A Comissão de Serviços Financeiros da Coreia do Sul realizou um fórum público sobre política de financiamento imobiliário a 15 de Julho, recolhendo opiniões sobre regulamentos de empréstimos hipotecários, financiamento habitacional para jovens e controlos do volume total da dívida das famílias. Entre os participantes, estavam compradores, mutuantes e responsáveis locais, que pediram o abrandamento das restrições aos empréstimos, apontando a imprevisibilidade das políticas e critérios que excluem precisamente aqueles que mais precisam de financiamento. O fórum decorre enquanto a CSF mantém o compromisso em curso de limitar o crescimento da dívida das famílias a 1,5% e reforçar os regulamentos de capital em hipotecas de alto risco, uma posição que o regulador reiterou numa recente declaração presidencial.
Fórum em que os Participantes Exigem Alívio Regulatório no Meio do Debate sobre Políticas
O fórum de 15 de Julho incluiu uma apresentação de abertura de Kim Young-do, investigador sénior do Korea Institute of Finance, que propôs uma “taxa de gestão macroprudencial” para regular o volume e o preço dos empréstimos. As discussões em painel que se seguiram abrangeram o crédito hipotecário, empréstimos para realojamento, financiamento habitacional para jovens e controlos do total da dívida das famílias, com especialistas a apresentarem opiniões divididas sobre abordagens regulatórias.
Compradores e mutuantes reais no local expressaram apelos unificados para aliviar as restrições, em contraste com a divisão observada no painel de especialistas. A política de financiamento para jovens recebeu críticas pelos critérios de rendimento e de ativos que excluem quem mais precisa de ajuda. Os regulamentos do limite de empréstimos hipotecários foram descritos como tendo patamares demasiado baixos para compradores na casa dos 20 e 30 anos, criando uma desigualdade percecionada.
Um responsável da cidade de Seul afirmou: “As zonas que pedem alívio para empréstimos de realojamento não são distritos caros como Gangnam, mas locais com fraca viabilidade do projeto. O mercado de moradias em banda e de habitação multifamiliar colapsou completamente, e estas áreas abrigam muitos cidadãos comuns e compradores reais — perguntamos como o mercado será reativado”. As empresas de capital pediram o abrandamento dos regulamentos de financiamento de projetos para empreendimentos habitacionais de pequena escala e o relaxamento dos requisitos de conclusão com garantia por sociedades fiduciárias. As empresas de construção habitacional reportaram dificuldades apesar dos apelos do governo para aumentar a oferta, citando o bloqueio do financiamento hipotecário para compradores.
Alguns participantes defenderam que os controlos do volume total devem operar de forma temporária, enquanto outros sustentaram que os regulamentos devem ser mantidos ou reforçados face às recentes tendências dos preços da habitação. Surgiram também propostas para alargar o âmbito regulatório para incluir empréstimos da família e empréstimos privados. Observadores do setor financeiro notaram que as vozes de compradores reais no terreno poderão não ter sido suficientemente representadas. Um responsável do setor financeiro comentou: “É questionável se as dificuldades enfrentadas por compradores reais foram adequadamente representadas neste fórum.”
Portal Online Recebe 530+ Reclamações sobre Políticas de Empréstimo em Menos de Dois Dias
O governo abriu um site para recolher contributos públicos antes de um fórum de política de imobiliário agendado para o dia 23. Em menos de dois dias, o portal recebeu mais de 530 propostas relacionadas com financiamento habitacional. Uma das principais exigências centrava-se no alívio dos controlos do volume total para compradores de primeira habitação e outros compradores reais.
Os críticos argumentam que a gestão do volume total de empréstimos pelas instituições financeiras prejudica compradores reais que já assinaram contratos, e não mutuantes especulativos. Um participante escreveu: “Planeei as minhas finanças com base nas políticas de empréstimos para recém-casados e compradores de primeira habitação em vigor a partir de Junho deste ano e assinei um contrato de compra, mas, depois disso, os limites de empréstimos hipotecários encolheram de forma súbita, obrigando-me a angariar dezenas de milhões de won adicionais. A mudança abrupta de política do governo colocou-me em risco de perder a minha entrada.”
A exigência central dos compradores reais é a consistência e previsibilidade da política. No sistema atual de gestão do volume total, os bancos auto-gestem os empréstimos, enquanto a intensidade regulatória e as condições de volume de cada banco ditam medidas operacionais, como a decisão de aceitar empréstimos originados por corretores ou oferecer seguro de crédito hipotecário (MCI) e garantias de crédito hipotecário (MCG). Como as respostas dos bancos mudam imediatamente não só com as alterações oficiais da política, mas também com o tom das declarações regulatórias, revelar medidas de transição ou períodos de tolerância de forma consistente para compradores reais revela-se difícil.
Alguns críticos rotularam esta abordagem operacional como um “financiamento controlado pelo governo” de facto. Num post afirmou-se: “O governo pressiona os totais de empréstimos das famílias a meio do ano e no fim do ano, fazendo com que os bancos suspendam abruptamente o crédito ou aumentem as taxas repetidamente. As inscrições no MCI e no MCG param e reiniciam ciclicamente, fazendo com que os limites efetivos de empréstimo caiam e deixando os compradores reais incapazes de pagar os saldos, resultando em caos severo e danos.” O post sublinhou: “Pare de minar a previsibilidade do mercado sob o pretexto da regulação e garanta a independência das instituições financeiras nas operações de crédito.”
Estas queixas não são novas. Sempre que a gestão do volume total cria um “penhasco do crédito”, surge a crítica sobre o dano aos compradores reais e a previsibilidade da política, repetindo-se o padrão. Em 2021, quando as autoridades financeiras impuseram controlos do volume total de alta intensidade e os bancos suspenderam empréstimos de grupo e crédito hipotecário, várias dezenas de petições que apontavam problemas com os regulamentos do volume total ganharam atenção.
CSF Mantém Controlos do Volume Total Apesar das Críticas dos Compradores
A CSF anunciou, na sua mais recente declaração presidencial, um plano para gerir de forma estável os totais de empréstimos das famílias e reforçar os regulamentos de capital em hipotecas de alto risco, continuando a política de separar o imobiliário da componente financeira. Numa declaração relacionada, os responsáveis afirmaram não haver plano para aliviar a meta de crescimento da dívida das famílias de 1,5%.
No entanto, o fórum presencial revelou os apelos dos compradores reais por alívio regulatório, o que significa que a CSF terá de clarificar a sua direção de regulação do crédito após o fórum que se aproxima. Os participantes referiram que os atuais regulamentos de limite de empréstimos não constituem obstáculo para compradores com liquidez a adquirirem casas caras, enquanto restringem apenas os que precisam de financiamento.
Definir o patamar do limite de empréstimo em 1,5 mil milhões de won impulsionou os preços da habitação até esse nível, aumentando a procura de empréstimos dos compradores reais. Regras adicionais de capital sobre casas de elevado valor poderão ter pouca eficácia sob as regras atuais que limitam os empréstimos a 200 milhões de won para propriedades acima de 2,5 mil milhões de won. Outro responsável do setor financeiro comentou: “As políticas direcionadas devem apertar onde for necessário, mas áreas como a oferta devem ser afrouxadas.”
FAQ
O que discutiu a Comissão de Serviços Financeiros da Coreia do Sul no fórum de 15 de Julho?
A CSF realizou um fórum público sobre política de financiamento imobiliário a 15 de Julho, recolhendo opiniões sobre regulamentos de empréstimos hipotecários, empréstimos de realojamento, financiamento habitacional para jovens e controlos do volume total da dívida das famílias. Entre os participantes, incluindo compradores, mutuantes e responsáveis locais, houve pedidos para aliviar as restrições aos empréstimos, apontando a imprevisibilidade das políticas e critérios que excluem precisamente aqueles que mais precisam de financiamento.
Porque é que os compradores de habitação sul-coreanos estão a criticar os regulamentos de empréstimos hipotecários?
Os compradores argumentam que a gestão do volume total de empréstimos pelas instituições financeiras prejudica compradores reais que já assinaram contratos, e não mutuantes especulativos. Os críticos apontam mudanças abruptas de política que obrigam os compradores a angariar fundos adicionais ou a arriscar perder entradas, e descrevem os limiares dos limites de empréstimo como demasiado baixos para compradores na casa dos 20 e 30 anos, criando uma desigualdade percecionada.
Qual é a posição atual da CSF sobre os controlos da dívida das famílias?
A CSF anunciou, numa recente declaração presidencial, um plano para gerir de forma estável os totais de empréstimos das famílias e reforçar os regulamentos de capital em hipotecas de alto risco. Os responsáveis afirmaram não haver plano para aliviar a meta de crescimento da dívida das famílias de 1,5%, mantendo a política de separar o imobiliário da componente financeira.
