặc dù ngành quản lý bất động sản vẫn sẽ đối mặt với nhiều áp lực, nhưng dưới tác động của việc mở rộng thị trường tồn tại, nâng cấp dịch vụ và vận hành tinh vi, vẫn tiềm ẩn cơ hội phát triển trong thách thức.

“Một mặt, cấu trúc thị trường tiếp tục tối ưu hóa, nhu cầu dịch vụ cộng đồng ngày càng tăng.” Lâm Chúc Bổ nhấn mạnh, tổng quy mô ngành đã đạt 1,6 nghìn tỷ nhân dân tệ, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai. Khi nhu cầu được giải phóng, tỷ lệ luân chuyển nhà ở tại các thành phố trọng điểm đã tăng gấp đôi, mỗi năm có khoảng 20.000 khu dân cư bước vào chu kỳ tuyển chọn lại; hơn 40% nhà ở trên toàn quốc có tuổi đời trên 20 năm, đối với các doanh nghiệp có khả năng vận hành quy chuẩn và chuyên nghiệp, đây chính là cơ hội.

Trong khi đó, ý thức của chủ nhà về việc nâng cấp cơ sở hạ tầng cộng đồng, cải tạo tiết kiệm năng lượng, dịch vụ phù hợp cho người cao tuổi rõ ràng tăng lên. Chính sách của chính phủ, thực trạng ngành và nhu cầu của cư dân đang hướng về nhau, “nhà tốt” đã được ghi vào báo cáo công tác của chính phủ.

“Điều này vừa là yêu cầu, vừa là cơ hội, tất nhiên cũng là trách nhiệm của ngành quản lý bất động sản.” Lâm Chúc Bổ nhấn mạnh.