Dự án RWA bất động sản đầu tiên tại Hong Kong được phê duyệt: "Bản sao số" của tòa nhà Central De Lin, từ "một dự án" đến một thời đại

Viết bài: Liang Yu

Biên tập: Zhao Yidan

Vào cuối tháng 2 năm 2026, một tòa nhà thương mại kiểu Ginza tại số 92-96 đường Wellington, trung tâm Hong Kong, đang trải qua một cuộc biến đổi sâu sắc từ không gian vật lý sang quyền lợi số. Tài sản thương mại mang tên "Tòa nhà Delin" này trước đây có giá trị dựa trên giá mỗi bộ vuông chân hơn 25.3 nghìn HKD và vị trí cách Trung tâm Tài chính Quốc tế khoảng năm phút đi bộ; còn trong tương lai không xa, quyền sở hữu của nó sẽ được chia nhỏ thành vô số token kỹ thuật số có thể lưu thông hợp pháp.

Vào ngày 26 tháng 2, Tập đoàn Delin Holdings Limited (01709.HK) đã công bố rằng hai sản phẩm token hóa RWA (tài sản thế giới thực) của họ đã nhận được "Thông báo không phản đối" từ Ủy ban Chứng khoán và Hối đoái Hồng Kông (SFC). Đây là dấu mốc chính thức cho dự án RWA bất động sản đầu tiên của Hong Kong được phép hoạt động hợp pháp. Hai mục tiêu chính được phê duyệt lần này là quỹ hợp danh giới hạn sở hữu tòa nhà Delin tại trung tâm Hong Kong (LPF), và quỹ hợp danh giới hạn đầu tư vào các dự án cổ phần tư nhân như Animoca Brands.

Trên phạm vi toàn cầu, các loại tài sản nền tảng của RWA đã đa dạng hóa đáng kể, từ tín dụng tư nhân, cổ phần niêm yết đến hàng hóa đại chúng. Tuy nhiên, các nỗ lực token hóa của Hong Kong trước đây chủ yếu tập trung vào lĩnh vực tài chính. Dù Ngân hàng Dự trữ Hong Kong đã hợp tác với Ripple để thúc đẩy các giải pháp token hóa bất động sản khi bắt đầu Chương trình Tiền tệ Kỹ thuật số của họ vào năm 2023, các ví dụ thực tế về RWA trong lĩnh vực truyền thống vẫn rất hiếm. Do đó, khi tài sản thực thể trong khu vực trung tâm thương mại của trung tâm Hong Kong thực sự bước vào con đường token hóa hợp pháp, sự chú ý của ngành không chỉ dừng lại ở công nghệ "lên blockchain" mà còn hướng tới các vấn đề về quy định và pháp lý.

Điều này không chỉ là một đổi mới trong huy động vốn của doanh nghiệp, mà còn là một bước quan trọng trong cuộc chiến giành vị trí trung tâm toàn cầu của Hong Kong trong lĩnh vực RWA. Nó thể hiện một phương pháp hợp pháp có thể sao chép, đồng thời cung cấp một "bản mẫu" đã được kiểm chứng bởi cơ quan quản lý cho sự hợp nhất giữa bất động sản thương mại truyền thống và tài chính số.

1. Quy trình phê duyệt như thế nào? Nhìn từ "Thông báo không phản đối" của Hong Kong

Vào ngày 24 tháng 2 năm 2026, một "Thông báo không phản đối" từ SFC đã chính thức cho phép hai dự án token hóa RWA của Delin Holdings hoạt động hợp pháp. Thư này gửi đến Công ty Chứng khoán Delin và Văn phòng gia đình số Delin Digital, liên quan đến kế hoạch phân phối token RWA và token hóa quyền lợi của các quỹ quản lý.

Việc chọn sử dụng "Thông báo không phản đối" này đã tiết lộ rõ quy trình phê duyệt của SFC. Nó không phải là giấy phép hay giấy phép chính thức, mà là sự thể hiện "không phản đối" của cơ quan quản lý đối với một kế hoạch kinh doanh cụ thể. Ưu điểm của phương pháp này là linh hoạt — trong giai đoạn đầu của quá trình khám phá RWA, khi chưa có nhiều tiền lệ chín chắn, việc phê duyệt theo từng trường hợp giúp thúc đẩy các dự án sáng tạo đi vào thực tế đồng thời duy trì khả năng kiểm soát rủi ro linh hoạt.

Về mặt cấu trúc quản lý, Hong Kong áp dụng nguyên tắc xuyên thấu "cùng hoạt động, cùng rủi ro, cùng quy tắc" đối với RWA. Điều này có nghĩa là, trước tiên, cơ quan quản lý sẽ xác định tính chất pháp lý của token — nếu token đại diện cho chứng khoán hoặc quyền lợi quỹ, dự án đó phải nằm trong phạm vi của Luật Chứng khoán và Hối đoái, thực hiện các nghĩa vụ công bố phù hợp và yêu cầu nhà vận hành phải có giấy phép hoạt động. Trong dự án của Delin, Delin Digital sở hữu giấy phép loại 9 (quản lý tài sản), còn Delin Securities sở hữu giấy phép loại 1 (giao dịch chứng khoán), đây chính là nền tảng hợp pháp để thúc đẩy hoạt động token hóa.

Điều đáng chú ý là, cả hai tài sản được phê duyệt lần này đều sử dụng cấu trúc quỹ hợp danh giới hạn sở hữu (LPF). Quỹ sở hữu tòa nhà Delin và quỹ đầu tư vào Animoca Brands đều đã được pháp luật Hong Kong công nhận là các thể chế quỹ hợp pháp. Token hóa không tạo ra một loại tài sản mới, mà là biểu diễn số hóa quyền lợi của các quỹ hiện có. Cấu trúc "tài sản truyền thống + vỏ công nghệ" này phù hợp cao độ với định nghĩa "chứng khoán token hóa" do SFC ban hành trong Thư hướng dẫn về hoạt động của trung gian trong lĩnh vực chứng khoán token hóa năm 2023 — tài sản nền vẫn chịu các quy định hiện hành, còn công nghệ cần đáp ứng các yêu cầu công bố và tuân thủ bổ sung.

Về thời gian phê duyệt, dự án của Delin bắt đầu công bố kế hoạch token hóa RWA vào tháng 10 năm 2025, và đến tháng 2 năm 2026 đã nhận được "Thông báo không phản đối", tức là khoảng bốn tháng. Thời gian này không dài trong lĩnh vực đổi mới tài chính, phản ánh sự cân bằng giữa thận trọng và hiệu quả của cơ quan quản lý Hong Kong. Đối với các tổ chức muốn tham gia RWA sau này, quá trình phê duyệt của dự án Delin cung cấp một mẫu tham khảo rõ ràng: cần xác định rõ tính chất pháp lý của tài sản, đảm bảo hoạt động có giấy phép, xây dựng kiến trúc công nghệ hoàn chỉnh và các biện pháp bảo vệ nhà đầu tư, rồi tiến hành giao tiếp đầy đủ với cơ quan quản lý từ trước.

Về mặt công nghệ, dự án của Delin chọn sử dụng giao thức blockchain HashKey Chain và sổ cái XRP để phát hành token, do nhà cung cấp giải pháp token hóa Asseto Fintech hỗ trợ kỹ thuật. Đây là lần đầu tiên tại Hong Kong, một dự án RWA bất động sản sử dụng giải pháp công nghệ song song hai chuỗi, vừa đảm bảo tính hợp pháp của chuỗi quản lý, vừa tận dụng tính thanh khoản và khả năng tích hợp hệ sinh thái của chuỗi công khai.

2. Tại sao lại chọn "bất động sản trung tâm"?

Tòa nhà Delin nằm tại số 92-96 đường Wellington, trung tâm Hong Kong, cách Trung tâm Tài chính Quốc tế khoảng năm phút đi bộ, và trung tâm mua sắm Landmark khoảng bảy phút. Tòa nhà này do Công ty Phát triển Bất động sản Chiến lược Tài chính phát triển, và vào năm 2023, Delin Holdings đã mua lại toàn bộ năm tầng cao nhất cùng quyền đặt tên của tòa nhà với giá hơn 280 triệu HKD, giá mỗi bộ vuông chân vượt 25.3 nghìn HKD. Vậy, tại sao dự án RWA bất động sản đầu tiên của Hong Kong lại chọn một tòa nhà như vậy? Có nhiều lý do đằng sau.

Thứ nhất là tính khan hiếm của tài sản và sự đồng thuận về giá trị. Trung tâm Hong Kong là khu vực thương mại chủ chốt, nguồn cung đất đai cực kỳ hạn chế, các bất động sản thương mại chất lượng cao lâu nay được các nhà đầu tư quốc tế xem như "tài sản cứng". Giá trị của loại tài sản này xuyên chu kỳ, xuyên biên giới, tạo ra nền tảng tin cậy tự nhiên cho giá trị của token. Trong thế giới tài chính số, niềm tin chính là tài nguyên khan hiếm thực sự, và bất động sản trung tâm Hong Kong chính là biểu tượng của niềm tin đó.

Thứ hai là độ rõ ràng về quyền sở hữu tài sản. Tòa nhà Delin là tài sản đơn lẻ, cấu trúc quyền sở hữu tương đối đơn giản, một phần do Delin Holdings trực tiếp sở hữu các tầng, tránh các tranh chấp về quyền sở hữu chung hoặc quyền sở hữu theo tầng phức tạp. Mối quan hệ quyền sở hữu rõ ràng này giúp loại bỏ các rào cản pháp lý cho việc phân chia quyền lợi và token hóa sau này. Theo quy trình phát hành RWA, xác nhận quyền sở hữu tài sản nền là bước đầu tiên và quan trọng nhất — chỉ khi xác định rõ quyền sở hữu pháp lý ngoài đời thực, mới có thể thực hiện ánh xạ tài sản trên blockchain.

Thứ ba là quy mô tài sản phù hợp. Giá mua vào hơn 280 triệu HKD, tương đương với giá trị ước tính của toàn bộ tòa nhà trong khoảng vài tỷ HKD. Quy mô này vừa đủ lớn để thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư tổ chức; đồng thời không quá lớn để dễ dàng hoàn thành các bước thử nghiệm trong giai đoạn thí điểm. Nếu chọn một tài sản trị giá hàng tỷ đô la ngay từ đầu, chi phí thử sai sẽ rất cao.

Quan trọng hơn, dự án Delin không chuyển nhượng trực tiếp quyền sở hữu bất động sản, mà token hóa quyền lợi của quỹ hợp danh giới hạn sở hữu (LPF) sở hữu tòa nhà. Cấu trúc này rất tinh tế: LPF là thể chế quỹ hợp pháp của Hong Kong, các phần của quỹ đã có cơ sở pháp lý rõ ràng để chuyển nhượng và phân chia; qua trung gian là LPF, tránh các thủ tục phức tạp của việc chuyển nhượng trực tiếp quyền sở hữu bất động sản, đồng thời giúp chuẩn hóa việc phân chia tài sản.

Về mặt đầu tư, mục tiêu của token hóa lần này không chỉ đơn thuần là huy động vốn, mà còn cung cấp cho các nhà đầu tư đủ điều kiện một công cụ mới để phân bổ tài sản trung tâm của Hong Kong với mức rào cản thấp hơn. Trước đây, đầu tư toàn bộ tòa nhà trung tâm Hong Kong thường đòi hỏi hàng trăm triệu HKD, khiến phần lớn nhà đầu tư không thể tiếp cận. Thông qua token hóa phần của quỹ LPF, rào cản này có thể giảm xuống vài chục nghìn USD hoặc thấp hơn, mở rộng đáng kể nhóm nhà đầu tư tiềm năng.

Từ góc độ phát triển ngành, việc chọn tài sản của dự án Delin còn cung cấp một "tiêu chuẩn chọn lọc" cho các dự án RWA sau này: tài sản cần có tính khan hiếm và sự đồng thuận về giá trị, cấu trúc quyền sở hữu rõ ràng, quy mô phù hợp, và có thể phân chia qua SPV hoặc thể chế quỹ để đảm bảo rủi ro. Những tài sản phù hợp với các tiêu chí này, dù ở Hong Kong hay các thị trường khác, đều có thể trở thành ứng viên cho làn sóng RWA tiếp theo.

Điều đáng chú ý là, tài sản thứ hai được phê duyệt của dự án Delin — đầu tư vào quỹ LPF của Animoca Brands — đại diện cho một loại RWA khác: token hóa các tài sản cổ phần tư nhân. Khác với bất động sản, các cổ phần tư nhân có giá trị phức tạp hơn, tính thanh khoản thấp hơn, nhưng qua token hóa vẫn có thể phân chia và chuyển nhượng. Việc cùng lúc phê duyệt hai loại tài sản này gửi đi một thông điệp rõ ràng: quan điểm của cơ quan quản lý Hong Kong không giới hạn trong một loại tài sản cụ thể, mà dựa trên nguyên tắc "thực chất hơn hình thức", mở rộng đối tượng phù hợp để token hóa.

3. Nội địa đã ban hành quy định, Hong Kong đã phê duyệt dự án, quy tắc hai nơi phối hợp thế nào?

Việc dự án Delin được phép thực hiện đúng vào thời điểm quan trọng về mặt chính sách vĩ mô. Gần đây, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc cùng tám bộ ngành đã ban hành "Thông báo về việc phòng ngừa và xử lý rủi ro liên quan đến tiền ảo và các hoạt động liên quan" (gọi tắt là "Thông báo"), đồng thời Ủy ban Chứng khoán Trung Quốc cũng công bố "Hướng dẫn về phát hành chứng khoán hỗ trợ tài sản qua phát hành quốc tế" (gọi tắt là "Hướng dẫn"). Hai văn bản này được cộng đồng ngành gọi chung là "quy định mới về RWA", lần đầu tiên xác định chính thức định nghĩa về token hóa RWA trong bối cảnh nội địa Trung Quốc, đó là hoạt động chuyển đổi quyền sở hữu, quyền lợi thu nhập của tài sản thành token, rồi phát hành và giao dịch.

"Thông báo" xác định nguyên tắc quản lý "cùng hoạt động, cùng rủi ro, cùng quy tắc", áp dụng kiểm soát chặt chẽ các hoạt động RWA của các chủ thể trong nội địa khi ra nước ngoài. Tạp chí Kinh tế Quan sát nhận định đây là "một bàn cờ với hai bộ giao diện": Giao diện nội địa dựa trên "danh sách đen + trách nhiệm chuỗi" để giữ vững an toàn tài chính; giao diện Hong Kong dựa trên "cấu trúc hợp pháp + hạ tầng tài chính" để kết nối với dòng vốn và quy tắc toàn cầu.

Trong bối cảnh chiến lược này, vai trò của Hong Kong ngày càng rõ ràng hơn.

Ý nghĩa sâu xa của việc dự án Delin được phê duyệt chính là cung cấp một ví dụ hoàn hảo cho con đường "phát hành tài sản nước ngoài tại nước ngoài". Nó chứng minh rằng, ngay cả khi tài sản nền và chủ thể vận hành đều ở nước ngoài (Hong Kong), chỉ cần phù hợp quy định của Hong Kong, vẫn có thể được công nhận hợp pháp và thu hút vốn quốc tế. Điều này mở đường cho mô hình "tài sản nội địa, phát hành tại Hong Kong, giao dịch toàn cầu" trong tương lai, loại bỏ những bất ổn về mặt pháp lý.

Ngành dự kiến, trước khi các quy định nội địa rõ ràng hơn, việc phát hành RWA tại Hong Kong trong năm 2026 sẽ chủ yếu tập trung vào việc phát hành tài sản nước ngoài ra nước ngoài, thúc đẩy thử nghiệm thương mại. Lợi thế chính của Hong Kong không chỉ nằm ở hệ thống pháp luật theo luật chung quốc tế, mà còn ở khả năng thi hành các phán quyết tranh chấp hoặc vi phạm hợp đồng trực tiếp tại nội địa Trung Quốc. Sự đảm bảo pháp lý này là rào cản cạnh tranh mà các trung tâm tài chính ngoại lai như Singapore hay Dubai khó có thể cạnh tranh.

4. Một dự án chưa đủ, Hong Kong còn dự định làm gì lớn trong năm nay?

Trong các buổi phát biểu gần đây, Bộ trưởng Tài chính Hong Kong nhiều lần nhấn mạnh mong muốn biến năm 2026 thành "năm thực thi" của tài sản số và Web3 — không chỉ dừng lại ở khẩu hiệu và thử nghiệm, mà còn thúc đẩy các hoạt động như stablecoin, RWA, dịch vụ lưu ký và thanh khoản giao dịch, hướng tới thị trường quy mô, có thể kiểm toán và bền vững.

Để đạt được bước nhảy từ "trường hợp riêng lẻ" sang "hệ sinh thái", Hong Kong cần đồng thời phát huy nhiều mặt.

Thứ nhất, hoàn thiện hạ tầng cho stablecoin. Stablecoin là "máu" của hệ sinh thái RWA, đảm nhận chức năng trao đổi giá trị và thanh toán. Hong Kong đã ban hành "Luật Stablecoin", xây dựng hệ thống cấp phép cho các nhà phát hành stablecoin liên kết với tiền tệ pháp định, dự kiến cấp phép trong tháng 3 năm 2026. Việc này sẽ cung cấp kênh hợp pháp cho giao dịch và thanh toán nội bộ, hoàn thiện vòng khép kín của hệ sinh thái.

Thứ hai, tổ chức hệ thống về độ sâu thị trường và tính thanh khoản. Lộ trình ASPIRe của Ủy ban Chứng khoán Hong Kong đã đặt mục tiêu "kết nối sâu hơn với dòng vốn toàn cầu", các biện pháp tiếp theo bao gồm cho phép các nền tảng giao dịch tài sản ảo có giấy phép tham gia "sổ đặt hàng chia sẻ" để tiếp cận dòng vốn quốc tế trong nhóm. Chiến lược này nhằm biến Hong Kong từ "đảo phù hợp" thành "cổng hợp pháp", dùng sự rõ ràng của quy định để đổi lấy dòng lệnh và nguồn cung thị trường toàn cầu.

Thứ ba, mở rộng quản lý các điểm then chốt như môi giới, lưu ký, thanh toán. Bộ trưởng Tài chính cho biết Hong Kong đang hoàn thiện hệ thống cấp phép mới cho các nhà môi giới và dịch vụ lưu ký tài sản số, dự kiến thúc đẩy luật pháp liên quan trong mùa hè này, nhằm quản lý toàn bộ chuỗi hệ sinh thái tài sản số. Nguyên tắc quản lý "đồng trách nhiệm, đồng rủi ro, đồng quy định" này phù hợp với chính sách của Hong Kong — khi sản phẩm mở rộng từ giao dịch sang lưu ký, vay mượn, phái sinh, thì quản lý cũng phải mở rộng theo.

Về mặt dữ liệu, xu hướng tham gia của các tổ chức đã rõ ràng. Bộ trưởng Tài chính tiết lộ, đến cuối năm 2024, hệ thống ngân hàng Hong Kong đã lưu ký hơn 14 tỷ HKD tài sản số, tăng khoảng 180%; tổng giá trị tiền gửi token hóa đạt 29 tỷ HKD. Các số liệu này cho thấy, sự tham gia của các tổ chức không còn giới hạn ở giao dịch, mà đã bắt đầu mở rộng vào dịch vụ lưu ký và nợ, tạo nền tảng "đáng tin cậy" ngày càng dày đặc hơn.

Kết luận: Từ "một dự án" đến một thời đại

Việc phê duyệt token hóa tòa nhà Delin không chỉ mang ý nghĩa đổi mới huy động vốn của một doanh nghiệp. Nó là "bản đồ" của Hong Kong trong cuộc cạnh tranh giành vị trí trung tâm toàn cầu về RWA, kết hợp giữa hợp pháp và sáng tạo. Bản đồ này rõ ràng thể hiện lý do chọn tài sản, quy trình giao tiếp với quản lý, khung công nghệ và các điểm kiểm soát rủi ro.

Vai trò của Hong Kong trong lĩnh vực RWA có thể được đảm bảo thông qua cơ chế giám sát có giấy phép và công bố thông tin, giúp kiểm soát rủi ro, đảm bảo hiệu quả quản lý, trở thành "cửa sổ" đổi mới thể chế toàn cầu, thúc đẩy liên kết giữa các thị trường tài chính số quốc tế.

Chốt lại, bước chân của "quân cờ" này chính xác đã vẽ ra tọa độ giao thoa giữa tài chính truyền thống và thế giới số. Nó chứng minh rằng, dưới sự bảo vệ của quy định, những đổi mới sáng tạo có nhiều khả năng nhất lại diễn ra trên các tài sản lâu đời và vững chắc nhất. Khi một tòa nhà trung tâm Hong Kong có thể có "bản sao kỹ thuật số", chúng ta có lý do để tin rằng các tài sản như kho vận Đề Đốc, quyền phí hạ tầng của đảo Hồng Kông, thậm chí các tài sản hạ tầng của Vùng Vịnh lớn hơn cũng có thể trở thành nhân vật chính trên sân khấu số tiếp theo.

Câu hỏi để ngành đặt ra là: Khi bản đồ hợp pháp đã được vẽ rõ, ai sẽ là người tiên phong tiếp theo bước chân vào con đường này? Xu hướng RWA mới chỉ bắt đầu vỗ vào bức tường của ngành tài chính truyền thống. Đối với Hong Kong, chiến thắng thực sự không nằm ở việc sở hữu nhiều "đầu tiên", mà ở khả năng biến kinh nghiệm từng trường hợp thành quy tắc hệ sinh thái có thể sao chép, để trở thành trung tâm kết nối giá trị giữa phương Đông và phương Tây trong kỷ nguyên tài chính số.

(RWA Viện Nghiên cứu nhắc nhở: Token hóa là phương pháp công nghệ nâng cao tính thanh khoản của tài sản, không có nghĩa là loại bỏ rủi ro đầu tư. Nhà đầu tư cần thận trọng đánh giá chất lượng tài sản nền, uy tín của người phát hành và biến động thị trường song song với các cơ hội sáng tạo. Bài viết dựa trên thông tin công khai và báo chí chính thống, không phải là lời khuyên đầu tư nào.)

Tài liệu tham khảo:

1. Tạp chí "Tài chính". (27/2/2026). Hong Kong phê duyệt dự án RWA bất động sản đầu tiên. Sohu.

2. Tài chính Jinwu. (26/2/2026). Kế hoạch token hóa RWA của Delin Holdings (01709.HK) nhận "Thông báo không phản đối" từ SFC, thúc đẩy token hóa tòa nhà Delin và quỹ LPF của Animoca Brands. Securities Star.

3. Tập đoàn Delin Holdings. (26/2/2026). Thông báo tự nguyện về kế hoạch dự án token hóa RWA của tòa nhà Delin và quỹ LPF của Animoca Brands. Securities Star.

4. Yuanda Securities (Hong Kong). (26/2/2026). Delin Holdings (01709.HK): Đạt mốc quan trọng trong quản lý RWA, liên quan đến bất động sản trung tâm Hong Kong và quỹ Animoca.

5. ChainCatcher. (28/2/2026). Dự án RWA bất động sản đầu tiên của Hong Kong được phê duyệt, hai sản phẩm token hóa của Delin đã đi vào thực tế.

6. Zhitong Finance. (26/2/2026). Delin Holdings (01709): Lộ trình quản lý dự án token hóa RWA đạt mốc, liên quan đến quỹ LPF của tòa nhà Delin và quỹ của Animoca.