韓国の金融投資業界のレポートによると、機関投資家は、7月25日時点で、多世帯住宅の賃貸住宅を安定したインフレヘッジ（ヘッジ）資産として注目している。長期化するインフレの中で、従来の不動産よりもインフラへの選好が高まってきた一方で、多世帯物件は、インフラのような安定性を持つ資産として高い評価を受けるようになっている。この転換は、スタグフレーション（景気の減速と物価の上昇が同時に起きる状態）のリスクがあることを専門家が警告していることによる。これにより、従来型の不動産の防衛力（ディフェンシブな力）が弱まり得るという。国際通貨基金（IMF）は、最近数か月で、イラン戦争によるエネルギー・ショックを理由に、2026年の世界経済成長見通しを3.1%から3.0%へ引き下げた。
不動産はスタグフレーション環境で脆弱になり得る
不動産は伝統的に、賃料収入が物価とともに上がるため、インフレヘッジ資産だと知られている。しかし、この関係が実際の市場で常に成り立つとは限らない。インフレが強まると、基準となる金利が同時に上昇することが多い。金利の上昇は不動産のキャップレートも押し上げ、それが資産価値を下げる要因になる。キャップレートは、不動産投資の収益を評価する指標であり、商業不動産投資で1年間にどれだけ稼げるかを示す。算出方法は、不動産の1年分の純収益を購入価格で割ること。立地が良く投資リスクが低い不動産はキャップレートが小さく、一方で郊外地域や高リスク地域にある物件はキャップレートが高くなる。特定の物件のキャップレートが上昇するということは、その物件の価格が下落していることを意味する。つまり、インフレによる不動産の賃料収入の増加効果が、キャップレート上昇に伴う資産価格の下落より小さくなり得て、インフレ防衛効果が大幅に薄まってしまう可能性がある。不動産のインフレヘッジ機能が最も有効なのは、経済成長と物価の安定した上昇が同時に見られる「ゴルディロックス（適温・適度な状態）」の局面だ。対照的に、成長鈍化と物価上昇が同時に起きるスタグフレーション環境では、不動産の防衛力は大きく弱まり得る。マクロ経済と投資の専門家は最近、世界経済がスタグフレーションに直面するリスクを警告している。米国とイランの軍事的緊張が長引けば、エネルギー価格の上昇が、物価・金利・金融市場でのボラティリティ（変動性）の同時拡大を引き起こす可能性がある。IMFは、イラン戦争によるエネルギー・ショックを理由に、今年の世界経済見通しをわずかに引き下げた。今年の世界経済成長率についてIMFが4月に提示した予測は3.1%だったが、最近それを3.0%に引き下げた。
多世帯住宅需要は「必需財」特性により堅調
多世帯住宅は、他の不動産に比べて相対的に高い安定性が評価される。経済への感応度が低く、安定したキャッシュフローを生み出せるため、例外的な投資先として数えられる。まず、多世帯住宅は居住用不動産であり、経済状況にかかわらず必ず必要となる必需財に該当する。景気後退局面では住宅需要が大きく縮小しないため、賃貸需要は安定した特性を維持する。市場環境も多世帯住宅にとって追い風だ。米国では、住宅ローン金利が約7%まで上昇しており、戸建ての直接購入よりも賃貸を選ぶ需要が急速に増えている。米政府系の住宅ローン会社Freddie Macによると、米国の30年固定金利の平均は6.58%で、1週間前から0.03%ポイント上昇した。これは昨年8月21日以来、11か月ぶりの高水準だ。背景には、米国とイランの武力衝突によって中東地域の緊張が再び高まったことや、国際原油価格が持ち直していることに伴うインフレ懸念の高まりがある。住宅ローン金利のベースとなる米国債利回りも上昇基調を示している。金利の上昇によって利払い負担が拡大し、需要が賃貸住宅市場へとシフトする構造が形成される。この分析は、多世帯住宅の資産に対して安定したキャッシュフローを支えるものだ。バンク・オブ・アメリカの「2026 Home Buyer Insights Report」によると、回答者の58%が住宅所有の最大の障壁として「住宅価格の高さ」を挙げた。これは昨年の46%から増加している。さらに「住宅ローン金利の高さ」と答えたのは47%で、前年度の40%から上昇した。機関投資家が最近注目しているもう一つの要因は「置き換えコスト（replacement cost）」だ。インフレが建設コストや資材コストを押し上げると、新たな居住用不動産を供給するコストも同時に上昇する。この場合、すでに確保された既存資産は、供給の限らなさが高まることで、価値上昇の効果を享受できる。あるLP関係者は、「新規供給が限られている地域にある多世帯住宅資産は、置き換えコスト上昇の恩恵を最も受ける資産クラスとして評価される」と述べ、さらに「不動産資産の期待リターンは過去に比べて下がっているとして、リスクを下げるローンに基づく信用投資や、ローン・トゥ・バリュー（LTV）に基づく投資も、不動産の株式（エクイティ）投資の代替として挙がっている」と付け加えた。
FAQ
なぜ機関投資家は、多世帯住宅の賃貸住宅を安定したインフレヘッジとして見ているのか？
多世帯住宅は、経済状況にかかわらず必ず必要とされる必需財として分類される居住用不動産だ。景気後退局面では住宅需要が大きく縮小しないため、賃貸需要は安定した特性を維持する。米国の住宅ローン金利の上昇（7月25日時点で30年固定ローンが6.58%に到達）が、より多くの人々に賃貸を住宅購入の代わりに選ばせ、多世帯住宅資産への堅調な需要を生み出している。
建設コストの上昇は、既存の多世帯住宅資産にどう影響するのか？
インフレが建設コストや資材コストを押し上げると、新たな居住用不動産を供給するコストも上昇する。すでに確保されている既存の多世帯住宅資産は、供給の希少性が高まることで相対的な価値の上昇が強まり得る。新規供給が限られている地域にある多世帯住宅資産は、機関投資家の評価によれば、置き換えコストの上昇から最も大きな恩恵を受ける。
