Crypto Vừa Mới Tham Gia Thị Trường Thế Chấp

Giám đốc FHFA William Pulte đã ra lệnh cho Fannie Mae và Freddie Mac chấp nhận các khoản nắm giữ tiền điện tử như tài sản khi đánh giá hồ sơ vay thế chấp. Bitcoin và Ether giờ đây được tính vào việc vay mua nhà. Đây không phải là một dự án thử nghiệm nhỏ. Đây là thị trường thế chấp Mỹ trị giá 12 nghìn tỷ đô đang mở ra cho các tài sản kỹ thuật số.

🔹 Những gì Thực Sự Đã Xảy Ra
Chỉ thị từ Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang yêu cầu Fannie và Freddie đề xuất kế hoạch đánh giá tài sản crypto như dự trữ mà không bắt buộc người vay phải chuyển đổi sang đô la trước. Lệnh có hiệu lực ngay lập tức.

Chỉ các crypto được giữ trên các sàn giao dịch tập trung do Mỹ quản lý mới đủ điều kiện. Ví lạnh tự quản lý bị loại trừ. Các tài sản đã đặt cọc và các vị trí bị khóa trong DeFi cũng không đủ điều kiện theo hệ thống tự động hiện tại. Các tài sản phải vượt qua các ngưỡng tuân thủ AML được xác minh qua tích hợp API của sàn giao dịch.

🔹 Thực Tế Về Giảm Giá Do Biến Động
Người vay giữ 100.000 đô Bitcoin trên sàn giao dịch đủ điều kiện có thể tính từ 40.000 đến 50.000 đô vào yêu cầu dự trữ. Người vay cần 80.000 đô dự trữ phải giữ từ 160.000 đến 200.000 đô trong crypto. Mức giảm giá 50% đến 60% phản ánh rủi ro biến động trong mô hình đánh giá.

Ví dụ tính toán cho một người vay điển hình: mua nhà trị giá 500.000 đô theo khoản vay GSE thông thường cần khoảng 15.000 đến 45.000 đô dự trữ. Với mức giảm giá 50%, để đáp ứng yêu cầu dự trữ 45.000 đô, cần có 90.000 đô BTC hoặc ETH giữ trên sàn giao dịch được quản lý.

Trước khi có chỉ thị này, các người nắm giữ crypto chỉ có hai lựa chọn: bán vị trí để kích hoạt sự kiện chịu thuế, hoặc loại bỏ hoàn toàn tài sản đó. Giờ đây, vị trí đó có thể làm nền tảng cho hồ sơ vay thế chấp trong khi vẫn giữ đầu tư.

🔹 Sản Phẩm Đã Tồn Tại
Better Home & Finance và Coinbase đã hợp tác ra mắt sản phẩm vay thế chấp crypto đầu tiên được Fannie Mae bảo trợ. C cấu trúc hoạt động qua hai khoản vay. Một khoản vay tiêu chuẩn 15 hoặc 30 năm do Fannie bảo trợ bao gồm tài sản. Một khoản vay thứ hai riêng biệt được đảm bảo bằng các khoản nắm giữ crypto trên Coinbase bao gồm tiền đặt cọc.

Người vay giữ quyền tiếp xúc với tài sản kỹ thuật số của họ. Crypto đã cam kết bị khóa và không thể giao dịch trong suốt thời gian đó. Sự giảm giá của tài sản thế chấp không tự động thay đổi điều khoản vay miễn là các khoản thanh toán vẫn đúng hạn. Tổng số tài chính này cao hơn khoảng 1,5 điểm phần trăm so với khoản vay Fannie Mae tiêu chuẩn, phản ánh rủi ro bổ sung.

Các nhà cho vay khác đang nhanh chóng tham gia. Newrez, thuộc sở hữu của Rithm Capital với 53 tỷ đô AUM, đã ra mắt chương trình vay thế chấp dựa trên crypto sử dụng Bitcoin, Ether và stablecoin. Rate và Newfi cũng giới thiệu các sản phẩm xem crypto như tài sản dự trữ mà không bắt buộc thanh lý.

🔹 Cuộc Chiến Chính Trị Đang Nóng Lên
Các thượng nghị sĩ Durbin, Warren và Merkley đã gửi thư phản đối mạnh mẽ tới FHFA yêu cầu hủy bỏ quyết định này. Họ cảnh báo rằng Bitcoin đã giảm gần 40% so với đỉnh gần đây, và "người nộp thuế sẽ gánh chịu mọi thiệt hại do vỡ nợ các khoản vay thế chấp dựa trên crypto rủi ro" .

Thư còn đề cập rõ ràng đến khủng hoảng nhà ở năm 2008, vẽ ra một sự so sánh trực tiếp với "tiêu chuẩn vay nợ nới lỏng" gần như đã làm sụp đổ các GSE và khiến người nộp thuế thiệt hại 189 tỷ đô. Thượng nghị sĩ Cynthia Lummis phản bác bằng cách giới thiệu Đạo luật Thế chấp Thế kỷ 21 để ghi nhận chính sách này thành luật và cấm thanh lý crypto bắt buộc.

Cuộc chiến này không phải là lý thuyết. Các đảng Dân chủ trong Ủy ban Ngân hàng đang yêu cầu câu trả lời trước ngày 30 tháng 5. Kết quả sẽ quyết định liệu các khoản vay dựa trên crypto có mở rộng quy mô hay bị chặn lại.

🔹 Tại Sao Điều Này Thay Đổi Cuộc Chơi
Fannie và Freddie đảm bảo khoảng một nửa thị trường vay nhà ở Mỹ trị giá 12 nghìn tỷ đô. Tiêu chuẩn đánh giá của họ trở thành tiêu chuẩn ngành. Khi họ chấp nhận một loại tài sản, mọi nhà cho vay đều theo.

Các người nắm giữ crypto trước đây phải đối mặt với lựa chọn không thể: bán Bitcoin để đủ điều kiện vay và chịu thuế lợi nhuận vốn, hoặc bị loại khỏi thị trường sở hữu nhà. Khung pháp lý mới giải quyết vấn đề này cho một nhóm người vay đáng kể. Dữ liệu ngành cho thấy 45% nhà đầu tư thế hệ Z và Millennials nắm giữ crypto, tạo ra nhu cầu rõ ràng về các giải pháp vay mua nhà công nhận tài sản kỹ thuật số như một phần của hồ sơ tài chính.

Thị trường bán nhà hiện tại gần mức thấp trong 30 năm. Việc mở rộng nhóm người đủ điều kiện mua nhà có ý nghĩa kinh tế thực tế vượt ra ngoài crypto.

Kết luận
Fannie Mae và Freddie Mac giờ đây chấp nhận tiền điện tử làm tài sản thế chấp vay mua nhà. Một vị trí Bitcoin trị giá 100.000 đô tương đương khoảng 40.000 đến 50.000 đô vào yêu cầu dự trữ. Coinbase và Better đã ra mắt sản phẩm đầu tiên được Fannie bảo trợ. Các nhà cho vay đang đổ vào. Warren và các Thượng nghị sĩ Dân chủ đang cố gắng ngăn chặn. Thị trường vay mua nhà trị giá 12 nghìn tỷ đô vừa mở ra cánh cửa cho tài sản kỹ thuật số. Crypto không còn chỉ là một khoản đầu tư nữa. Nó là chìa khóa để sở hữu nhà.

Các bạn, bạn có muốn dùng số Bitcoin hoặc Ether của mình để đủ điều kiện vay mua nhà không, hay mức giảm giá 50% do biến động quá cao?