南韓終止多屋主稅務減免，預示租賃改革

韓國政府已於5月終止對多房產擁有者的資本利得稅附加豁免，並在上月暗示可能改革租賃登記住房制度，此舉因以稅務為導向的房地產政策而招致批評。這些措施旨在鼓勵多房產擁有者將房產釋放到市場。批評者認為，政府忽略了制定配套措施以因應整體市場供需的必要性，例如保留租賃登記制度的優惠，或實施以建設為基礎的租賃供給政策。

根據房地產業界7日的說法，在5月恢復對多房產擁有者課徵資本利得稅附加後，政府提及可能改革適用於租賃登記的資本利得稅附加豁免。資本利得稅附加是一項在調整目標地區出售房產時，根據持有房屋數量提高稅率的制度。該制度自2022年5月因住宅與非住宅房產之間稅負公平性的考量而暫停，已於今年5月恢復實施。

國稅廳廳長林光鉉（Lim Gwang-hyun）上月透過X（前Twitter）提出可能改革租賃登記購買制度，該制度豁免持有租賃登記的多房產擁有者繳納資本利得稅附加。

首爾松坡區廳都市租賃業務公務辦公室【來源：Yonhap News檔案照】

政府自2017年起透過稅務調整租賃登記政策

雖然有人支持恢復資本利得稅附加，認為豁免優惠過於浮濫，但也有反對意見指出，政府在實施減稅時，未能考慮民間部門在租賃市場中的占比及租賃供給量。這意味著應同時實施稅務政策以外的措施。

根據國土交通部數據，截至2022年，公共租賃住宅總計186萬戶（22%），而民間租賃住宅（含登記與未登記）則達658萬戶（78%）。租賃登記在非公寓住宅中占比尤高。根據Korea Landlords Association統計，截至去年底，全國租賃登記中非公寓住宅占比71%（69萬戶），首爾地區更高達83%。

Korea Landlords Association上月指出，截至2024年，首爾的登記租賃平均租金為市場行情的一半，並警告廢除附加稅豁免可能破壞居住穩定。租賃登記制度是一項主要透過稅務優惠進行調整的代表性制度。

政府自2017年開始推出包括購置稅在內的多項減免措施以活化租賃登記，但於2018年對調整目標地區內的租賃登記課徵資本利得稅，並於2019年縮減購置稅與財產稅優惠。直到2020年部分制度（包括短期租賃）廢除為止，政府基本上都是透過稅務政策來處理此問題。

城市與經濟研究所執行長宋承賢（Song Seung-hyun）表示：「隨著全租轉換為月租，需要足夠的交易量才能穩定價格，但目前沒有足夠的量來滿足需求。」他補充道：「有必要以更具彈性的方式實施政策。」

業界專家提出以供給為導向的替代方案，取代僅靠稅務的做法

有觀點提出應制定改善方案，在兼顧稅負公平的同時，著重於租賃登記制度在居住穩定方面的正面功能。People's Solidarity for Participatory Democracy於4月提出租賃登記制度改善方案，包括強制租賃住宅登記及廢除6年短期租賃。

該組織指出，雖然有必要減少過度的稅務優惠，但鑑於租賃登記制度透過限制租金漲幅上限5%等措施對居住穩定有所貢獻，仍有維持該制度的必要性。

也有意見認為，應準備以建設為基礎的租賃供給措施，而非僅根據房屋數量進行課稅。Connected Ground執行長蔡相旭（Chae Sang-wook）表示：「課稅應基於總持有量，但根據房屋數量課稅導致了地區房產出售。」他補充道：「過去的住宅租賃事業制度只活化購買型租賃，並未增加總量，因此應建立對建設租賃公司提供誘因的制度，以實現供給。」

常見問答

韓國政府在5月對多房產擁有者做了什麼？

韓國政府於5月終止對多房產擁有者的資本利得稅附加豁免。資本利得稅附加是一項在調整目標地區出售房產時，根據持有房屋數量提高稅率的制度。該措施自2022年5月暫停後，已於今年5月恢復實施。

為何批評者對政府的租賃登記制度改革感到擔憂？

批評者認為，政府採取以稅務為導向的做法，卻未考慮民間部門在租賃市場中的重大占比，也未實施配套的供給措施。截至2022年，民間租賃住宅達658萬戶（78%），而公共租賃住宅為186萬戶（22%）。Korea Landlords Association指出，截至2024年，首爾登記租賃平均租金為市場行情的一半，並警告廢除稅務豁免可能破壞居住穩定。

專家為韓國租賃住房政策提出了哪些替代方案？

專家提出以供給為導向的替代方案，包括以建設為基礎的租賃誘因，以及根據總持有房地產價值而非房屋數量進行課稅。Connected Ground執行長蔡相旭表示，應建立對建設租賃公司提供誘因的制度，以增加總供給量。People's Solidarity for Participatory Democracy則建議維持租賃登記制度的正面功能（如租金漲幅上限5%），同時實施強制租賃住宅登記等改善措施。