比特幣可當頭期款抵押品！美國房貸協會打破傳統，推動住房金融改革

房利美攜手 Coinbase 與 Better 推出加密抵押房貸，允許以 $BTC、$USDC 作頭期款，數位資產正式納入美國房貸體系。

房貸巨頭打破傳統門檻，比特幣正式成為美國購屋抵押資產

根據《華爾街日報》報導，美國住房金融體系迎來歷史性的轉折。掌握美國近 40% 房貸市場的政府贊助企業（GSE）聯邦國民抵押貸款協會（又稱房利美，Fannie Mae）宣佈，首次將加密貨幣納入房貸評估流程。依據 Coinbase 昨日發佈的最新公告，該公司與房利美與金融科技貸款機構 Better Home & Finance 合作，正式推出以加密貨幣作為頭期款抵押的房貸產品。

這項政策轉向讓持有數位資產的購屋者避開強制結清資產的程式，直接進入美國住房金融的核心體系。此前，房利美的《銷售指南》嚴格規定，任何虛擬貨幣必須先兌換成美元並存入受監管的金融機構，才能被納入信用評估，現在這道金融高牆已經瓦解，數位資產正式成為美國住房金融體系的關鍵組成部分。

這項創新產品由 Better Home & Finance 負責發起與服務，並由 Coinbase 提供必要的技術與託管基礎設施。借款人可以將其存放在 Coinbase 帳戶中的比特幣（$BTC）或穩定幣 $USDC 作為抵押，用於支付購屋頭期款。根據調查數據，約有 5,200 萬名美國人持有數位資產，佔成年人口的 20%，其中許多年輕買家在過去必須變賣資產才能湊齊購屋首款。

Better 執行長 Vishal Garg 指出，全美約有 41% 的家庭因為缺乏流動現金而無法購屋，即便他們在其它資產類別中擁有財富。

這項合作為數百萬名數位資產持有者提供了新的置產途徑，數位資產正從投資工具轉化為具有實際購買力的金融抵押品。

雙軌貸款架構解析，避開稅務負擔與強制平倉風險

這套新型貸款採用了雙軌制結構。借款人首先會向 Better 申請一筆由房利美擔保的標準 15 年或 30 年傳統抵押貸款。與此同時，借款人額外取得一筆由加密貨幣抵押支持的第二貸款，專門用於支付頭期款。借款人保留數位資產的市場曝險，同時避免了因賣出資產而觸發的高額資本利得稅支出。

對於 $USDC 持有者，質押資產的同時還能繼續獲得獎勵。目前受支持的資產包括比特幣與 $USDC，且必須存放於受美國監管的中心化交易所，並由 Coinbase Prime 負責託管。借款人在貸款期間仍保有資產所有權，但資產會被鎖定在託管錢包中無法交易，直至貸款償還。

在風險管理方面，這項產品與傳統的加密貨幣借貸有顯著差異。市場波動本身不會觸發追加保證金或強制平倉要求。即便比特幣價格大幅下跌，只要借款人持續履行每月還款義務，房貸條款便維持不變。只有在借款人連續 60 天未支付款項、進入違約狀態時，抵押的數位資產才會面臨清算風險。

這與傳統房貸的拍賣流程相似，為購屋者提供了更高的心理穩定性。雖然該產品提供了極大的便利，但其利率通常比標準房貸高出 0.5 至 1.5 個百分點，具體取決於借款人的信用狀況。這項溢價反映了數位資產管理成本，同時讓購屋者在保留資產增值潛力與獲得住房之間取得平衡。

政策推手與監管架構，從行政指令到住房金融體制改革

此政策轉變源於美國聯邦住房金融局（FHFA）的行政指令。2025 年 6 月 25 日，FHFA 局長 Bill Pulte 要求房利美與 Freddie Mac（房地美）擬定提案，將加密貨幣視為風險評估中的正式資產。這項指令符合將美國打造為全球加密貨幣中心的願景。此外，參議員辛西婭・魯米斯（Cynthia Lummis）推動的《21 世紀抵押貸款法案》也要求政府贊助企業考慮數位資產。

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監管機構對此仍保持審慎，目前僅限於存放受美國監管交易所的資產，且不含去中心化交易所或冷錢包持倉。**FHFA 強調，企業必須制定嚴格的風險減輕措施，包括針對市場波動調整估值比例，並限制加密貨幣在儲備總額中的占比。**雖然 FHFA 表達了支持立場，但市場實務上仍存在保守估值。部分產業專家預測，銀行可能會採取較高的折扣率，僅將加密貨幣市值的 10% 計入資格評估。

然而，隨著數位資產在家庭資產負債表中的地位提升，主流金融機構的接受度正快速成長。房貸服務商 Newrez 在 2025 年底宣布推出加密支持的房貸計劃，而另一家借貸平台 Rate 也啟動了 RateFi 計劃，允許加密持倉計入儲備資產。這些動作顯示加密貨幣正逐步嵌入抵押貸款的各個層級。

前國會議員提姆・萊恩（Tim Ryan）表示，數位資產已成為勞工階級改善負擔能力、實現購屋夢想的工具，這對整個住房產業具有重大意義。

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數位財富解鎖潛在需求，不動產市場迎來新一代持有者

新制度的推行正值美國住房市場緊縮之際。隨著 30 年固定利率攀升至 6.43%，抵押貸款申請量在一週內下降了 10.5%。市場環境面臨高利率挑戰，數位資產抵押產品為投資人提供了資金運用的靈活性。

Better 執行長 Vishal Garg 估計，若該公司早前就接受加密資產作為抵押，過去幾年可能增加高達 400 億的消費者需求。

數據顯示，2025 年比特幣價格從高點回落超過 40%，但投資人仍傾向長期持有而非出售，這項新結構精準對接了「長期持有者」的購置需求。透過將數位資產與傳統房貸掛鉤，房利美為市場注入了新的流動性來源，並為資產雄厚但現金短缺的投資人提供了入市機會。

展望未來，這項模式預計會擴充功能到更多數位資產類別。房利美與 Coinbase 計劃逐步增加符合條件的抵押品，可能包含代幣化股權或不動產資產。Coinbase 將此產品形容為「如蘋果派一樣美國化」，強調其本質是傳統房屋融資的進化。這項變革不僅優化了資產配置效率，也正式確立了數位資產作為認可資產類別的法律與金融地位。

隨著相關法規更臻完善，數位資產與不動產市場的融合將會更加深入。對於廣大加密貨幣持有者而言，這代表著數位財富已具備與傳統資產同等的金融權利，為新世代投資人開啟了進入全球最大金融市場的全新途徑。