租賃購買合約適合你嗎？了解風險與回報

卡在房子賣不出去？有興趣購買但財務尚未準備好？租賃購買合約——通常稱為租金購買或租賃購買安排——可能看起來是一個有吸引力的解決方案。然而，在簽署之前，買賣雙方都需要仔細權衡這種替代融資模式實際能帶來的好處。讓我們拆解這些協議的運作方式，以及它是否適合你的情況。

租賃購買合約的實際運作方式

本質上，租賃購買合約很簡單：租戶在一定期限內佔有房產，並有約束力地承諾在租期結束後購買該房產。賣方則同樣有義務完成銷售。雙方都放棄了彈性——買方必須履行購買義務，賣方則必須接受約定的條款。

但問題是？成功率的資料有限，這使得這些安排本質上具有投機性。當地的房屋法律、州規定以及像公平住房法（Fair Housing Act）這樣的聯邦指導方針，會限制你實際能協商的條款。

結構租賃購買合約：關鍵要素

房產所有者與租戶可以根據幾乎任何情況定制協議，只要雙方同意並遵守當地法律。然而，某些元素需要特別注意。

你租賃購買合約中的銷售條款

你的租賃購買合約必須明確規定購買日的具體內容：

• 購買日期與價格： 交易完成的時間，以及租戶最終支付的金額——通常是根據當前市場價值，調整通貨膨脹或市場變動
• 選擇權費用與時機： 預付的款項 (通常不可退還)，租戶為日後購買房產的權利支付
• 租金抵扣分配： 每月租金中，有多少會計入租戶的最終頭款
• 違約條款： 如果賣方拒絕出售或買方拒絕購買，會發生什麼
• 選擇權轉讓： 租戶是否可以將購買權轉讓給他人

雙方都應調查彼此的財務狀況。信用較差的買家，可能在租期結束時無法獲得抵押貸款。面臨止贖的賣家，可能會失去房產，導致交易失敗。

買家明智的做法是提前進行產權查冊、專業檢查和評估。賣家則必須披露已知的房產缺陷，並提供法律規定的披露資訊 (例如1978年前房屋的鉛漆警告)。

定義租期條款

你的租賃購買合約需要兼具傳統租賃協議與預售框架的功能：

• 租期、租金金額與押金條款
• 逾期付款罰則與租約違規後果
• 維修責任： 哪一方負責修理、公共事業與房產維護
• 保險要求： 房東保險（所有者）與租戶保險（居住者）
• 房產稅義務： 所有者仍負責當前的稅款
• 轉租與改建： 租戶是否可以修改房屋或將部分租賃權轉讓他人
• 托管安排： 使用第三方安全持有選擇權費用、押金與租金抵扣，待購買或違約時處理

也可以考慮加入寵物政策、吸煙限制與停車費用等條款。雙方都應聘請房地產律師起草或審查租賃購買合約，以保障各自利益。

買家應了解：真正的優勢

租賃購買合約為買家提供了真正的機會，儘管伴隨著實際成本。

建立財務實力： 租期提供時間來增加收入、累積頭款儲蓄，並建立良好的付款記錄。在此期間償還現有債務，有助於提升抵押貸款資格。

鎖定房屋與價格： 與其追逐變動不定的市場，租賃購買合約可以凍結房產及其購買價格。這消除了每月房價變動帶來的不確定性。

試駕房產： 在租期內居住，可以確認該社區與房屋是否符合你的長期需求，避免全額投入後才發現不合適。

買家面臨的：嚴重的缺點

這些好處背後，也隱藏著值得重視的重大風險。

若融資失敗，投資將付諸流水： 如果在銷售日之前無法獲得抵押貸款，儘管努力，將失去選擇權費用與累積的租金抵扣——可能是數千美元。你還得快速搬遷，支付搬家費用與租賃費用。

依賴可能失去房產的賣方： 如果賣方停止支付抵押貸款、房產稅或房東保險，貸款機構可能會止贖或對房產留置稅務留置權。這可能阻礙你的購買，甚至在租期中被驅逐。離婚、殘疾或嚴重疾病也可能迫使賣方放棄安排。

市場上升時賣方可能退出： 如果房價在租期內大幅升值，沒有強大罰則條款的賣方，可能會有動機違約，將房產以市場價賣給現金買家。

賣方應了解：真正的優勢

賣方在傳統銷售陷入僵局時，會轉向租賃購買合約。

處理無法銷售的房產： 當常規上市努力失敗時，這種模式提供一個退出策略，適用於無法傳統銷售的房屋。

在此期間產生收入： 選擇權費用、潛在的租金溢價與每月租金收入，能緩衝持有成本，即使最終購買未成——比讓房產空置要好。

吸引有動力的租戶： 有購買意願的租戶，通常會像房東一樣維護房產，降低破壞與疏忽的風險。

賣方面臨的：嚴重的缺點

但賣方也要承擔相當的風險。

錯失市場升值的機會： 如果你鎖定的銷售價格低於市場價，且市場升值超出預期，你就錯失了大量資產增值。

處理問題租戶： 即使是有購買意向的租戶，也可能不付租金或濫用房產。驅逐他們耗時、費用高昂且情感耗費大——有時需數月。

買家在購買時退出： 如果房價大幅下跌，低於租賃購買合約價格，買家就掌握了所有談判籌碼，可能拒絕完成購買，讓你無法成交，還得面對驅逐程序。

做出決定

租賃購買合約重塑了傳統的買賣關係，雙方都必須接受延遲滿足與實質風險。只有在傳統融資或傳統銷售確實行不通時，才考慮這條路。當雙方都睜大眼睛、簽訂經過良好起草的協議時，這些安排可以解決實際問題——但它們並非取代理財規劃或市場時機的方案。