Thị trường văn phòng Manhattan đang cho thấy dấu hiệu phục hồi khi nguồn cung giảm xuống còn 13,7%.

Thị trường bất động sản thương mại ở Manhattan đang cho thấy dấu hiệu chạm đáy sau những lo ngại về sự sụp đổ hậu COVID, với tỷ lệ trống giảm và tiền thuê nhà bật lên trở lại từ đầu năm 2025. Sự phục hồi diễn ra sau đợt suy thoái tồi tệ nhất trong giai đoạn 2023-2024, khi việc áp dụng làm việc từ xa và các đợt tăng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang (Fed) khiến tỷ lệ trống của khu trung tâm thương mại (central business district) tăng từ khoảng 12% trước COVID lên khoảng 18% vào giữa năm 2024. Đà chuyển biến được thúc đẩy bởi các công ty mở rộng hiện diện văn phòng, hoạt động thuê tăng ở các công ty tài chính, pháp lý và AI, cùng với nguồn cung hạn chế đối với các văn phòng hạng sang mới.

Thị trường Văn phòng Manhattan ghi nhận khối lượng cho thuê cao nhất kể từ 2019

Hoạt động cho thuê văn phòng tại Manhattan đạt 41,92 triệu feet vuông trong năm 2025, tăng hơn 25% so với năm trước và là khối lượng cao nhất kể từ năm 2019, theo Colliers. Tỷ lệ trống—bao gồm các không gian còn trống, các tòa nhà sắp đến hạn hết hợp đồng thuê và nguồn cung cho thuê lại (sublease)—giảm xuống 13,9% vào cuối năm 2025 và tiếp tục xuống 13,7% trong Q1, giảm từ khoảng 18% vào giữa năm 2024 như Văn phòng Kiểm toán viên Thành phố New York (New York City Comptroller's Office) công bố.

Tiền thuê chào giá trung bình tăng từ 76 USD/feet vuông lên 77,55 USD/feet vuông trong Q1, tiến gần mức trước COVID. Dữ liệu của Colliers cho thấy tiền thuê chào giá trung bình của Manhattan đã giảm xuống 73,42 USD/feet vuông vào cuối năm 2024 sau sáu quý liên tiếp suy giảm, đánh dấu mức thấp nhất trong ba năm.

SL Green tăng tỷ lệ lấp đầy lên 94,7% trong Q2

SL Green, công ty tập trung vào văn phòng lớn nhất tại Manhattan, công bố tỷ lệ lấp đầy đối với danh mục văn phòng hiện hữu của hãng tăng từ 89,2% trong Q1 2024 lên 94,7% trong Q2. Công ty dự phóng tỷ lệ lấp đầy cuối năm sẽ đạt 95%.

SL Green đang theo đuổi kế hoạch tái cấp vốn trị giá 2.5Bỷ USD và bán tài sản trị giá 7Bỷ USD. Khả năng thu hút vốn của công ty thể hiện sự quan tâm trở lại của nhà đầu tư đối với mảng văn phòng Manhattan, theo nguồn tin.

Nhà đầu tư nợ gặp khó khăn mua các khoản cho vay cấp cao với mức chiết khấu

Các nhà đầu tư nắm giữ các khoản vay junior hoặc mezzanine đã đẩy nhanh việc mua các khoản nợ cấp cao (senior debt) với giá chiết khấu để giành quyền kiểm soát các tiến trình tái cơ cấu nợ. Sau đó, các nhà đầu tư này thực hiện các quyền tịch biên hoặc mua các tòa nhà thông qua các giao dịch chuyển đổi nợ thành vốn chủ sở hữu.

“Mới đây tại New York, khi bất động sản thương mại đang hồi phục, có ngày càng nhiều trường hợp các chủ nợ nắm giữ khoản vay junior mua các khoản vay cấp cao cho những văn phòng mà họ xem là khả thi và giành quyền sở hữu các văn phòng đó”, một quản lý chi nhánh của một tổ chức tài chính Hàn Quốc làm việc tại New York cho biết.

Văn phòng hạng sang được hưởng mức giá thuê gấp đôi trong đợt phục hồi chọn lọc

Sự phục hồi tập trung vào các văn phòng Midtown mới xây dựng hoặc vừa được cải tạo, trong khi các tòa nhà cũ vẫn đối mặt với tỷ lệ trống cao và rủi ro tái cấp vốn. Nhu cầu và dòng vốn đang chảy vào các tài sản cạnh tranh thay vì lan rộng trên tất cả các tòa nhà.

Một lãnh đạo cấp cao tại một tổ chức tài chính khác giải thích: “Hiện tại chúng tôi đang tìm một số nơi để chuyển văn phòng, và những vị trí ổn thỏa chỉ cách vài dãy phố thôi lại cần trả nhiều hơn gấp đôi [mức thuê hiện tại]. Bất động sản đang phục hồi nhanh chóng, tập trung vào các vị trí tốt.”

Tiền thuê từng tòa đối với các văn phòng mới hoặc đã được nâng cấp được ưu tiên cao hơn mức trung bình thị trường do nguồn cung hạn chế, ngay cả khi mức thuê của toàn thị trường đang hồi phục dần dần.

FAQ

Điều gì đã khiến tỷ lệ trống văn phòng Manhattan tăng sau COVID-19? Việc áp dụng làm việc từ xa khiến các công ty giảm diện tích văn phòng, trong khi các đợt tăng lãi suất của Fed làm chi phí tái cấp vốn tăng lên. Tỷ lệ trống ở khu trung tâm thương mại tăng từ khoảng 12% trước COVID lên khoảng 18% vào giữa năm 2024.

Hoạt động cho thuê văn phòng Manhattan tăng bao nhiêu vào năm 2025? Theo Colliers, việc cho thuê văn phòng tại Manhattan đạt 41,92 triệu feet vuông trong năm 2025, tăng hơn 25% so với năm trước và là khối lượng cao nhất kể từ năm 2019.