Các nhà đầu tư tổ chức đã tăng gấp đôi số lượng tin rao bán nhà ở một gia đình sau lệnh cấm mua nhà tại Mỹ

Các nhà đầu tư tổ chức sở hữu từ 350 căn nhà cho thuê một gia đình trở lên đã gấp đôi danh sách rao bán bất động sản của họ kể từ ngày 1 tháng 2, sau khi luật nhà ở của Mỹ mới được ban hành cấm họ mua thêm các căn nhà cho thuê một gia đình. Tính đến tháng này, có 9.447 căn nhà với tổng giá chào bán là 285Mỷ USD đang được rao bán, tăng từ 14Mất động sản vào ngày 1 tháng 2, theo dữ liệu bất động sản của Parcl Labs. Luật này nhắm vào các nhà đầu tư nắm quyền kiểm soát khoảng 589.000 căn nhà, tương đương 3,9% trong tổng số 14 triệu căn nhà cho thuê một gia đình ở Mỹ. Lệnh cấm không yêu cầu phải bán cưỡng bức các tài sản hiện đang sở hữu, nhưng ngăn các giao dịch mua trong tương lai trừ khi đáp ứng các ngoại lệ cụ thể, bao gồm các dự án xây dựng để cho thuê (build-to-rent). Các nhà làm luật từ cả hai đảng đều ủng hộ biện pháp này, nêu lo ngại rằng các thương vụ mua nhà bằng tiền mặt của nhà đầu tư tổ chức đã đẩy giá nhà lên cao và gây bất lợi cho người mua là cá nhân tự ở.

Hoạt động bán của nhà đầu tư tăng tốc

Số lượng nhà do nhà đầu tư tổ chức sở hữu được đưa lên để bán đã tăng 127% trong giai đoạn Parcl Labs theo dõi. “Tốc độ biến động danh sách rao bán là điều cần theo dõi”, Jason Lewris, đồng sáng lập của Parcl Labs, cho biết. “Những con số này sẽ chưa chuyển hóa thành các giao dịch bán thực sự trong vài tháng, do vòng đời bán hàng có thể dài, nhưng đây là cách đọc nhanh nhất về hành vi của nhà đầu tư tổ chức.” Luật định nghĩa nhà đầu tư tổ chức là những bên sở hữu từ 350 căn nhà trở lên, ngưỡng thấp hơn mốc truyền thống của ngành là 1.000 căn. Các nhà đầu tư trong nhóm này chiếm khoảng 40% lượng bán ròng tính từ đầu năm đến nay.

Các “ông chủ nhà” lớn dẫn đầu làn sóng thoái vốn

Bảy đơn vị kinh doanh cho thuê nhà một gia đình lớn nhất — Progress Residential, Invitation Homes, AMH, Tricon, FirstKey, Amherst và VineBrook — đã bán nhiều hơn 3.180 căn nhà so với số căn họ mua kể từ ngày 1 tháng 1. Các công ty này hiện sở hữu khoảng 400.000 căn nhà. VineBrook hiện có gần 10% danh mục đang được đưa ra thị trường, với khoảng 1.900 căn nhà mang tổng giá chào bán là 285 triệu USD. Invitation Homes và AMH, hai quỹ REIT cho thuê nhà một gia đình niêm yết công khai, lần lượt có 549 và 536 căn nhà đang được rao bán. Progress Residential, đơn vị cho thuê lớn nhất trong lĩnh vực, có 3.1Bất động sản đang được rao bán.

Build-to-Rent nổi lên như lựa chọn chiến lược

Các lãnh đạo ngành đang chuyển hướng vốn sang các nhóm đầu tư được phép theo luật mới. “Chúng tôi có thể mua build-to-rent, vốn là một cấu phần chủ đạo của nhà ở mới. Chúng tôi cũng có thể mua theo nhiều ngoại lệ khác, bao gồm rent-to-renovate, nơi chúng tôi cải thiện chất lượng nhà ở hoặc mua theo chương trình thúc đẩy quyền sở hữu nhà, trong đó tạo cơ hội cho người dân chuyển từ người thuê sang người sở hữu”, Stephen Scherr, đồng chủ tịch của Pretium, nói trong một cuộc phỏng vấn trên CNBC’s “Squawk on the Street”. Pretium là công ty mẹ của Progress Residential. AMH bắt đầu phát triển các dự án build-to-rent từ năm 2017 và đã xây dựng hơn 14.000 căn nhà cho thuê tại 180 cộng đồng. Invitation Homes đã mua nhà ở của nhà phát triển ResiBuilt có trụ sở tại Atlanta vào đầu năm nay. “Trường hợp tài trợ đã thay đổi đáng kể sau khi bỏ yêu cầu bán bắt buộc. Các tổ chức cho vay có thể thẩm định [build-to-rent] một lần nữa, và chúng tôi bắt đầu thấy điều này đang xảy ra”, Chris Nebenzahl, phó chủ tịch phụ trách nghiên cứu cho thuê tại John Burns Research and Consulting, viết.

Giảm giá báo hiệu sự điều chỉnh của thị trường

Các bên bán thuộc khối nhà đầu tư tổ chức đang đưa ra mức giảm giá đối với các tài sản được rao bán với tốc độ cao hơn so với toàn thị trường. Trên toàn quốc, 38,7% trong tổng số các danh sách rao bán có cắt giảm giá, so với 54% các bất động sản trong nhóm cho thuê nhà một gia đình thuộc khối nhà đầu tư tổ chức sở hữu từ 350 căn trở lên, theo Parcl Labs. Từ đầu tháng 5, mức giảm giá đã sâu hơn từ khoảng 3,1% lên 4% so với giá chào bán. “Dựa trên những gì chúng tôi thấy, xét đến vị trí của giá nhà ở Mỹ, một phần điều này có thể là do thay đổi chiến lược — thu về các giá trị tiền lớn từ các giá trị nhà cao nhất ở Mỹ bằng cách cắt giảm các tài sản hoạt động kém hiệu quả và chuyển lượng vốn đó sang các khu vực tăng trưởng, tức là build-to-rent, ví dụ như vậy”, Lewris nói trong một tuyên bố.

Câu hỏi thường gặp

Luật nhà ở Mỹ mới đã cấm các nhà đầu tư tổ chức làm điều gì?

Luật mới được ban hành cấm các nhà đầu tư tổ chức, được định nghĩa là những bên sở hữu từ 350 căn nhà trở lên, mua thêm các bất động sản cho thuê một gia đình. Lệnh cấm không buộc các nhà đầu tư phải bán các căn nhà họ đang sở hữu, nhưng ngăn các thương vụ mua trong tương lai trừ khi đáp ứng các ngoại lệ cụ thể, bao gồm các dự án build-to-rent, dự án rent-to-renovate và các chương trình chuyển đổi sang sở hữu nhà.

Các nhà đầu tư tổ chức bị ảnh hưởng bởi lệnh cấm hiện đang sở hữu bao nhiêu căn nhà?

Các nhà đầu tư sở hữu từ 350 căn trở lên đang kiểm soát khoảng 589.000 bất động sản cho thuê một gia đình, tương đương 3,9% trong tổng số 14 triệu căn nhà cho thuê một gia đình ở Mỹ. Bảy nhà cho thuê lớn nhất trong nhóm này sở hữu gộp lại khoảng 400.000 căn và đã bán nhiều hơn 14Mất động sản so với số căn họ mua kể từ ngày 1 tháng 1.