Các nhà đầu tư tiền điện tử Hàn Quốc đã tăng tiền kiều chuyển cho bất động sản ở nước ngoài thêm 61% lên 590,5 triệu USD trong năm 2024, so với 366,8 triệu USD vào năm 2023, theo dữ liệu của Ngân hàng Hàn Quốc được đệ trình lên Ủy viên Quốc hội Lee Yang-soo. Sự bùng nổ này phản ánh nhu cầu ngày càng tăng trong việc đa dạng hóa tài sản ra ngoài thị trường nội địa sang Hoa Kỳ, Nhật Bản và Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất. Dù môi trường thuế thuận lợi tại các điểm đến như Dubai, cư dân Hàn Quốc vẫn phải thực hiện nghĩa vụ khai báo bắt buộc theo các quy định về ngoại hối và thuế của nước sở tại khi chuyển tiền ra nước ngoài hoặc mua bất động sản ở nước ngoài.
Cư dân Hàn Quốc chuyển 590,5 triệu USD cho bất động sản ở nước ngoài trong năm 2024
Các khoản kiều chuyển bất động sản ở nước ngoài của cư dân Hàn Quốc đạt 590,5 triệu USD (khoảng 1Bỷ won) trong năm 2024, là mức cao nhất kể từ 625,9 triệu USD vào năm 2018, theo dữ liệu Ngân hàng Hàn Quốc được đệ trình cho thành viên Ủy ban Dịch vụ Tài chính Quốc hội Lee Yang-soo thuộc Đảng People Power Party. Hoa Kỳ nhận nhiều kiều chuyển nhất với 375,4 triệu USD (khoảng 23.9Bỷ won) trên 798 giao dịch, tiếp theo là Nhật Bản với 77,7 triệu USD (khoảng 51.3Bỷ won) trên 169 giao dịch, UAE với 34,4 triệu USD (khoảng 115.9Bỷ won) trên 215 giao dịch và Canada với 16 triệu USD (khoảng 560Bỷ won).
Một người ở độ tuổi ngoài 30, được xác định là ông A, người đã tích lũy hàng tỷ won nhờ Bitcoin, gần đây xem xét các lựa chọn chuyển tài sản vào bất động sản ở nước ngoài sau khi nghiên cứu các điểm đầu tư ở Trung Đông và Hoa Kỳ. Ông A ưu tiên nắm rõ quy trình khai báo cần thiết cho việc chuyển tiền ra nước ngoài trước khi đánh giá giá bất động sản, nhận thức rằng kiếm tiền thông qua tài sản ảo hoàn toàn khác với việc chuyển tài sản ra nước ngoài.
Bất động sản Dubai đòi hỏi cư dân Hàn Quốc khai báo thuế dù có lợi thế thuế tại chỗ
Dubai thu hút sự chú ý gia tăng trong số các điểm đến đầu tư ở nước ngoài nhờ gánh nặng tương đối thấp về thuế thu nhập cá nhân, thuế lãi vốn đối với các giao dịch bất động sản của cá nhân và thuế thừa kế. Thành phố cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản và cung cấp hệ thống thị thực cư trú dài hạn cùng hạ tầng tài chính và giao thông mang tính toàn cầu. Tuy nhiên, việc không có một số loại thuế tại địa phương không đồng nghĩa với việc không phát sinh chi phí. Việc mua bất động sản ở Dubai phát sinh phí đăng ký, hoa hồng môi giới và chi phí cấp giấy tờ, trong khi các khu căn hộ cao cấp có thêm phí quản lý cho các tiện ích chung và dịch vụ lễ tân. Các nhà đầu tư Hàn Quốc tài trợ cho các giao dịch mua bằng won phải chịu biến động tỷ giá giữa won và dirham, trong đó dirham được neo theo USD, qua đó ảnh hưởng đến lợi nhuận thực tế.
Lợi ích thuế địa phương và nghĩa vụ khai báo đối với cư dân Hàn Quốc là những vấn đề tách biệt. Cư dân Hàn Quốc mua bất động sản ở Dubai hoặc Hoa Kỳ đều phải rà soát quy trình ngoại hối và yêu cầu khai báo theo luật thuế trong nước bất kể điểm đến đầu tư.
Luật Hàn Quốc yêu cầu khai báo bất động sản ở nước ngoài hằng năm trước ngày 30 tháng 6
Cư dân Hàn Quốc khi mua, nắm giữ, cho thuê, vận hành hoặc định đoạt bất động sản ở nước ngoài phải nộp “Tờ khai mua bất động sản ở nước ngoài, nắm giữ, vận hành đầu tư (cho thuê) và định đoạt” cho cơ quan thuế quản lý địa chỉ của mình trước ngày 30 tháng 6 của năm liền kề sau đó. Không nộp đúng hạn có thể dẫn đến bị tính phí phạt.
Trước khi mua bất động sản ở nước ngoài, cá nhân chuyển ngoại tệ để mua tài sản ảo trên các sàn tài sản ảo ở nước ngoài có thể gửi các khoản tổng cộng 100.000 USD (khoảng 150,83 triệu won) hoặc ít hơn hằng năm thông qua các tổ chức tài chính sau khi xác minh danh tính. Các khoản chuyển hằng năm vượt 100.000 USD cần phải lấy “Xác nhận quỹ bán bất động sản” hoặc “Xác nhận nguồn tiền gửi” từ cơ quan thuế ở địa bàn liên quan và nộp cho tổ chức tài chính.
Báo cáo tài khoản tài chính ở nước ngoài bắt buộc khi vượt ngưỡng 500 triệu won
Nhà đầu tư nắm giữ tài sản ảo trên các sàn ở nước ngoài phải xác định liệu họ có đáp ứng yêu cầu báo cáo tài khoản tài chính ở nước ngoài hay không. Cư dân Hàn Quốc có tổng số dư tài khoản tài chính ở nước ngoài—bao gồm tiền gửi, cổ phiếu, trái phiếu, quỹ, bảo hiểm và tài sản ảo—vượt 500 triệu won vào bất kỳ thời điểm cuối tháng nào trong năm phải báo cáo với cơ quan thuế quản lý địa chỉ của mình trong giai đoạn từ 1 tháng 6 đến 30 tháng 6 năm liền kề sau đó.
Không báo cáo tài khoản tài chính ở nước ngoài hoặc báo cáo thiếu sẽ bị phạt 10% trên số tiền không báo cáo hoặc báo cáo thiếu, tối đa 1 tỷ won. Nếu Cơ quan Thuế Quốc gia yêu cầu làm rõ nguồn gốc tiền phục vụ cho việc báo cáo vi phạm và cá nhân không giải thích hoặc đưa ra giải thích sai, sẽ áp dụng thêm khoản phạt 10% trên phần tiền không được giải thích rõ hoặc được giải thích sai.
Nghĩa vụ báo cáo thay đổi tùy theo cách nắm giữ tài sản ảo ở nước ngoài. Báo cáo tài khoản tài chính ở nước ngoài áp dụng cho các tài khoản được mở tại các tổ chức tài chính ở nước ngoài hoặc các nhà cung cấp dịch vụ tài sản ảo ở nước ngoài cho giao dịch. Các ví cá nhân được tạo và quản lý trực tiếp bởi cá nhân mà không thông qua nhà cung cấp dịch vụ ví ở nước ngoài hiện không nằm trong yêu cầu báo cáo tài khoản tài chính ở nước ngoài theo các quy định hiện hành.
Các cá nhân không nên hiểu rằng ví cá nhân là vùng mà cơ quan thuế không thể kiểm tra vô thời hạn. Chính phủ đang mở rộng hệ thống để các nhà cung cấp dịch vụ tài sản ảo trong nước nộp thông tin giao dịch cá nhân và thiết lập khung trao đổi thông tin quốc tế cho giao dịch ở nước ngoài. Nhà đầu tư sử dụng nhiều sàn và ví cá nhân phải lưu giữ hồ sơ về ngày giao dịch, số lượng, tuyến đường nạp và rút tiền, cũng như các khoản tiền quy đổi sang won.
Kế toán thuế Lee Yong-yeon cho biết: “Trong khi cư dân Hàn Quốc có thể mua bất động sản ở nước ngoài bằng nguồn vốn từ việc bán tài sản ảo, họ vẫn phải xác minh quy trình ngoại hối và nghĩa vụ khai báo theo luật thuế khi chuyển tiền ra nước ngoài”, đồng thời nói thêm: “Đầu tư bất động sản ở nước ngoài không chỉ cần quản lý lợi nhuận mà còn phải quản lý tuyến đường chuyển tiền, hồ sơ giao dịch và tính đủ điều kiện của báo cáo tài khoản tài chính ở nước ngoài để giảm thiểu rủi ro thuế không cần thiết.”
Câu hỏi thường gặp
Cư dân Hàn Quốc cần khai báo gì khi mua bất động sản ở nước ngoài?
Cư dân Hàn Quốc khi mua, nắm giữ, cho thuê, vận hành hoặc định đoạt bất động sản ở nước ngoài phải nộp “Tờ khai mua bất động sản ở nước ngoài, nắm giữ, vận hành đầu tư (cho thuê) và định đoạt” cho cơ quan thuế quản lý địa bàn của họ trước ngày 30 tháng 6 của năm liền kề sau đó. Các khoản chuyển vượt 100.000 USD hằng năm cần lấy tài liệu xác nhận quỹ từ cơ quan thuế trước khi gửi tiền qua các tổ chức tài chính.
Khi nào cư dân Hàn Quốc phải báo cáo các tài khoản tài chính ở nước ngoài nắm giữ tài sản ảo?
Cư dân Hàn Quốc phải báo cáo các tài khoản tài chính ở nước ngoài nếu tổng số dư tại tiền gửi, cổ phiếu, trái phiếu, quỹ, bảo hiểm và tài sản ảo vượt 500 triệu won vào bất kỳ thời điểm cuối tháng nào trong năm. Việc báo cáo phải được thực hiện trong giai đoạn từ 1 tháng 6 đến 30 tháng 6 năm liền kề sau đó cho cơ quan thuế quản lý địa bàn. Các ví cá nhân được quản lý trực tiếp mà không thông qua nhà cung cấp dịch vụ ở nước ngoài hiện chưa chịu sự điều chỉnh của yêu cầu báo cáo này.
