Đang nhận thấy điều gì đó thú vị trên thị trường gần đây. Mọi người đều nói về các REITs hoạt động kém hơn trong 5 năm qua - trung bình chỉ 5,5% mỗi năm so với S&P 500 đạt 15,3%. Nhưng điều khiến tôi chú ý là: câu chuyện hoàn toàn thay đổi khi bạn nhìn xa hơn và xem REITs hoạt động như thế nào trong các cuộc suy thoái thực sự.

Vì vậy, tôi đã nghiên cứu dữ liệu về REITs trong các chu kỳ suy thoái, và thành thật mà nói, bức tranh này phức tạp hơn nhiều so với phần lớn mọi người nhận ra. Từ năm 1972 đến 2024, REITs trung bình đạt lợi nhuận hàng năm là 12,6% - cao hơn mức 8% của S&P 500. Đúng vậy, đó là trong hơn 50 năm, nhưng vẫn đáng chú ý.

Bây giờ, phần khó khăn. Khi suy thoái thực sự xảy ra, REITs cũng bị ảnh hưởng nặng nề. Phân tích của Neuberger Berman về sáu chu kỳ suy thoái từ 1991 đến 2024 cho thấy REITs trung bình giảm -17,6% trong các giai đoạn suy thoái. S&P 500 còn tệ hơn với -20%, nhưng vẫn, đó là một mức giảm mạnh. Tuy nhiên, điều thú vị là - REITs trong thời kỳ suy thoái không phải là thảm họa như mọi người nghĩ so với thị trường rộng lớn hơn.

Điều thực sự làm tôi ngạc nhiên là mô hình phục hồi. Trong 12 tháng trước các cuộc suy thoái gần đây nhất, REITs trung bình đạt lợi nhuận 5,7%. Sau khi suy thoái kết thúc, chúng trung bình đạt 22,7% trong 12 tháng tiếp theo. Đó là một sự biến động lớn. Lý do? Lãi suất. Khi các ngân hàng trung ương cắt giảm lãi suất trong thời kỳ suy thoái, tỷ lệ vốn hóa cũng giảm, đẩy giá trị bất động sản lên. Vì REITs giao dịch công khai, chúng phản ứng nhanh - thị trường tài chính định giá những gì các công ty sẽ có giá trị trong 12-18 tháng tới, chứ không phải ngày hôm nay.

Nhưng đây mới là phần quan trọng nhất: không phải tất cả REITs đều phản ứng giống nhau. Các trung tâm dữ liệu, chăm sóc sức khỏe và REITs cho thuê ba lần giữ vững khả năng chống chịu trong thời kỳ suy thoái. Khách sạn, bảng quảng cáo, và REITs tập trung vào thế chấp? Những cái đó bị ảnh hưởng nặng nề hơn nhiều. Vì vậy, nếu bạn đang nghĩ về REITs trong thời kỳ suy thoái như một công cụ phòng hộ, bạn cần chọn lọc các ngành phù hợp.

Điều tôi rút ra: REITs không giảm mạnh như thị trường chung khi suy thoái xảy ra, chúng phục hồi nhanh hơn phần lớn mọi người mong đợi, và một số ngành phụ như chăm sóc sức khỏe và trung tâm dữ liệu thực sự cung cấp sự bảo vệ nếu bạn dự đoán một cuộc suy thoái sắp tới. Có thể đáng để xem xét kỹ hơn tùy theo danh mục đầu tư của bạn.