Trump sử dụng hai tổ chức cho vay lớn để mua MBS trị giá 200 tỷ USD, nhằm mục đích mua lại trên thị trường mở để giảm lãi suất vay thế chấp, nhưng thị trường nghi ngờ hiệu quả hạn chế và lo ngại sẽ đẩy giá nhà lên cao hơn nữa
(Thông tin trước: Trump ký ban hành luật “Mỹ rút khỏi 66 tổ chức quốc tế”: bao gồm Hiến chương biến đổi khí hậu UNFCCC, luật ESG bị thách thức)
(Thông tin bổ sung: Gia đình Trump nộp đơn xin giấy phép ngân hàng tín thác quốc gia Mỹ, muốn tự phát hành stablecoin USD1 (vốn hóa thị trường một năm vượt 33 tỷ đô la))

Mục lục bài viết

• Con đường thực thi “Mini QE” hành chính
• Những điểm mù về cấu trúc cung cầu mất cân đối
• Phản ứng dây chuyền chính sách và chiến lược dài hạn

Chỉ còn mười tháng nữa là đến cuộc bầu cử trung hạn năm 2026, Tổng thống Mỹ Trump một lần nữa dùng biện pháp hành chính để tác động đến bánh răng tài chính. Ngày 8 tháng 1, ông ra lệnh qua mạng xã hội yêu cầu Ủy ban Quản lý Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) sử dụng khoảng 200 tỷ USD tiền mặt của Fannie Mae và Freddie Mac để mua chứng khoán hỗ trợ thế chấp (MBS), số tiền này nhằm giữ MBS dài hạn, mục tiêu là giảm lãi suất vay thế chấp mà không cần tác động đến lãi suất chuẩn của Cục Dự trữ Liên bang (Fed).

Con đường thực thi “Mini QE” hành chính

Giám đốc FHFA Bill Pulte giải thích, hai tổ chức tài trợ chính phủ (GSE) có đủ tiền mặt để tham gia mua bán ngay lập tức, và giữ cổ phần trong sổ sách đầu tư của chính mình. Cách làm rất đơn giản: tăng cầu đối với MBS, tự nhiên sẽ thu hẹp chênh lệch lợi tức, cuối cùng phản ánh qua lãi suất vay thế chấp. Phương pháp này bỏ qua các hoạt động thị trường mở của Fed, được thị trường gọi là “nới lỏng định hướng”. So với chính sách nới lỏng định lượng truyền thống, quy mô nhỏ hơn nhưng hướng đi cực kỳ tập trung.

Sau khi thông tin được công bố, chênh lệch MBS lập tức co lại, cổ phiếu các tổ chức cho vay như Rocket Companies, LoanDepot tăng giá theo. Citi và nhiều nhà môi giới ước tính, 200 tỷ USD chỉ đủ để giảm lãi suất cố định 30 năm từ 6.16% xuống còn 10 đến 50 điểm cơ bản trong quy mô MBS hàng nghìn tỷ đô la. Nhà kinh tế Neil Dutta của Renaissance Macro Research tỏ ra thận trọng về hiệu quả, ông nhắc nhở:

“Chênh lệch lợi tức hiện tại đã gần đáy, còn có thể ép ra thêm bao nhiêu nữa, sớm muộn cũng sẽ rõ.”

Đối với thị trường tín dụng, số tiền này thực sự tượng trưng cho thanh khoản ngắn hạn, nhưng quy mô không đủ để thay đổi đường cong chi phí nợ dài hạn.

Những điểm mù về cấu trúc cung cầu mất cân đối

Lãi suất vay thế chấp chỉ là một phần của thị trường nhà đất. Những năm gần đây, tồn kho nhà ở Mỹ thấp, chi phí xây dựng cao, thực sự khiến người mua bị kẹt lại bởi cung chứ không phải vốn. Khi chi phí vay bị kéo thấp nhân tạo, nhu cầu mới có thể thúc đẩy người mua săn lùng nguồn cung hạn chế, kết quả là giá nhà lại tăng, làm giảm mức giảm của khoản thanh toán hàng tháng. Nói cách khác, cử tri có thể thấy lãi suất giảm, nhưng rào cản sở hữu nhà lại càng xa hơn.

Phản ứng dây chuyền chính sách và chiến lược dài hạn

Ảnh hưởng sâu xa hơn nằm ở sự thay đổi vị trí của hai tổ chức GSE lớn. Trước đây, các cuộc thảo luận về việc Fannie Mae, Freddie Mac trở lại tư nhân, chấm dứt quản lý của chính phủ, đã bị hoãn lại do lần thao túng này. Nhà phân tích Jaret Seiberg của TD Cowen chỉ ra rằng, hai công ty đã từ “tài sản chờ bán” trở lại thành công cụ sẵn sàng trong tay Nhà Trắng. Dù hiện tại thao tác này có thể giúp Trump tạo hình ảnh kiềm chế chi phí vay thế chấp trước diễn đàn Davos, nhưng nếu không có các biện pháp hỗ trợ về cung, nó chỉ để lại một hệ thống giá cả bị bóp méo hơn trong tương lai. Khi nhiệt huyết bầu cử giảm đi, thị trường cuối cùng sẽ đối mặt với rủi ro chênh lệch rủi ro bị đẩy lên cao và chuẩn giá nhà cao hơn.

Trump bỏ ra 200 tỷ USD để đổi lấy sự co hẹp tạm thời của chênh lệch lợi tức và điểm cộng chính trị; thị trường nhà Mỹ lại một lần nữa bị đẩy vào thử nghiệm chính sách. Trước khi các nút thắt về cung được tháo gỡ, “Mini QE” hành chính này có thể chỉ mang lại một vòng lệch giá khác.