REIT 是一種持續產生收入的房地產投資信託基金

REIT (房地產投資信託) 或稱為房地產投資信託基金，是一種在泰國證券交易市場越來越受歡迎的投資工具。自2018年開始進行買賣，已成為投資者追求穩定收入的主要選擇之一。然而，不同時期REIT的收益會有所差異，這是由於影響收益和資產價值的各種因素所致。

REIT是什麼樣的投資方式

房地產投資信託基金是一種「募集資金」的方式，由基金管理人將資金透過出售單位給投資者，然後用這些資金來管理能產生收入的資產，例如飯店、倉庫、購物中心、土地或甚至通信網絡。

REIT是一種具有特殊性質的信託基金，其從租金和其他收益中取得的收入會分配給持有人作為股息，使投資者能夠持續獲得較為穩定的現金流。此外，REIT在相關政府機關的監督下運作，以保障投資者的權益。

為何要投資REIT

對於資產所有者

擁有產生收入的資產者，可以將該資產投入到REIT中，透過出售單位籌集更多資金。這樣，資產所有者就能充分利用籌集到的資金來開發新項目。

對於投資者

REIT提供進入房地產市場的管道，無需大量資金即可開始投資。投資者可以從購買少量單位開始，並由專業團隊管理和運營，且在政府監督下透明分配收益。

REIT與Property Fund有何不同

REIT是從Property Fund (房地產基金)演變而來的，經過改良以更具彈性並符合國際標準。兩者在三個主要方面有所不同：

結構與監管

Property Fund屬於不需持有證券存託憑證的共同基金，而REIT則是在證券交易委員會（(คณะกรรมการสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์)）監督下成立的信託基金，並需獲得泰國證券交易所（(ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย)）的批准。

投資範圍

Property Fund的投資範圍較為有限，只能投資於列入正面清單（(Positive List)）的項目，且禁止投資海外資產。而REIT則較為彈性，可投資於海外資產，且最多可將資產總值的10%用於房地產開發。

單位發行與管理方式

Property Fund的單位發行方式類似一般共同基金，不需維持自由流通股（free float）或召開持有人大會。相較之下，REIT的管理結構類似上市公司，須有不少於15%的散戶持有人，並每年召開持有人大會。

目前泰國的老牌Property Fund已不再發行新單位，因為都已轉為REIT形式運作。此外，REIT也可以包含基礎建設基金 (กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน)。

REIT的種類

按照房地產權利類型分類

永久產權 (Freehold)

信託實際擁有房地產，能從租金和其他收益中獲利。由於是實際所有權，單位價值會隨著房地產價值的提升而上升，例如在土地上建造建築物，進而提升單位價值。

租賃權 (Leasehold)

信託並非房地產的所有者，而是根據租賃合約取得使用權。管理這些房產並收取收益，但租約到期後，信託將失去使用權，導致單位價值逐漸降低，直到租約結束，價值歸零，無法再支付收益。

按照投資方式分類

直接投資 (Direct Investment)

信託直接持有房地產的所有權或使用權。

間接投資 (Indirect Investment)

信託持有其他公司股份，該公司再投資於房地產。

按照房地產業務類型分類

零售REIT (Retail REIT)

管理購物中心、零售商場、禮品店、奧特萊斯及其他銷售場所的收益。

住宅REIT (Residential REIT)

管理酒店、公寓、學生宿舍及住宅建築的收益。

醫療保健REIT (Healthcare REIT)

管理醫院、診所及老人照護中心的收益。

辦公室REIT (Office REIT)

管理辦公大樓的收益。

基礎建設REIT (Infrastructure REIT)

管理通信網絡、能源管道及其他相關基礎設施的收益。

REIT的價值由何而來

基金的價值由兩大部分構成：房地產的市值與預期長期可獲得的現金流。

房地產市值相關因素

信託的權利形式決定其價值走向。Leasehold REIT的資產價值會隨時間逐步降低。此外，當地經濟狀況、建設投資、公共設施和地點都會影響房地產的升降。

預期現金流相關因素

經濟狀況對收益影響很大。例如，辦公室REIT若租戶增加，收益和股息也會增加；反之，若旅遊人數下降，酒店資產的收益會降低，股息也會相應減少。

投資REIT的優缺點

投資REIT的優點

高流動性

REIT在泰國證券交易所（(ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย)）交易，買賣方便，投資者可以快速進出。

分散風險

將REIT單位加入投資組合，有助於分散風險，也可以選擇不同類型的REIT來平衡投資組合。

透明度高

房地產信託基金受到政府監管，註冊、公開發行及營運資訊都經過嚴格審查。

穩定收入

REIT設計用來產生穩定的現金流，投資者能持續獲得股息。

投資REIT的限制

稅務負擔

REIT的股息收入須扣繳10%的預扣稅，或在年度報稅時併入個人所得，稅率較高者稅負會增加。

利率敏感性

REIT受利率變動影響較大，利率上升時，投資者可能轉向其他固定收益資產，導致REIT價格下跌。

這些優缺點是投資者在決策前應該充分考量的因素，以確保投資符合自身需求與目標。

泰國市場上的REIT範例

CPNREIT：土地租賃權信託

CPNREIT為Leasehold REIT，持有Central購物中心、辦公大樓及希爾頓帕塔亞酒店的資產，年股息率約8.35%，目前價格為9.85泰銖。

IMPACT：曼谷影響力房地產信託

IMPACT為Freehold REIT，持有Impact奧特萊斯、會議中心等四個部分，年股息率約4.69%，目前價格為12.80泰銖。

WHART：WHA房地產信託

WHART為混合型信託，管理倉儲設施，年股息率約7.63%，收盤價為9.50泰銖。

JASIF：Jasmine基礎建設基金

JASIF為Freehold基礎建設基金，持有光纖線纜1,680,500公里，並從TTTBB的租賃中獲得收益，年股息率約13.73%，目前價格為6.70泰銖。

總結：REIT是穩定收入的選擇

房地產投資信託基金（(REIT)）是追求較高穩定收入、超越定存利率的投資選擇，透過租金和其他房地產收益來產生股息。

然而，投資REIT需考慮多方面因素，包括優點如高流動性與分散風險，以及限制如稅務負擔與利率敏感性。投資者應詳細了解各個REIT的細節，並評估是否符合自己的投資目標與財務狀況，以期獲得理想的回報。