تخطط الحكومة الكورية لتعديل قانون ضريبة العقارات، بما يزيد عبء ضريبة العقارات على المساكن السكنية شديدة الارتفاع في السعر والمساكن ذات الطابع المضاربي، مع خفض معدلات الضريبة على المساكن المأهولة ذاتياً، ومساكن الموظفين والطبقة المتوسطة، والمساكن التابعة للقطاع الخاص/المحلي. كما ستفرض ضريبة أعلى على ما يُسمّى بـ«عقار واحد» (حيث يتم تركيز الثروة في عقار سكني واحد مرتفع القيمة). وحتى الآن، لم تُحدَّد عتبات المساكن شديدة الارتفاع في السعر ومعدلات الضريبة بشكل نهائي.
لي جاي-ميونغ في مناظرة خطابية: معضلة سياسة الشقق الذكية وخيارات التعديل
وفقاً لمناظرة سياسات العقارات الوطنية التي عُقدت في 23 يوليو 2026 في فرع KBS في جزيرة يويييدو (汝矣島) في سيول، قال الرئيس لي جاي-ميونغ: «إن نية واضعي السياسات هي احترام وحماية حق كل أسرة في امتلاك مسكن واحد»، لكنه أضاف أن «النهج المتمثل في المساواة بين الجميع بغض النظر عن ارتفاع أو انخفاض أسعار المنازل يؤدي إلى أن الناس يشترون مسكناً واحداً فقط ويحققون ربحاً منه».
تشخيص الحكومة هو أن نظام ضريبة العقارات الحالي يكيّف العبء الضريبي وفق عدد العقارات، ما يشجع الأثرياء على التحايل على القيود المتعددة وتركيز الأصول في شقة فاخرة واحدة، فيتدفق الطلب إلى مناطق شهيرة مثل الأحياء الثلاثة في جانغنام وعلى امتداد نهر هان، ما يرفع أسعار العقارات في المواقع المتميزة. لذا، يتمثل اتجاه التعديل في فرض ضرائب أعلى على «عقار واحد» (أي حالة تركّز الثروة في شقة سكنية واحدة شديدة الارتفاع في القيمة).
معدلات ضريبة العقارات الكورية الشاملة الحالية والخصومات الأساسية
استناداً إلى ما كشفته النصوص الأصلية، فإن معدلات ضريبة العقارات السكنية الشاملة للأفراد في كوريا حالياً والخصومات هي كالتالي:
مساكنان أو أقل: معدل 0.5%~2.7%
ثلاثة مساكن أو أكثر: معدل 0.5%~5.0% (ولكن ضمن نطاق قاعدة ضريبية تقل عن 12 مليار وون كوري، يُطبَّق نفس معدل المساكن المساكنين أو الأقل)
الخصم الأساسي (أسرة تعيش بمفردها، منزل واحد مسجّل باسم شخص واحد): 12 مليار وون كوري
الخصم الأساسي (أفراد آخرون): 9 مليارات وون كوري
الزوجان يملكان معاً منزلاً واحداً: لكل شخص 9 مليارات وون كوري، بمجموع 18 مليار وون كوري
تقييم الخبراء: نقص المعروض ورمزية الهوية ومسارات مختلفة لإصلاح النظام الضريبي
وفقاً لآراء ثلاثة خبراء في المجال وردت في النص الأصلي:
قال كيم هيو-سن (كبير خبراء العقارات في بنك KB بنك كوكمين): إن السبب الجوهري لتفضيل الناس لـ«المساكن الذكية» يتمثل في نقص المعروض، وعدم توازن العرض والطلب، والانقسام الحاد بين المناطق، مضيفاً أن «محاولة حل هذه المشكلة فقط عبر زيادة ضريبة العقارات على المساكن شديدة الارتفاع في السعر أمر صعب للغاية».
وأوضح كيم إن-وان (معهد الاقتصاد العقاري): «طالما ظلت القيود المفروضة على أصحاب العقارات متعددة المنازل قائمة، فسيستمر الناس في تفضيل منزل واحد ذكي، كما أن هذه الحالة ستستمر لفترة طويلة نسبياً».
واقترح نام هي-وو (معهد أبحاث العقارات في بنك ووري): إذا تم تضييق الفجوة في معدلات الضريبة والخصومات الناتجة عن عدد المنازل، والانتقال إلى فرض الضريبة استناداً إلى القيمة الإجمالية للأصول العقارية، فإن «الأثرياء سيكون لديهم هامش لاختيار عدة مساكن متوسطة القيمة بدلاً من الإصرار على شراء منزل واحد شديد الارتفاع في القيمة، وهو ما قد يعيد تشكيل ملامح السوق».
الأسئلة الشائعة
ما الاتجاه الرئيسي لتعديل الحكومة الكورية لقانون ضريبة العقارات؟
وفقاً للنص الأصلي، تخطط الحكومة لزيادة ضريبة العقارات على المساكن شديدة الارتفاع في السعر والمساكن ذات الطابع المضاربي، وفي الوقت نفسه خفض معدلات الضريبة على المساكن المأهولة ذاتياً والمساكن التابعة للقطاع الخاص/المحلي، كما ستفرض ضرائب أعلى على «عقار واحد» (حيث يتم تركيز الثروة في عقار سكني واحد مرتفع القيمة)؛ ومع ذلك، لم تُحدَّد العتبات ومعدلات الضريبة بالتفصيل بعد.
ما هي معدلات ضريبة العقارات السكنية الشاملة الحالية للأفراد في كوريا؟
وفقاً للنص الأصلي، تبلغ معدلات المساكن المملوكة لمنزلين أو أقل 0.5%~2.7%، ولثلاثة مساكن أو أكثر 0.5%~5.0%. وتبلغ الخصومات الأساسية 12 مليار وون كوري لأسرة تعيش بمفردها، و9 مليارات وون كوري للأفراد الآخرين، و18 مليار وون كوري للزوجين المالكين معاً.
ما أبرز الشواغل التي أثارتها النخب/الخبراء العقاريون بشأن جولة تعديل الضريبة هذه؟
استناداً إلى تقييم كيم هيو-سن من KB بنك كوكمين، فإن السبب الجوهري لتفضيل الناس للمساكن مرتفعة السعر يكمن في نقص المعروض والانقسام الحاد بين المناطق؛ وباستثناء حل هذه المشكلات، فإن رفع ضريبة العقارات وحده لا يمكن أن يكبح الطلب. وفي المقابل، اقترح نام هي-وو من بنك ووري اعتماد أساس فرض الضريبة على إجمالي قيمة المنازل لا على عددها.
