導航美國原住民房屋所有權：全面貸款計劃指南

美國原住民在實現擁有住房方面仍面臨重大障礙。根據美國人口普查局的數據，2023年原住民和阿拉斯加原住民的房屋所有率為51.6%，較2022年的53.4%和2021年的55.1%有所下降。這是美國所有族裔中最低的房屋所有率之一。

根本原因深植於制度性障礙、歷史上限制性的聯邦政策、有限的金融資源、較高的貧困率、缺乏就業機會以及基礎設施不足——尤其是在偏遠的部落社區——長期阻礙著原住民的置產之路。

然而，隨著專為原住民量身打造的按揭方案、聯邦支持計畫以及由美國住房與城市發展部(HUD)推動的擴展諮詢服務日益增多，提供了可行的前進途徑。此外，聯邦房貸銀行(FHLB)——一個由11個區域性機構組成的網絡，與會員貸款機構合作提供負擔得起的房地產融資——也積極開發新方案，以擴大部落社區的房屋所有權。

了解現況：信託土地與聯邦支持

管理原住民財產所有權的框架涉及複雜的法律結構。絕大多數的原住民土地是聯邦持有的信託土地，美國政府持有超過5600萬英畝的土地，為多個部落及其成員的利益而設。這種安排雖然帶來獨特的挑戰，也為通過專門的聯邦計畫提供住房支持創造了不同的機會。

在574個聯邦認可的原住民部落和阿拉斯加原住民實體中，成員可以通過多條專為滿足其置產願望而設計的按揭途徑獲得幫助。這些方案促進在部落土地上的購房、翻修、建造和再融資。

原住民購房者的主要按揭方案

HUD第184條印第安人住房貸款保證計畫

該計畫於1992年根據《住房與社區發展法》推出，旨在彌補影響原住民社區的按揭貸款缺口。此方案提供100%由HUD擔保的貸款保證，激勵全國及區域性貸款機構為合格的原住民借款人發放按揭。

HUD貸款保證辦公室在原住民計畫辦公室的運作下，與全國範圍內的貸款機構合作，擴大融資渠道。BOK Financial的按揭專業人士Karen Heston——該公司以在15個州與部落合作，運營全國最全面的原住民專屬銀行業務之一而聞名——親自促成了多筆第184條交易。

Heston表示：「認知度的提升推動了採用率的增加。隨著人們對該計畫的了解擴散，越來越多的原住民開始利用第184條貸款。」這一趨勢在全國第二大原住民人口的奧克拉荷馬州尤為明顯，凸顯該計畫在高密度區域的重要性。

目前第184條已在38個州獲得授權，雖然不針對特定部落，但房產必須位於符合資格的區域。合格借款人可以利用這些貸款購買現有房屋、建造新房、進行翻修、結合購房與翻修方案，或再融資現有按揭。申請者應通過HUD官方合作貸款機構名錄找到認可的貸款機構。

第184A條適用於夏威夷原住民

與第184條結構相似，夏威夷原住民住房貸款保證計畫(Section 184A)具有相同的資格標準，但專門針對夏威夷原住民社區。此方案允許合格借款人在夏威夷原住民土地上建造、購買或修復住宅。與其對應方案一樣，Section 184A貸款也享有100% HUD擔保，保障貸款人免於違約風險。

原住民直接貸款計畫

由美國退伍軍人事務部(VA)管理的原住民直接貸款(NADL)，專為退伍軍人設計。符合資格的退伍軍人若是原住民或與原住民配偶結婚，即可獲得資金，用於購買、建造或修復位於聯邦信託土地上的房屋。

該計畫亦支持再融資，旨在降低現有按揭的利率負擔。退伍軍人可通過VA門戶網站申請資格證明(COE)。NADL協調員會在週一至週五，東部時間上午8點至下午6點，通過電子郵件或電話提供指導。

USDA農村發展第502條直接貸款計畫

針對符合資格的偏遠部落社區居民，USDA的單戶住宅直接貸款計畫——常稱為第502條——提供專門支援。該計畫針對USDA認可的農村地區內低收入至超低收入家庭，提供臨時支付援助，幫助借款人獲得安全且有尊嚴的住房。

有意申請者可通過USDA的收入與房產資格查詢網站或聯繫當地USDA代表確認資格。

Freddie Mac HeritageOne

Freddie Mac為有資格的原住民在部落地區購房，開發了一款專屬的按揭產品。申請資格要求為與聯邦認可部落簽署了(MOU)的成員，或目前在HUD第184條計畫中登記的族群。此產品結合彈性條款與專為部落社區成員量身打造的支持。

原住民潛在買家策略指引

房市競爭激烈，庫存有限且負擔得起的房源稀缺，對所有買家而言都是挑戰。像Heston這樣的行業專家建議，原住民買家應該在購房初期就優先研究可用的住房援助方案。

雖然所有50個州都提供符合資格買家的首付援助計畫，但許多州也有專門為支持原住民擁房而設的特色方案，這些方案可以抵扣首付及其他房屋相關費用。此外，地方和區域性金融機構也經常提供專為原住民借款人量身打造的專屬補助計畫。

提前與貸款專業人士接洽，有助於簡化整個購房流程。貸款專家可以說明資格條件、解釋可用方案，並加快申請流程。採取這一積極步驟，有助於避免延誤，並為成功獲批貸款與完成交易奠定基礎。

專屬聯邦方案、擴展的HUD諮詢支持以及FHLB參與度的提升，象徵著打破歷史障礙的重大轉變。對於考慮置產的原住民來說，這一擴展的工具箱——結合專業貸款人提供的個性化指導——為實現這一基本目標提供了切實可行的途徑。